Saisie immobilière et la convocation du débiteur à l’audience d’adjudication

Laurent Latapie avocat immobilier 2025
Laurent Latapie avocat immobilier 2025
Laurent Latapie avocat immobilier 2025

Dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, un jugement d’adjudication est contesté à la fois par le débiteur saisi et à la fois par le fonds commun de titrisation intervenant à la place de la banque suite à une cession de créance. Dans quelles conditions un recours contre un jugement d’adjudication est possible ? Le débiteur doit-il être dument convoqué à l’audience d’adjudication ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue ce 08 février 2024 par la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation, N°21-1870223 qui précise que :

 

« Commet un excès de pouvoir le Juge de l’exécution qui prononce l’adjudication du bien saisi sans s’être assuré que le débiteur a bien été appelé à l’audience d’adjudication. »

 

Ce qui fait que, immanquablement, les jugements de report d’adjudication devront faire l’objet d’une signification et il devra bien sûr en être justifié dans le dossier de la procédure, ce qui est, à mon sens, également un argument de défense pour le débiteur qui doit immanquablement être convoqué, au besoin, par voie de signification devant le Juge de l’adjudication pour manifester au besoin ses derniers moyens de contestation.

 

Quels sont les faits ?

 

Dans cette affaire, et selon jugement rendu par le Juge de l’adjudication du Tribunal judiciaire de Béthune le 25 mars 2020 rendu en dernier ressort sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la banque à l’encontre de Monsieur T, le bien saisi avait été adjugé à Monsieur I.

 

Monsieur T s’est pourvu en cassation soutenant que le mémoire déposé par le fonds commun de titrisation, au terme duquel celui-ci indique venir aux droits de la banque à la suite d’une cession de créance, est irrecevable dès lors que cette cession, qui ne lui a pas été signifiée conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil lui est inopposable.

 

Cependant, il ressort de l’acte de cession produit que celui-ci est soumis aux dispositions des articles L 214-169 à L 214-175 du Code monétaire et financier.

 

Les conditions d’acquisition ou de cession de créance

 

Selon l’article L 214-169, l’acquisition ou la cession de créance par un organisme de financement s’effectue par la seule remise d’un bordereau dont les énonciations et les supports sont fixés par décret ou par tout autre mode d’acquisition de cession de transfert de droits Français ou étrangers par dérogation à l’alinéa précédent.

 

Les cessions de créances qui ont la forme d’instruments financiers s’effectuent conformément aux règles spécifiques applicables au transfert de ces instruments.

 

Le cas échéant, l’organisme peut souscrire directement à l’émission de ces instruments lorsqu’elle est réalisée par voie de bordereau mentionné au premier de l’article L 214-169, l’acquisition ou la cession de créance prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise quelle que soit la date de naissance d’échéance ou d’exigibilité des créances sans qu’il ne soit besoin d’autre formalité et ce, quelle que soit la Loi applicable aux créances à la Loi de Pays de résidence du débiteur.

 

L’opposabilité de l’acte de cession de créance au débiteur saisi

 

De telle sorte que, la Cour rappelle en tant que de besoin qu’il en résulte que l’acte de cession de créance n’avait pas, pour être opposable à Monsieur T, à lui être signifié.

 

Pour autant, Monsieur T venait également soulever d’autres moyens.

 

En effet, ce dernier soulevait que, selon l’article 615 alinéa 2 du Code de procédure civile, en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, le pourvoi formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’Instance.

 

Ainsi, l’adjudicataire au profit duquel le bien saisi a été adjugé est partie au jugement d’adjudication dont il résulte que tout pourvoi formé contre cette décision doit être dirigé contre celui-ci et l’ensemble des autres parties.

 

Or, après avoir formé un premier pourvoi, N°21-18.702 à l’encontre de la banque, créancier poursuivant, et d’une autre banque et du Trésor public, créanciers inscrits, en a formé un second, N°23-10.075, à l’encontre de Monsieur I en sa qualité d’adjudicataire.

 

Le fonds commun de titrisation soutient que le premier pourvoi est irrecevable, faute d’avoir été dirigé contre l’adjudicataire, et que le second, qui ne l’a été que contre ce dernier, ne régularise pas la procédure.

 

Un pourvoi au contradictoire de l’adjudicataire ?

 

Cependant, la régularité affectant le pourvoi N°21-18.702, qui n’a pas été formé contre l’ensemble des parties au jugement d’adjudication, a été régularisé en application de l’article 126 du Code de procédure civile par le pourvoi N°23-10.075 dirigé contre l’adjudicataire.

 

Le pourvoi est dès lors recevable de ce chef.

 

Enfin, le fonds commun de titrisation et la banque soutenaient que le pourvoi était irrecevable en l’absence d’excès de pouvoir.

 

En effet, il résulte des articles 606, 607 et 608 du Code de procédure civile et de l’article R 322-60 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution que le jugement d’adjudication ne statuant sur aucune contestation n’est susceptible d’aucun recours sauf excès de pouvoir.

 

C’est sur ce point que la jurisprudence mérite également un intérêt tout particulier.

 

Le recours contre le jugement d’adjudication en cas d’excès de pouvoir

 

En effet, Monsieur T, débiteur saisi, faisait griefs au jugement de procéder à l’adjudication de son bien immobilier alors que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

 

De telle sorte que constituer un excès de pouvoir, le fait pour un Juge de statuer sans que le débiteur saisi ait été entendu ou appelé.

 

Qu’en procédant à l’adjudication du bien immobilier de Monsieur T, non comparant, sans que celui-ci n’ait été appelé à l’audience, le Juge de l’exécution a commis un excès de pouvoir et a violé l’article 14 du Code de procédure civile.

 

Une adjudication sans la présence du débiteur dûment convoqué

 

La Cour de cassation souligne en réponse, apporte quelques précisions, et vient préciser au visa de l’article 14 du Code de procédure civile qu’il résulte de ce texte que constituer un excès de pouvoir, le fait pour un Juge de statuer sans qu’une partie n’ait été entendue ou dûment appelée.

 

Ainsi, en prononçant l’adjudication du bien saisi alors qu’il ne résulte ni du jugement ni du dossier de procédure que le débiteur saisi avait été appelé à l’audience d’adjudication, le Juge de l’exécution a commis un excès de pouvoir et a violé le texte susvisé, amenant la Haute juridiction à casser et à annuler en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 mars 2021 par le Juge de l’adjudication du Tribunal judiciaire de Béthune.

 

Cette jurisprudence est intéressante à plus d’un titre.

 

Premièrement, elle rappelle qu’immanquablement la cession de créance n’a pas à être signifiée au débiteur saisi qui est tiers à la cession de créance.

 

Ce qui est à rappeler puisque bon nombre de débiteurs considèrent que la cession de créance aurait dû leur être signifié.

 

Concernant la problématique du pourvoi, lorsque celui-ci est fait avec une partie manquante, la Cour de cassation rappelle, et ça aussi c’est un point important, que le pourvoyant a la possibilité de régulariser sa procédure, ce qui est, à mon sens, un élément important.

 

Enfin et surtout, immanquablement, cette jurisprudence est liée aux conditions dans lesquelles l’adjudication doit se dérouler et force est de constater qu’il est reproché au Juge de l’adjudication de ne pas s’être assuré que le débiteur a bien été appelé à l’audience d’adjudication.

 

Ce qui a un impact évident puisque force est de constater que les jugements de report d’adjudication devront, à l’avenir, faire l’objet d’une signification et il devra en être justifié dans le dossier de procédure et, à défaut, le débiteur pourra éventuellement le contester.

 

Ce qui est, à mon sens, un élément important.

 

Il convient de même suite à cette jurisprudence de s’intéresser à une chronique qui avait été faite par Maître Christian LAPORTE, avocat à la Cour, qui avait fait l’objet d’une publication à la semaine juridique, édition générale, N°22, ce 03 juin 2024, qui vient aborder les hypothèses de la recevabilité exceptionnelle du pourvoi en cas d’excès de pouvoir.

 

La recevabilité exceptionnelle du pourvoi en cas d’excès de pouvoir

 

Cette jurisprudence, comme il le souligne dans sa chronique fort pertinente, rappelle qu’il est acquis conforme à une jurisprudence constante de la Cour de cassation que l’excès de pouvoir du Juge de l’exécution permet d’admettre la recevabilité du pourvoi en cassation contre le jugement d’adjudication qui n’a tranché aucune contestation.

 

Qu’en effet, rappelons pour la bonne forme que les dispositions de l’article R 322-60 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution offrent l’opportunité d’un appel du jugement d’adjudication qui n’est recevable que si une contestation a été émise, il doit être alors formé dans un délai de quinze jours de la notification.

 

À défaut, c’est le pourvoi de cassation qui s’impose en cas d’excès de pouvoir et mon Cher Confrère, Maître Christian LAPORTE, vient, dans sa chronique, aborder plusieurs points relatifs à la problématique d’aide juridictionnelle.

 

En effet, ce dernier rappelle en tant que de besoin que :

 

« Commet un excès de pouvoir le Juge de l’exécution qui ordonne dans le jugement d’adjudication la vente forcée du bien saisi sans s’être assuré de la décision du bureau de l’aide juridictionnelle et du nom de l’avocat désigné à ce titre alors qu’il en avait été informé par courrier de la demande faite par le saisi. »

 

Cour de cassation,

2ème Chambre civile,

24 juin 2010,

N°08-19.974

 

Maître LAPORTE précisant également que la Cour de cassation a :

 

« Jugé qu’en procédant à la vente forcée sans attendre la décision du bureau de l’aide juridictionnelle alors que la demande de l’aide juridictionnelle avait été faite avant l’audience d’adjudication, le Juge de l’exécution avait commis un excès de pouvoir. »

 

Cour de cassation,

2ème Chambre civile,

23 février 2017,

N°16-10.910

 

Cette jurisprudence, ainsi que l’étude qui en a été faite par mon excellent Confrère, Maître Christian LAPORTE, est intéressante puisqu’elle vient préciser que des voies de recours, même au stade de l’adjudication, peuvent être envisagées, tantôt par la voie de l’appel en cas de contestation qui aurait été tranchée, tantôt à titre exceptionnel en cas d’excès de pouvoir, bien que la jurisprudence soit limitante en la matière.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

Servitude de passage entre division de lots et fonds enclavés avec plusieurs propriétaires

Laurent LATAPIE Avocat 2024 avocat Interpol
Laurent LATAPIE Avocat 2024 avocat Interpol

Analyse de deux jurisprudences rappelant le sort de la servitude de passage lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés ont vocation à se servir de cette servitude de passage, tout comme lorsque la multiplication des propriétaires de la servitude de passage déjà existante découle de la division des fonds dominants bénéficiant de ladite servitude conventionnelle de passage.

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à deux jurisprudences qui ont été rendues le même jour, ce 12 septembre 2024, qui viennent aborder et rappeler quelques principes fondamentaux en termes de servitude de passage.

 

Une première jurisprudence rappelant que lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin sur le fondement de l’article 182 du Code civil, chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit.

 

Chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude.

 

La deuxième jurisprudence étudiée précise que, s’il résulte de l’article 700 alinéa premier du Code civil que, en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, peu importe l’absence de contiguïté de l’un d’eux avec le fonds servant.

 

Ce texte n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre des fonds issus de ladite servitude.

 

Dans la première jurisprudence, Cour de cassation, première Chambre civile, 12 septembre 2024, N°22-18.602.

 

Quels sont les faits ?

 

Dans la première affaire, Cass 1ère civ, 12 septembre 2024, n°22-18.602, Monsieur J et sa sœur, Madame F, propriétaires de parcelles enclavées, ont assigné notamment Madame S, propriétaire de parcelle voisine, en création d’un passage sur sa propriété afin d’assurer la desserte de leur fonds.

 

Une servitude de passage impactant plusieurs lots

 

Monsieur et Madame W, propriétaires des parcelles contiguës également enclavées, les consorts V et G, donataires des terrains appartenant à leur mère, Madame F, mère des demandeurs depuis décédée et aux droits de laquelle viennent ses enfants, sont intervenus à la procédure en demandant à bénéficier du passage sur la propriété de Madame S et de Madame C, sa fille également intervenue à l’Instance.

 

L’indemnisation solidaire des propriétaires des fonds dominants

 

Or, dans le cadre de la procédure à hauteur de Cour de cassation, Madame Z faisait grief à la Cour d’appel d’avoir rejeté sa demande d’indemnisation alors que, selon elle, la condamnation solidaire des propriétaires de fonds dominants à verser une somme en indemnisation proportionnée au préjudice occasionné aux propriétaires du fond servant par une servitude de passage n’est pas incompatible avec le principe posé par l’article 682 du Code civil selon lequel l’indemnité doit être proportionnée aux dommages causés par le passage pour désenclaver les fonds dominants dès lors qu’il contribue à l’entier dommage et que, entre eux, les coauteurs ne contribuent à la dette qu’à concurrence de leur part.

 

Ainsi, en l’espèce, saisie d’une demande de condamnation solidaire, les propriétaires des différents dominants qui seraient amenés à emprunter la servitude de passage établie sur le fonds de Madame Z, la Cour d’appel avait effectivement décidé qu’elle ne pouvait fixer une indemnité en fonction des inconvénients des désagréments occasionnés par chacun des fonds dominants.

 

Un passage suffisant pour assurer la desserte de la servitude

 

Ainsi, la Cour de cassation précise dans cette jurisprudence que, selon l’article 1682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qu’il n’a, sur la voie publique, aucune issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole industrielle ou commerciale de propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ces fonds, à charge d’une indemnité proportionnée aux dommages qu’il peut occasionner.

 

Selon l’article 1309 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance N°2016-131 du 10 février 2016, l’obligation qui lie plusieurs créanciers au débiteur se divise de plein droit entre eux.

 

Si elle n’est pas réglée autrement par la Loi ou par le contrat, la division a lieu par part égale.

 

Il en va autrement dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

 

Enfin, la Cour de cassation rappelle que, au terme de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est illégale ou conventionnelle et ne se présume pas.

 

Une indemnisation proportionnée aux désagréments causés par l’exercice de la servitude

 

Ainsi, pour la Haute juridiction, il résulte de la combinaison de ces textes, d’une part, que lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin sur le fondement du premier de ces textes, chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude.

 

D’autre part, qu’en l’absence de convention de Loi la prévoyant, aucune condamnation solidaire au paiement de l’indemnité prévue par l’article 182 du Code civil ne peut être prononcée à son encontre.

 

Quels sont les faits de la deuxième jurisprudence ?

 

Dans le cadre de la deuxième jurisprudence, Cour de cassation, première Chambre civile, 12 septembre 2024, N°23-14.479, les faits étaient un quelque peu différents.

 

En effet, par acte du 06 novembre 1998, une servitude conventionnelle de passage d’une assiette de 100 mètres de longueur avait été consentie notamment sur une parcelle cadastrée A12 au profit des parcelles cadastrées A14 et A15 situées au Sud de la parcelle A12 et ce, pour permettre de rejoindre la route principale située au Nord de ce fond.

 

Or, Madame W avait acquis les parcelles cadastrées section A3 issue de la division de la parcelle A12 et la section A4 issue de la division de la parcelle A14 et correspondant à la partie Nord de cette parcelle.

 

Les consorts G, quant à eux, ont acquis les parcelles cadastrées section A5 et A6, respectivement issues de la division des parcelles A12, A14 et A2 et correspondants ainsi à la partie Sud de ces parcelles.

 

Or, par acte du 30 novembre 2007, a été créé une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section A7 au profit des parcelles A5 et A6 permettant à Madame G d’accéder à leur propriété par ladite route en question.

 

Une démolition d’ouvrage demandée pour pouvoir bénéficier de la servitude de passage

 

Ainsi, considérant bénéficier de la servitude constituée en 1998 sur la parcelle A12 et ainsi être en droit de passer sur la parcelle de Madame W pour rejoindre le chemin de 100 mètres précité depuis leur fonds, les consorts G ont assigné Madame W en démolition de l’ouvrage faisant obstacle à leur passage.

 

La conséquence était donc importante.

 

Dans le cadre de ce pourvoi, les consorts G faisaient grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence d’avoir rejeté leurs demandes tendant la condamnation de Madame W et à dégager l’accès à la propriété par le lot A16 avec démolition de l’ouvrage.

 

Une répartition et une division de lots complexifiant la servitude de passage

 

Cette dernière considérait qu’il résultait de la servitude conventionnelle de passage en date du 06 novembre 1998, rappelée par le titre de Madame W fonds servants et du plan intégré à ce titre, que la parcelle A2, actuellement A8, dont la Cour d’appel constate qu’elle a été acquise par les consorts G avec la parcelle A5 issue de la division de la parcelle A14 fait partie des fonds dominants bénéficiaire de cette servitude et qu’elle est située au Sud de la parcelle A14 devenue A4, propriété de Madame W.

 

De sorte que sa desserte par la servitude dont elle bénéficie suppose nécessairement que le chemin de servitude se prolonge vers le Sud de ladite parcelle A14, devenue A4.

 

Or, les consorts G précisent encore que si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

 

En cas de division de lots, une servitude restant due pour chaque portion

 

Dès lors, la nécessité de prolonger le passage, tel que défini par la servitude conventionnelle, au-delà du fonds servant sur le fonds dominant pour parvenir à desservir chaque portion de ce fonds dominant divisé ne saurait caractériser une aggravation du fonds assujetti.

 

Or, il résultait des propres constations de la Cour d’appel que la parcelle des consorts G A5 actuellement A9 et issue de la division de la parcelle A14 qui est le fonds dominant lequel est desservi par la servitude conventionnelle de passage qui grève la parcelle A3 issue de la parcelle A12 propriété de Madame W.

 

Or, la Cour d’appel rejetant la revendication des époux G quant à l’idée d’un passage sur le fonds de Madame W, propriétaire du fonds servant N°A3 issu de la parcelle A12, sur la circonstance que la servitude de passage conventionnelle à seulement 100 mètres de long et prend fin au Nord de la parcelle A14, fonds dominant, et que la desserte de la parcelle des époux G plus au Sud constituerait une aggravation du fonds assujettie dès lors qu’elle suppose une prolongation du tracé existant sur le fonds A4 appartenant à Madame W également issue de la division du fonds dominant.

 

La Cour de cassation quant à elle rappelle au besoin que, aux termes de l’article 700 alinéa premier du Code civil, si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

 

Une servitude maintenue sur les lots sans aggraver le fonds

 

S’il résulte qu’en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, peu importe l’absence de contiguïté de l’un d’eux avec le fonds servant, ce texte n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les fonds issus de la division.

 

Ainsi, la Haute juridiction rappelle que la Cour d’appel a constaté qu’il ressortait des plans soumis à la discussion celui annexé à l’acte constitutif de servitude de 1998 n’ayant pas été produit au débat, que l’assiette de celle-ci prenait fin à la limite Nord de la parcelle alors cadastrée N°A14 que la propriété des consorts G, quoi que constituée de deux parcelles issues de la division de fonds désigné comme dominant par l’acte précité, section A14 et A2, n’avait pas d’accès à l’assiette de la servitude en question et que, sauf à prendre le passage chez un autre voisin, seule une prolongation sur la parcelle A4 de Madame W leur permettait d’accéder à ce terrain d’assiette.

 

Ainsi, ayant procédé à la recherche prétendument omise, ce dont elle a, abstraction faite des motifs erronés mais surabondamment critiqué par sa seconde branche, justement déduit que les consorts G ne pouvaient réclamer sur le fondement de l’acte de 1998 un droit de passage conventionnel sur la parcelle cadastrée A4 appartenant à Madame W.

 

Pour autant, la Cour d’appel avait également rejeté les demandes des consorts G quant à leurs demandes de condamnation de Madame W à dégager l’accès à leur propriété par le lot A15 ainsi que celle en réparation d’un préjudice de jouissance d’un préjudice moral.

 

Or, les consorts G à hauteur de Cour de cassation considéraient que les Juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leurs sont soumises par les parties.

 

Or, en énonçant que les procès-verbaux établis par les huissiers les 08 et 10 mars, puis, le 12 octobre 2012, démontrant la présence d’une boite aux lettres, de deux containers à poubelles, de branchage de mimosa et d’une barrière de chantier correspondant à un cas éphémère sur la voie d’accès débouchant sur le lot A15 sont insuffisants à caractériser une entrave au droit de passage des époux G sur le fonds cadastré A7 sans examiner, alors qu’il appartenait, selon les consorts G, à la Cour d’appel d’examiner, ainsi qu’elle y était d’ailleurs invité, dans les constats d’huissier des 07 et 10 juin 2013 relevant outre la présence de deux barrières de chantier l’installation d’un grillage de clôture fixé sur piquets métalliques avec percement au sol et fixation du grillage dans la roche sur la gauche, interdisant ainsi l’accès au chemin.

 

Démontrant par la même l’entrave du droit de passage des époux G.

 

L’entrave à la servitude de passage due à des branchages et une barrière

 

La Cour de cassation précise que, pour rejeter la demande des consorts G tendant à ordonner à Madame W de dégager l’accès à la propriété se faisant ainsi que celle subséquente de dommages et intérêts, la Cour d’appel retient que la présence de branchages et d’une barrière, mentionnés dans les procès-verbaux établis en mars et octobre 2012 ne correspondent qu’à un cas éphémère, aucun autre encombrement n’étant dénoncé depuis.

 

Or, la Haute juridiction rappelant que, en statuant ainsi sans expliquer comme elle y était invitée sur les faits rapportés par le constat d’huissier des 07 et 10 juin 2013, la Cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

 

La Haute juridiction cassant et annulant l’arrêt de la Cour d’appel mais seulement en ce qu’il rejette la demande de condamnation de Madame W à dégager l’accès à la propriété des consorts G par la route en question ainsi que celle en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.

 

Ainsi, ces deux jurisprudences sont intéressantes puisqu’elles viennent rappeler le sort d’une servitude de passage lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés ont vocation à se servir de cette servitude de passage, tout comme lorsque la multiplication des propriétaires de la servitude de passage déjà existante découle de la division des fonds dominants bénéficiant de ladite servitude conventionnelle de passage.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

Saisie immobilière et nullité du commandement de payer

laurent latapie avocat saisie et commandement 2025

Un débiteur faisant l’objet d’une saisie immobilière souhaite contester le commandement de payer valant saisie immobilière qui vient de lui être signifié. Peut-il le contester dans les 8 jours de la signification ou attendre d’être assigné devant le juge de l’orientation ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue par la deuxième Chambre civile de la Cour de cassation ce 21 novembre 2024, N°22-12.499, qui rappelle que le Juge de l’exécution ayant été saisi prématurément d’une demande de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière formée par le débiteur avant que celui-ci n’ait été assigné à l’audience d’orientation, l’arrêt qui déclare la demande irrecevable se trouve également que justifié.

 

En effet, il n’est pas rare, lorsque le débiteur saisi reçoit un commandement de payer valant saisie immobilière lui faisant commandement de payer sous huit jours la créance, que celui-ci souhaite saisir le Juge de l’exécution immobilier pour contester ce commandement de payer sans attendre la procédure de saisie immobilière et la traditionnelle assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation.

 

Or, cette jurisprudence rappelle en tant que de besoin que celle-ci ne saurait être efficace, au contraire, la Cour de cassation venant préciser que celle-ci étant effectivement irrecevable par la force des choses.

 

Quels sont les faits ?

 

Dans cette affaire, la banque avait fait délivrer à la SCI J le 09 juin 2020 un commandement de payer aux fins de saisie vente, puis, le 22 juillet 2020 un commandement de payer valant saisie immobilière.

 

Le 09 septembre 2020, sans attendre l’assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation, la société J avait assigné la banque devant le Juge de l’exécution afin de voir annuler ce commandement.

 

Puis, tout naturellement, car cela est une mécanique malheureusement implacable, le 12 novembre 2020 la banque a assigné la société J à une audience d’orientation devant le Juge de l’exécution du même Tribunal aux fins de vente forcée des biens immobiliers saisis.

 

Et finalement, par jugement du 26 janvier 2021 statuant sur l’assignation du 09 septembre 2020, le Juge de l’exécution avait déclaré irrecevable la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière.

 

Une demande d’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière irrecevable ?

 

C’est dans ces circonstances que la société J faisait grief à la Cour d’appel de déclarer sa demande d’annulation du commandement aux fins de saisie immobilière irrecevable alors que, selon elle, la demande d’annulation du commandement de saisie immobilière formée par le débiteur avant qu’il ne soit assigné à l’audience d’orientation est rattachée à la compétence générale du Juge de l’exécution et ne se rattache à la procédure de saisie immobilière qu’une fois cette assignation délivrée par le créancier.

 

Qu’en énonçant pour déclarer irrecevable la demande de la société J tendant à l’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière que toute demande relative à la procédure de saisie immobilière doit être formée dans les conditions prévues aux dispositions procédurales spécifiques à cette procédure, c’est-à-dire, conformément à l’article R 311-1 du Code de procédure civile d’exécution et que la société J devait saisir le Juge de la saisie immobilière et non le Juge de l’exécution sur la procédure de droits communs, peu importe que le débiteur ait saisi le Juge de l’exécution d’une contestation du commandement de payer valant saisie immobilière avant que le créancier saisissant ne le fasse assigner en vente forcée.

 

Pour autant, la Cour de cassation ne partage pas l’analyse de la société J et vient rappeler quelques principes de base en saisie immobilière tant celle-ci fait l’objet d’une rigueur que le débiteur ne comprend pas toujours aisément.

 

La compétence du juge de l’exécution immobilière

 

Il convient de rappeler que, selon l’article L 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le Juge de l’exécution connait de l’application des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution dans les conditions prévues par l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire.

 

Selon l’article L 213-6 alinéa 1 et 3 du Code de l’organisation judiciaire, le Juge de l’exécution connait de manière exclusive des difficultés relatives au titre exécutoire et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elle porte sur le fond du droit à moins qu’elle n’échappe à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire et sous la même réserve de la procédure de saisie immobilière des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celles-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elle porte sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

 

Selon l’article R 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure en saisie immobilière est régie par les dispositions de livre 3 relatif à cette procédure et par celles qui ne lui sont pas contraire du livre premier de ce Code.

 

Selon l’article R 321-1 du même Code, la procédure d’exécution est engagée par la signification du débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant.

 

Aux termes de l’article R 321-6 du même Code, le commandement de payer valant saisie est publié aux fichiers immobiliers dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

 

Selon l’article R 322-4 du même Code, dans les deux mois qui suivent la publication du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaitre devant le Juge de l’exécution à une audience d’orientation.

 

Le pouvoir de vérification du juge de l’éxécution

 

Selon l’article R 322-15 du même Code, à l’audience d’orientation, le Juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statut sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

 

Selon l’article R 311-5 du même Code, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.

 

Un commandement de payer valant saisie inexorablement suivie d’une assignation

 

Pour la Haute juridiction, il résulte de la combinaison de ces textes que la procédure de saisie immobilière engagée par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie se poursuit par l’assignation délivrée au débiteur par le créancier à une audience d’orientation au cours de laquelle le Juge de l’exécution connait, sauf exception, de l’ensemble des contestations qui s’élèvent à l’occasion de la procédure et des demandes nées de cette procédure ou si rapportant directement.

 

Le juge d’orientation, entre vente amiable et vente aux enchères publiques

 

Il en découle dès lors que, or les cas prévus par la Loi telle la demande de vente amiable de l’immeuble saisi prévu à l’article R 322-20 du Code des procédures civiles d’exécution, les contestations et demandes précitées ne peuvent être formées par le débiteur à peine d’irrecevabilité qu’à l’audience d’orientation à laquelle ce dernier a été assigné à comparaitre selon les formes prescrites à l’article R 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

 

La décision déclarant irrecevable les contestations et demandes formées par le débiteur avant l’expiration du délai imparti au créancier pour assigner à l’audience d’orientation, qui n’est pas revêtu de l’autorité de la chose jugée ne saurait faire échec à l’examen de ces contestations et demande si elles étaient à nouveau formées lors de l’audience d’orientation.

 

Pour la Cour de cassation, une telle règle ne méconnait pas le droit du débiteur garanti par l’article 6-1 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, à ce que sa cause sera entendue équitablement publiquement et dans un délai raisonnable par un Tribunal indépendant et impartial.

 

L’inévitable assignation devant le juge d’orientation dans les 4 mois du commandement

 

En premier lieu, la Cour de cassation souligne que le débiteur devant, en application des articles R 321-6 et R 322-4 des Codes des procédures civiles d’exécution, être assigné à une audience d’orientation dans le délai maximum de quatre mois suivant la signification du commandement de payer valant saisie, l’examen des contestations et demandes qu’il entend former est seulement différé dans cette limite de temps jusqu’à l’audience d’orientation.

 

En deuxième lieu, s’il n’a pas été assigné à une audience d’orientation à l’expiration de ce délai, le débiteur a la faculté de saisir le Juge de l’exécution de contestations de demandes formées conformément aux dispositions de l’article R 121-11 du Code des procédures civiles d’exécution par assignation délivrée au créancier poursuivant ainsi qu’aux créanciers inscrits, la procédure suivie devant le Juge de l’exécution obéissant, en application de l’article R 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution, aux dispositions des articles R 311-2 et suivant du même Code.

 

En dernier lieu, la Cour de cassation souligne que le débiteur demeure recevable dans les cas prévus par la Loi à saisir le Juge de l’exécution de demandes, telle la vente amiable de l’immeuble saisi avant la signification de l’assignation à comparaitre à l’audience d’orientation.

 

Dès lors, la Cour de cassation considère que le Juge de l’exécution aura été saisi prématurément d’une demande de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière formée par le débiteur avant que celui-ci n’ait été assigné à l’audience d’orientation, l’arrêt de la Cour d’appel déclarant sa demande irrecevable se trouvant alors légalement justifié.

 

Un débiteur saisi en droit de se défendre devant le juge de l’orientation

 

Cette jurisprudence est intéressante puisqu’elle vient rappeler que, dans le cadre d’une saisie immobilière, la procédure qui est strictement organisée, amène le débiteur à ne pas oublier de faire valoir ses droits en contestant les prétentions de l’établissement bancaire, cependant, celui-ci doit le faire dans des formes précises et ne peut pas le faire quand bon lui semble.

 

Il ne peut donc prématurément saisir le Juge de l’exécution dès lors que celui-ci reçoit le commandement de payer valant saisie immobilière alors qu’il sera par la suite de toute façon saisi devant le Juge de l’orientation qui a justement plénitude de compétences pour pouvoir trancher tous les litiges liés à cette saisie immobilière mais il est vrai que certains débiteurs impatients croient bon avoir le besoin de saisir le Juge de l’exécution dès la signification de ce commandement de payer valant la saisie immobilière, ceci d’autant plus que ledit commandement de payer valant saisie immobilière précise et rappelle en tant que de besoin que ces derniers ont huit jours pour payer la cause du commandement, sans quoi, la procédure de saisie immobilière sera lancée.

 

Ce qui peut déstabiliser cette mention légale prévue dans le commandement de payer valant saisie immobilière peut tromper le débiteur saisi qui croit bon pouvoir saisir le Juge de l’exécution immédiatement, or, ce n’est absolument pas le cas, celui-ci a l’obligation d’attendre la signification de l’assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation pour pouvoir faire valoir ses droits.

 

Les moyens de contestation de la saisie immobilière à la portée du débiteur

 

À ce moment-là, il sera par contre très important pour le débiteur saisi de faire valoir ses droits et de soulever tous les moyens de contestation qui lui paraissent les plus pertinents.

 

Étant précisé que ces derniers sont nombreux finalement à portée de main pour le débiteur saisi pour pouvoir préserver son bien immobilier.

 

Celui-ci a la possibilité effectivement de contester les conditions dans lesquelles le commandement de payer a été signifié, il peut également contester les conditions dans lesquelles la déchéance du terme du prêt immobilier a été également prononcée.

 

Ce qui fait qu’un certain nombre de moyens sont à sa portée pour faire valoir ses droits et tenter de sauver ce qui est bien souvent sa résidence principale.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr