En droit de la saisie immobilière, le juge peut-il soulever d’office la péremption du commandement de payer, et annuler par même conséquence la procédure de saisie immobilière tout entière, tant bien même le débiteur saisi serait irrecevable à le faire ?
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Article :
Dans cette affaire, la banque aux droits de laquelle venait une société de titrisation avait fait délivrer à Mme Y un commandement de payer valant saisie immobilière, publié le 23 avril 2013, et l’avait ensuite fait assigner, par acte du 20 juin 2013, à une audience d’orientation.
Par jugement d’orientation du 17 mars 2015, le Juge de l’Exécution avait déclaré nul le commandement, mis fin aux poursuites de saisie immobilière, ordonné la mainlevée et la radiation dudit commandement et avait dit n’y avoir lieu à prorogation de ses effets.
La banque a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 mars 2015 et a été autorisée, par ordonnance du 8 avril 2015, à faire assigner pour l’audience du 23 septembre 2015 Madame Y devant la Cour,
Par ordonnance du 24 avril 2015, le Premier Président de la Cour d’Appel, saisi en application de l’article R. 121-22 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, avait ordonné le sursis à exécution du jugement d’orientation.
La banque faisait grief à l’arrêt de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait mis fin aux poursuites de saisie immobilière, ordonné la mainlevée et la radiation du commandement ainsi qu’avoir dit n’y avoir lieu à la prorogation des effets du commandement de payer.
Celle-ci considérait que le Juge de l’Exécution ne pouvait aborder la problématique de la prorogation du commandement de payer valant saisie immobilière.
Elle reprochait au Juge de l’Exécution d’avoir vérifié si le délai prévu à l’article R. 321-20 était expiré lors de la demande de prorogation des effets du commandement de payer.
La banque est venue soulever un certain nombre de moyens.
Elle considère, en premier lieu, quele commandement de payer valant saisie avait cessé de produire effet et que le juge aurait dépassé le champ des contestations émises par les parties.
Elle considère ensuite que sil’expiration du délai prévu à l’article R. 321-20 est acquis, il n’en demeure pas moins que c’est à une partie intéressée de demander au juge de l’exécution de constater la péremption du commandement de payer valant saisie et d’ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier mais qu’en tout état de cause, le juge ne pouvait le relever d’office.
Dans l’hypothèse où ce dernier serait saisi d’une demande de prorogation, celui-ci n’aurait pas vocation à se prononcer sur cette demande, il devrait d’abord se prononcer sur la demande de prorogation et ensuite sur la demande de constat de la péremption.
Le dernier argument soulevé par la banque est de considérer que la demande de sursis à l’exécution proroge les effets attachés à la saisie si la décision attaquée a ordonnée la main levée de la mesure.
Il en va de même de l’ordonnance qui prononce ce sursis,
A bien y comprendre selon la banque, en matière de saisie immobilière, la prorogation des effets attachés à la saisie implique la prorogation des effets du commandement de payer valant saisie.
Fort heureusement, la Cour de Cassation ne s’y trompe pas,
La Cour rejette le pourvoi en considérant qu’en application de l’article R. 321-20, alinéa 1, du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les deux ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi,
Dès lors, il appartient au juge, saisi d’une demande de prorogation des effets du commandement de payer, de vérifier, au jour où il statue, que le délai prévu à l’article R. 321-20 n’est pas expiré.
Enfin, la Haute Juridiction considère qu’au visa del’article R. 321-22 du Code des Procédures Civiles d’Exécution que la suspension ou la prorogation des effets du commandement de payer ne pouvait résulter que de la publication d’une décision de justice et relève que la seule décision publiée ne l’avait été que le 28 avril 2015, soit postérieurement à l’expiration du délai de deux ans de l’article R. 321-20 susmentionné, la Cour d’Appel en a exactement déduit que le commandement avait cessé de produire effet le 24 avril 2015.
Immanquablement cette jurisprudence est intéressante.
Elle illustre la réflexion portée devant la Cour de cassation sur l’office du juge, tant de manière générale, devant toutes les juridictions de fond, que de manière plus spécifique devant le juge de l’orientation,
La saisine d’office du juge d’orientation et les vérifications d’office que celui-ci doit effectuer, tant en présence d’un débiteur à la défense « incomplète » que tant en l’absence du débiteur, demeure une interrogation d’actualité.
A mon sens il est important que la jurisprudence s’affine sur cette question et finalise son raisonnement,
En effet, il convient de rappeler l’avis de la Cour de cassation d’avril 2018 qui autorise le juge de l’orientation de vérifier d’office l’exigibilité de la créance de la banque qui veut saisir le bien immobilier de son débiteur, tout comme cette jurisprudence qui précise que le juge de l’orientation n’est pas tenu de vérifier le caractère prescrit ou non de la créance de la banque.
Désormais la Cour de cassation invite le juge a tirer toutes conséquence de la péremption de la publication d’un commandement de payer valant saisie immobilière.
Cette jurisprudence est salutaire,
Elle doit inviter le juge de l’orientation à procéder à un minimum de vérification sans croire « sur parole » l’établissement bancaire.
Elle doit surtout inviter le débiteur et son conseil à se défendre et aider le juge dans son office.
Elle rappelle enfin au débiteur que les moyens de défense contre la banque sont nombreux et doivent tous êtres vérifiés et utilisés.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat à Fréjus, Avocat à Saint Raphael, Docteur en Droit,
Le débiteur peut il contester l’intervention et le mandat de l’avocat du créancier qui s’est subrogé aux droits du créancier saisissant ? Peut-il reprocher à l’avocat du créancier un manquement à une quelconque obligation de conseil ? Qu’en est il de l’avocat du débiteur ?
Article :
Il convient de s’interresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel de Lyon en ce mois d’août 2018 qui vient aborder, en toile de fond, le rôle de l’avocat en droit de la saisie immobilière tant celui-ci intervient à tous les stades de la procédure, qu’il soit avocat du débiteur, avocat du saisissant, voire même avocat du créancier subrogeant.
Dans cette affaire, les époux B s’étaient retrouvés en litige avec la société K, banque privée en raison d’avance de fonds pour investissements sur les marchés des instruments financiers à terme.
A l’issue d’une procédure judiciaire, les parties avaient conclu un protocole transactionnel signé entre les parties le 29 avril 2008 et homologué par la Cour d’Appel de Lyon par arrêt du 24 juin 2008.
Cependant, le 19 janvier 2016, la banque K avait fait délivrer aux époux B, un commandement de payer la somme de 67.933,10 euros, valant saisie immobilière de leur bien situé dans le Rhône au titre de la troisième échéance de 50.000 euros augmentée des intérêts au taux légal, pour exécution du solde de l’accord transactionnel.
Le commandement avait été régulièrement publié le 17 mars 2016 au service de la publicité foncière.
C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice du 9 mai 2016, la banque K avait fait délivrer aux époux B une assignation à comparaître à l’audience d’orientation du Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Lyon du 28 juin 2016.
Cet arrêt est intéressant puisque suite à cette audience, un jugement a été rendu le 13 décembre 2016 dans lequel le Juge :
Or, les époux B avaient contesté le jugement d’orientation et frappé d’appel la décision en litige,
Pour se retrouver avec un arrêt confirmatif en date du 15 juin 2017.
Entre-temps, par jugement du 23 mars 2017, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Lyon avait renvoyé l’adjudication au 19 octobre 2017.
A cette audience, la banque K n’avait pas sollicité la vente forcée du bien saisi, indiquant que sa créance avait été réglée.
Pour autant le Trésor Public, représenté par son avocat, avait demandé la subrogation dans les poursuites et l’autorisation de vendre immédiatement le bien aux enchères.
Les époux B, avaient donc sollicité le renvoi de l’affaire, notamment pour proposer un nouvel argumentaire en défense contre ce créancier, mais le Juge de l’Exécution a décidé de faire procéder immédiatement la vente aux enchères du bien saisi.
Par jugement du 19 octobre 2017, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Lyon a :
Les époux B ont relevé appel de cette décision avec les demandes suivantes :
Pour autant, la Cour d’Appel ne fait pas droit à leurs demandes et les déboute,
Elle rappelle en tant que de besoin, au visa de l’article R.322-60 al.1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, que seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de 15 jours à compter de sa notification.
Elle souligne que le jugement d’adjudication en litige ne fait état d’aucune contestation mais seulement d’une demande de renvoi.
Toutefois, elle considère que l’appel formé par les époux B doit être considéré comme recevable en ce qu’il critique la subrogation autorisée par le Juge de l’Exécution.
Les époux B observaient quant à eux que le jugement attaqué mentionnait que le Trésor Public était représenté par Maître B et la banque K était représentée par Maître A alors que ces deux conseils étaient membres de la même SCP à savoir la SCP GBA.
Chaque avocat associé exerçant ses fonctions au nom de la SCP, il s’en est déduit que les deux créanciers avaient le même représentant, à savoir ladite société d’avocats,
Les consorts B soutenaient que cette SCP d’avocats n’avait pas mandat du Trésor Public pour demander la subrogation dans les poursuites.
Ils en voulaient pour preuve que, dans un courrier du 16 octobre 2017, le Trésor Public leur avait écrit dans les termes suivants : « si vous réglez lors de l’audience d’adjudication en date du 19 octobre 2017, la moitié de la créance fiscale due auprès du Centre des Finances Publiques, garantie par hypothèques, soit la somme de 13.835,83 euros, Maître B ne demandera pas la subrogation. »
Cette argumentation est loin d’être infondée.
Il n’est pas rare de voir que des accords se mettent bien souvent en place entre débiteur et créancier directement, nonobstant la procédure de saisie immobilière, à charge pour les parties de répercuter l’accord à leurs avocats respectifs,
Il peut être rageant pour le débiteur de constater que l’avocat du créancier semble ne pas être informé de cet accord et de ne pas en tenir compte dans le cadre de la saisie qu’il sollicite malgré tout.
Il est difficile pour le débiteur de comprendre cela alors même que ce dernier fait souvent des efforts terribles pour pouvoir obtenir un accord avec le créancier dans le seul but de sauver son bien.
Or, il est fréquent de constater qu’à l’audience, l’avocat du créancier semble ignorer complètement l’information.
La Cour d’Appel écarte pourtant cette argumentation et considère que les appelants et débiteurs n’ont aucune qualité pour débattre du mandat donné à un avocat par la partie adverse.
Elle rappelle qu’il résulte de l’article 416 du Code de Procédure Civile que l’avocat, à la différence de tout autre représentant, est dispensé de justifier de son mandat.
L’avocat est en effet titulaire d’un mandat ad litem est ainsi présumé agir sur les instructions de son mandant et ne répond que devant lui de l’exercice de son mandat.
Au surplus, la Cour d’Appel estime que les appelants ne justifient pas avoir proposé de s’acquitter de la moitié de la créance du Trésor Public en temps voulu pour éviter la vente, de sorte que l’avocat a nécessairement agi dans les termes de son mandat en demandant la subrogation puisque, selon le courrier précité, le Trésor Public n’excluait la subrogation que dans le seul cas où ce paiement serait effectué.
Or, les époux B n’ignoraient pas être redevables de la créance du Trésor Public régulièrement dénoncée dans le cadre de la procédure de saisie immobilière et, de ce fait, qu’ils s’exposaient au risque de sa demande de subrogation dans les poursuites en application de l’article R.311-9 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
La Cour d’Appel a considéré qu’ils étaient donc mal venus de reprocher à l’avocat du créancier de ne pas les en avoir informés, ce dont il n’avait nullement l’obligation, le devoir de conseil de l’avocat s’exerçant vis à vis de son client et non à l’égard d’une partie adverse.
Ce point est intéressant car cela souligne que bien que le débiteur n’ait pas la main sur l’avocat du créancier, on peut s’interroger sur le rôle que l’avocat du débiteur qui aurait dû attirer l’attention de son client sur les risques d’une éventuelle subrogation.
C’est dire les obligations qui pèsent sur l’avocat du débiteur puisqu’il doit vérifier chaque point d’une matière particulièrement technique qui recèle bon nombre d’axes de contestation.
Ce travail est long et fastidieux mais l’avocat se doit de procéder aux vérifications d’usage pour s’assurer que la banque ou son conseil n’auraient pas manqué l’une des multiples obligations particulièrement rigoureuses de la procédure de saisie immobilière.
La Cour d’Appel laisse donc à penser qu’il appartenait à l’avocat du débiteur de prévoir une éventuelle subrogation et donc de l’anticiper.
La Cour d’Appel conclu donc à la confirmation du jugement entrepris en ce en ce qu’il a fait droit à la demande de subrogation du Trésor Public dont il n’était pas contesté qu’il avait la qualité de créancier inscrit sur l’immeuble saisi.
Enfin, la Cour d’Appel qui semble particulièrement remonté sur le rôle et la compétence de l’avocat dans le cadre d’une saisie immobilière fait une remarque sur les demandes accessoires.
En effet, les avocats des intimés demandaient que les dépens soient “distraits” à leur profit
La cour rappelle que ce sont des termes employés dans l’ancien Code de Procédure Civile qui n’est plus en vigueur depuis une quarantaine d’années (sic).
Il s’avère qu’ils entendent en réalité bénéficier du droit de recouvrement direct des dépens prévu par les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ce qui doit leur être accordé sur leur simple demande dès lors que le ministère d’avocat est obligatoire dans la procédure d’appel et que la partie adverse est condamnée au paiement des dépens.
Les époux B étaient pourtant bien fondés à s’interroger sur le rôle de l’avocat dans le cadre de la procédure de saisie immobilière.
En premier lieu le fait que plusieurs créanciers soient représentés par le même cabinet d’avocats est toujours mal compris par le débiteur.
En deuxième lieu, cette jurisprudence est intéressante puisqu’elle met bien en exergue le rôle de l’avocat en droit de la saisie immobilière, que ce soit celui du créancier ou celui du débiteur.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Quelle procédure peut engager le bailleur d’un bail commercial sous le coup d’un redressement judiciaire alors que les loyers impayés sont postérieurs ? Est-il tenu d’en informer le mandataire judiciaire ? Celui-ci n’engagerait pas sa responsabilité s’il cédait le fonds de commerce en ignorant jusqu’à l’existence de l’acquisition de la clause résolutoire ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en fin d’année 2017 qui vient aborder les facultés du bailleur pour obtenir la résiliation du bail commercial alors que le redressement judiciaire a été prononcé, qu’une période d’observation est en cours, qu’un mandataire judiciaire en charge de la vérification des créances a été désigné et que surtout l’exploitant commercial en redressement judiciaire ne paye plus ses loyers postérieurs.
Dans cette affaire, le 6 août 2004, la société B a consenti à la société C un bail commercial sur des locaux lui appartenant.
La société C a été mise en redressement judiciaire le 27 avril 2007, Maître Y étant désigné mandataire judiciaire.
Or, postérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire, le débiteur se retrouve à ne plus payer les loyers du bail commercial,
En effet, le locataire n’a pas réglé les loyers dus pour les mois d’avril et de mai 2008, soit postérieurement au redressement judiciaire,
Tout d’ailleurs laisse à penser que le non paiement de ces loyers postérieurs est intervenu postérieurement à l’acceptation du plan de redressement puisque la période d’observation maximale pour une entreprise en redressement judiciaire sauf demande de poursuites d’activités exceptionnelle à la seule demande du Procureur de la République est d’un an,
C’est dans ces circonstances que la société B, le bailleur, a fait délivrer à sa locataire, le 20 mai 2008, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail commercial,
Or, pendant ce temps la, et par jugement en date du 23 mai 2008, la société C, le débiteur, a été mise en liquidation judiciaire, Maître Y étant désigné liquidateur,
Fort de la liquidation judiciaire, le mandataire judiciaire envisage et organise la cession du fonds de commerce exploité dans les locaux loués incluant la cession du bail commercial, dite cession autorisée par décision du juge commissaire au profit de la société T.
Il importe de préciser que la vente du fonds de commerce est intervenue le 2 octobre 2008.
Pour autant le commandement de payer du 20 mai 2008 visant la clause résolutoire avait produit ses effets faute de paiement dans le mois de sa délivrance.
Dès lors le bailleur considérait que le bail commercial consenti à la société C, désormais cédé à la société LT était résilié.
La société B a alors assigné Maître Y.ès qualité et la société T devant le Tribunal pour que soit constatée la résiliation du bail commercial et que qu’il soit ordonné l’expulsion de tout chef à ce titre.
Tout lecteur attentif comprendra bien à ce stade qu’une telle décision de justice serait lourde de conséquences quant à la cession qui a eu lieu,
Le liquidateur judiciaire se défend et prétend que l’action en résiliation du bail commercial engagée par la société B était irrecevable, et ce au visa de l’article L. 641-12, alinéa 4 du Code de Commerce,
En effet, dans sa rédaction applicable au litige ce texte précise que le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédé et doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire.
Il est original de remarquer que le mandataire liquidateur et le débiteur rappelaient que l’action n’avait pas été engagée dans le délai de trois mois pour la simple et bonne raison que la liquidation judiciaire avait été prononcée le 23 mai 2008, alors que la société bailleresse avait, par actes des 10 et 25 mars 2010, saisi le Tribunal de Grande Instance aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de telle sorte que cette action n’aurait pas été introduite dans le délai de trois mois et serait donc par là même irrecevable.
Pourtant, le calendrier s’impose,
Sauf à ce que le mandataire judiciaire confonde la signification du commandement de payer visant le clause résolutoire et l’assignation aux fins de voir constaté l’acquisition de la clause résolutoire,
Bien plus, le mandataire liquidateur reprochait au bailleur de ne pas avoir procédé à la notification du commandement de payer au mandataire judiciaire alors que la société n’était qu’en redressement judiciaire.
La Cour de Cassation de s’y trompe pas et vient apporter une réponse claire et précise sur ce point puisqu’elle considère que les loyers impayés étaient afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société C, de telle sorte que l’action est résiliation du bail commercial intentée plus de trois mois après le jugement d’ouverture conformément aux dispositions de l’l’article L. 622-14, 2° du code de commerce est recevable.
Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de confondre commandement de payer et assignation,
Par ailleurs, la Haute juridiction rappelle qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de notifier au mandataire judiciaire un commandement de payer visant des loyers échus après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du preneur,
De telle sorte que la Cour constate bien que les loyers impayés étaient afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société C de telle sorte que le commandement de payer signifié à la seule gérante de cette société au cours de la période d’observation produit ses effets.
Dès lors, le bailleur créancier de loyers postérieurs est parfaitement en droit de procéder à la signification d’un commandement de payer entre les mains du débiteur sans nécessairement le notifier au mandataire judiciaire (il en aurait été autrement si un administrateur avait été désigné).
Bien plus encore, dans la mesure où le bailleur n’est pas obligé de le notifier, il peut donc obtenir la résiliation du bail commercial sans même que le mandataire judiciaire ou commissaire au plan soit avisé.
Il appartient au débiteur d’être parfaitement transparent avec son mandataire liquidateur car dans cette affaire, le débiteur a semble-t-il imaginé cacher l’information à ce dernier qui a, dans le cadre de la liquidation judiciaire, vendu le fonds.
L’acquisition de la clause résolutoire est lourde de conséquence,
En effet, il est bien évident que l’acquéreur risque fort de se retourner en responsabilité contre le mandataire judiciaire qui a cédé un fonds de commerce reposant sur un bail commercial dont la clause résolutoire est acquise.
Dès lors, passée l’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bailleur peut procéder à la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial au titre de paiement de loyers postérieurs sans forcément être tenu de procéder à la notification entre les mains du mandataire judiciaire.
S’il est vrai qu’il est toujours de bon aloi de le prévenir, il n’en demeure pas moins que le bailleur n’est pas tenu par ces formalités auprès du mandataire judiciaire,
Cela amène également à réfléchir à une autre problématique,
Dans l’hypothèse d’un plan de redressement qui serait obtenu et comprenant la désignation d’un commissaire à l’exécution du plan la question serait non pas tant de savoir si le bailleur doit notifier ou signifier entre ses mains le commandement de payer visant la clause résolutoire au titre du non paiement de loyers postérieurs à l’acceptation du plan de redressement judiciaire, mais de savoir si le bailleur serait tenu, lorsqu’il lance une assignation en référé pour demander au Juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire de la faire signifier au commissaire à l’exécution du plan dans la mesure ou le fonds de commerce a fait l’objet d’une déclaration d’inaliénabilité.
En effet, il convient de rappeler que le bailleur est tenu de faire signifier son assignation à l’ensemble des créanciers inscrits.
S’il ne le fait pas à l’encontre du commissaire à l’exécution du plan au motif que ce dernier est le garant de l’inaliénabilité de l’actif visé dans le cadre du plan de redressement, cela serait il un motif d’irrevabilité de son action ?
Je ne le pense pas car il est bien évident que la décision suivant laquelle le Tribunal de Commerce prononce l’inaliénabilité du fonds de commerce et la publication n’entrainent pas une obligation du bailleur de signifier l’assignation pour la simple et bonne raison que la déclaration d’inaliénabilité sert surtout à préserver les créanciers afin d’éviter une vente intempestive de l’actif du débiteur qui le ferait dans le dos du commissaire à l’exécution du plan et au détriment des créanciers.
A mon sens, cette clause d’inaliénabilité ne peut permettre de préserver l’actif ou d’être un obstacle à la résiliation du bail commercial si les loyers postérieurs ne sont pas réglés.
En tout état de cause, la question est de savoir si le commissaire à l’exécution du plan est appelé dans la cause ce dernier pourrait-il empêcher la résiliation du bail alors qu’il n’a vocation qu’à être le garant du paiement des créanciers antérieurs sans avoir de pouvoir légal stricto sensu contre toutes créances postérieures à l’acceptation du plan ?
Dès lors, force est de constater que le sort du bail commercial, en présence de loyers postérieurs au redressement impayés, peut être tranché sans que le mandataire judiciaire soit appelé en cause, ce qui doit amener le mandataire judiciaire a procéder à quelques vérifications d’usage sans quoi, il engagerait sa responsabilité, plus particulièrement si ce dernier a eu la bonne idée de vendre le fonds sur la base d’un bail commercial résilié,
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Un preneur a bail commercial qui n’a pas payé ses loyers et qui est frappé d’une ordonnance de référé définitive constatant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de ce chef peut-il sauver son bail en payant les loyers et en assignant à jour fixe le bailleur ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en avril 2018 qui vient aborder le sort du locataire commercial alors que le bail commercial a été résilié, le locataire ne payant pas ses loyers et la clause résolutoire ayant été acquise par décision du juge des référés, le locataire ayant fait le choix « malheureux » de ne pas se défendre à cette instance,
La question était de savoir quel échappatoire avec le preneur à bail commercial pour sauver son bail alors qu’une ordonnance de référé, désormais définitive, avait prononcé l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de plein droit de tout occupant de son chef,
Dans cette affaire, le 28 octobre 2013, Monsieur X avait fait l’acquisition d’un fonds de commerce de restaurant et donné à bail commercial pour 9 ans à compter du 1er octobre 2009 par une SCI, ladite SCI propriétaire des murs,
En l’état d’impayés de loyers et d’une absence d’exploitation temporaire du locataire, le bailleur fait délivrer, le 14 mars 2016, un commandement visant la clause résolutoire relative aux charges impayées en 2015, à des loyers de févriers et mars 2016 et aux fins d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance et de l’exploitation des locaux, ces derniers étant fermés.
Par la suite, ce même bailleur apprend en se rendant inopinément sur place, que Monsieur X avait concédé le 1er avril 2016 (ce n’est pas un poisson), et pour deux ans l’exploitation du fonds en location gérance à Monsieur G.
Par la suite, le bailleur a assigné Monsieur X, locataire, devant le juge des référés,
Pour autant, et pour des raisons qu’on ignore, le locataire n’a pas pu, ou n’a pas cru, se présenter ou se faire représenter,
C’est dans ces circonstances que par ordonnance de référé en date du 5 octobre 2016, le Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan a résilié de plein droit le bail commercial, par acquisition de la clause résolutoire le 15 avril 2016, et a ordonné l’expulsion de Monsieur X, nonobstant sa condamnation au paiement d’une somme provisionnelle de 19 925,86 euros.
Cette décision a été signifiée et est donc devenue définitive, faute pour Monsieur X d’avoir frappé de recours la décision en litige,
Le bail commercial serait il alors perdu pour toujours ?
Pas nécessairement…,
Monsieur X tente une approche différente afin de sauver son bail commercial,
Il s’est fait autorisé, par ordonnance du 16 mars 2017, à assigner à jour fixe le bailleur devant le Tribunal de Grande Instance afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Cette tentative a échoué en première instance,
Par jugement du 1er juin 2017, le Tribunal de Grande Instance a rejeté cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 15 avril 2016, ordonné l’expulsion de Monsieur X et l’a condamné au paiement de la somme de 6 952,36 euros correspondant au solde de l’indemnité d’occupation due au jour de la décision rendue et ce au bénéfice de l’exécution provisoire.
Monsieur X a relevé appel de ce jugement.
A ce stade, il n’échappera pas au lecteur attentif que dans le cadre de cette procédure à jour fixe de dernière minute, Monsieur X avait pris soin d’accompagner son action salvatrice d’un certain nombre de paiement visant à réduire comme peau de chagrin la créance des loyers dus.
Cette démarche, peut-être inopérante sur le terrain juridique demeurait bien pensée sur le terrain économique,
Pour autant, le bailleur n’a pas manqué de faire preuve de résistance et a naturellement contesté les prétentions de Monsieur X, au motif pris notamment de ce que la créance de loyers, malgré les efforts conséquents n’était toujours pas soldée,
Et que par ailleurs, plusieurs violations au bail commercial ont été constatées.
Le bailleur faisait notamment valoir que le commandement de payer était parfaitement régulier ,
Bien plus que les infractions constatées étaient toujours d’actualité et notamment que la location gérante était irrégulière, et ce, à double titre,
En premier lieu, elle n’était pas autorisée par le bailleur,
En deuxième lieu, le locataire gérant n’était toujours pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés outre que son accord n’a pas requis.
En troisième lieu par le locataire gérant, personne physique tel qu’il en résultait du contrat de location gérance litigieux, avait pris soin de se faire substituer par une société finalement crée, alors que ni le bail commercial litigieux, ni le contrat de location gérance ne prévoit de faculté de substitution.
En quatrième lieu parce que par dessus tout, le locataire gérant, fut-ce t’il personne physique ou personne morale, avait eu, en sus, l’outrecuidance de procéder à des installations non autorisées par ledit bail commercial,
L’ensemble de ses arguments juridiques amenaient le bailleur à penser qu’il obtiendrait, au fond, la confirmation de la décision obtenue au seul stade des référés,
Pour autant la Cour ne partage pas cet avis.
Dans un premier temps, elle confirme que le commandement de payer est parfaitement valable,
Qu’aux termes de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre du paiement des loyers de février et mars 2016 ainsi que d’un arriéré de charges de 2015, il était imparti un délai d’un mois à la locataire pour s’acquitter de la somme en principal de 3 991,96 euros.
Or, il est dans un premier temps constant qu’aucun règlement n’est intervenu de la part de Monsieur X dans le délai du commandement de payer,
Suivant ce raisonnement, la Cour constate que la clause résolutoire est acquise, le jugement étant dès lors confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.
Pour autant, l’effort fait par Monsieur X sur le terrain économique, pendant le temps de la procédure au fond, fut-ce t’elle à jour fixe, semble être payant,
Puisque Monsieur X a réglé dans le même laps de temps plus de 23 588,810 euros, ce qui a permis de solder l’ensemble des causes du commandement de payer ainsi que les créances ultérieures, générées depuis lors,
De telle sorte qu’au jour ou la Cour s’exprime, la dette est quasiment soldée,
Au regard de ces éléments, la Cour considère qu’il y a matière à accorder à Monsieur X des délais courant du 15 avril 2016 au 31 mars 2017 (date à laquelle la cause locative du commandement de payer est soldé) pour s’acquitter de sa dette locative et justifier d’une attestation d’assurance,
La Cour ordonne alors la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordé.
Elle constate qu’à la date du 31 mars 2017, Monsieur X s’est acquitté des causes du commandement du 14 mars 2016 visant la clause résolutoire et a justifié d’une assurance des locaux de telle sorte que la clause résolutoire ne peut plus jouer passé cette date,
Dès lors, Monsieur X conserve et sauve son bail commercial,
Cependant, se posait toujours la question de la location gérance mise en place in extrémis par Monsieur X qui semblait dans l’impossibilité d’exploiter lui même le local objet du bail commercial,
Pour autant, la Cour déboute le bailleur de ses contestations et de ses demandes aux fins de résiliation du bail de ce chef et considère qu’il appartenait au propriétaire de justifier de la poursuite de l’infraction reprochée au locataire au-delà du délai d’un mois imparti par le commandement, poursuite qui ne résulte pas des constatations effectuées le 14 mars et le 15avril 2016 soit dans ce délai et non au-delà.
N’ayant pas sollicité le prononcé de la résiliation du bail de ce chef (et pour cause, le bailleur l’ignorait au moment de la signification du commandement de payer), les violations alléguées relatives au contrat de location-gérance, non visées dans le commandement de payer, sont en conséquence sans objet.
Cela peut malgré tout sembler contestable car dans la mesure ou le preneur à bail commercial avait assigné à jour fixe devant le Tribunal de Grande instance statuant au fond, et non plus dans le cadre d’une procédure de référé, le bailleur était en droit de solliciter, non plus que soit acquis la clause résolutoire tel que découlant du commandement de payer, la résiliation du bail commercial aux torts du locataire principal,
Pour autant, la Cour d’appel ne retient pas cette argumentation et ce, pour deux raisons,
En premier lieu, sur le terrain juridique, si le contrat de bail commercial interdisait la cession ou la sous location du bail commercial, rien n’est prévu quant au contrat de location gérance,
En deuxième lieu, sur le terrain économique, la Cour semble avoir des « scrupules » à prononcer la résiliation du bail commercial alors même que le preneur à bail, nonobstant les difficultés rencontrées a fait au mieux pour régler la créance de loyers et finir à jour de ses dettes locatives devant la Cour,
Cette stratégie du locataire principal, qui a rencontré des difficultés et qui subit les conséquences juridiques d’une ordonnance de référé ou il n’a pu se défendre est judicieuse,
En effet, nonobstant le non paiement de loyers et l’obtention d’une ordonnance de référé désormais définitive, l’assignation à jour fixe visant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire accompagnée d’une demande de délais de paiement s’avère, dans ce cas d’espèce, efficace,
Cette stratégie permet sinon en droit mais plutôt sur un terrain purement économique de démontrer les efforts faits par le locataire pour rattraper une situation qu’il a lui même générée.
Cette décision n’est pas satisfaisante sur le terrain juridique.
Il convient de rappeler qu’entre l’arrêt rendu par la Cour d’Appel en avril 2018 et les causes du commandement de payer remettant à mars 2016, plus de deux ans se sont écoulé sans que le bailleur soit assuré d’une parfaite exécution de bonne foi du contrat de bail commercial par le locataire.
Cependant sur le terrain économique elle l’est parfaitement,
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Dans le cadre d’une saisie immobilière, le débiteur peut-il contester le décompte de créance annexé au commandement de payer, peut-il solliciter d’autres documents bancaires, et surtout, peut-il se baser sur ce décompte de créance pour contester le TEG et en s’en servant aussi comme point de départ du délai de prescription à 5 ans, lorsque l’obtention du prêt en litige remonte à bien avant ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en mars 2018 qui vient aborder les moyens que peut opposer le débiteur saisi à l’encontre de l’établissement bancaire notamment sur le décompte de créance,
Fort d’un acte notarié de prêt immobilier en date du 24 septembre 2007 et de la défaillance de l’emprunteur, la banque avait fait délivrer à Monsieur G un commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 16 décembre 2016 et publié le 6 février 2017 pour paiement de la somme de 961 082,33 euros suivant décompte de créance joint,
Ceci fait, la banque a assigné Monsieur G à l’audience d’orientation du Juge de l’exécution près le Tribunal de Grande Instance,
Par jugement en date du 13 juillet 2017 le Juge d’orientation avait rejeté la demande de communication de pièces présentée par Monsieur G en sus du décompte de créance fourni, déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du chef de responsabilité contractuelle du créancier, débouté Monsieur G de l’ensemble de ses demandes, déclaré irrecevables comme prescrits les moyens de la nullité de la clause de stipulation d’intérêt du délai d’acceptation et a ordonné la vente forcé du bien.
C’est dans ces circonstances que Monsieur G a frappé d’appel la décision en litige et une fois de plus la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE vient briller par une sévérité particulière en rejetant l’ensemble des moyens de faits et de droits soulevés par le débiteur afin de contester les prétentions de la banque.
Dans le cadre de cette procédure, Monsieur G avait tenté de contester l’exigibilité de la créance de la banque en remettant en cause la validité de la déchéance du terme et ce notamment à la lueur des jurisprudences récentes qui ont été rendues en 2015 qui amènent le débiteur à penser que toute mise en déchéance du terme automatique était parfaitement contestée.
Or, la Cour rend une décision sévère,
En premier lieu elle considère, au visa de l’article 954 du Code de procédure civile que le débiteur n’a pas suffisamment développé les moyens sur lesquels les prétentions sont fondées.
Cela peut quand même sembler curieux dans la mesure où cette argumentation et les développements qui vont de pair ont été prises dans le cadre de ses conclusions de première instance puis reprises dans ses conclusions d’appel,
En deuxième lieu, Monsieur G contestait la validité de la déchéance du terme eu égard aux prescriptions de la loi et de la jurisprudence en la matière.
Or, la Cour considère qu’il ressort des termes de l’acte notarié de prêt au paragraphe « définition et conséquence de la défaillance de l’emprunteur » :
« Est réputé défaillant sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure en cas notamment de non paiement à bonne date, d’une quelconque somme due par lui. Le prêteur étant en droit, dans ces circonstances, d’exiger le remboursement immédiat du solde du contrat ».
Pourtant, est ce bien conforme à la jurisprudence en la matière ?
Pour la Cour, le contrat est sans ambigüité,
Il n’est pas contesté que Monsieur G n’a pas pu régler aucune mensualité de prêt depuis l’année 2013 et qu’il n’a pas repris les versements à l’issue du moratoire d’un an accordé au mois de février 2014 dans le cadre de la procédure de traitement de surendettement dont il a déjà bénéficié.
Dans ces conditions, la Cour considère que la banque était en droit de se prévaloir de l’exigibilité immédiate de plein droit du prêt sans l’envoi d’une mise en demeure préalable alors même que la jurisprudence est pourtant claire en la matière.
Cette décision est curieuse sur ce point,
Par ailleurs, le débiteur avait également voulu contester le taux effectif global au motif pris qu’il était erroné, en remettant notamment en cause le décompte de créance fourni aux débats,
Cette argumentation permettait à la fois de contester le décompte de créance proposé par l’établissement bancaire,
Tout comme de contester la validité de la saisie immobilière,
Pour ce faire cependant, le débiteur a réclamé des éléments complémentaires à la banque, au delà de ce décompte de créance que celle-ci fournit classiquement dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière,
En effet, la banque lance sa procédure de saisie immobilière et assigne le débiteur à comparaitre devant le juge de l’orientation sur la base de documents prescrits par la loi, et qui comprennent notamment un décompte de créance,
Or la remise du décompte de créance n’est pas nécessairement suffisant et satisfaisant,
Bien plus, cela n’enlève rien au fait que le débiteur saisi, qui est considéré comme un paria par l’établissement bancaire, se retrouve sans décompte de créance et sans documents,
Le compte bancaire clôturé et l’accès internet aux comptes coupé, le débiteur se retrouve en manque d’information concrète pour pouvoir contester la créance de la banque et notamment vérifier sur les relevés bancaires antérieurs et postérieurs à la déchéance du terme prononcé,
Pourtant cette vérification d’usage permettrait de s’assurer que la banque n’a pas privilégié ses frais bancaires astronomiques au détriment du remboursement du prêt,
En effet, il n’est pas rare de constater que l’ensemble des frais et pénalités pouvant être pris sur un compte bancaire peut pousser à la déchéance du terme alors que bien souvent le débiteur mis en difficulté aurait pu faire ou a tenté de faire face en rattrapant son arriéré.
Ce rattrapage est alors mis à mal par l’ensemble des frais et pénalités qui sont prélevés en premier et qui empêche le débiteur de régulariser la situation dans de bonnes conditions.
Or, devant la Cour, Monsieur G avait renouvelé in limine litis sa demande de communication de pièces par la banque et afin d’obtenir divers justificatifs notamment pour obtenir communication d’un certain nombre de documents, savoir :
Pour autant, la Cour s’y refuse et ne somme pas, avant dire droit la banque de communiquer ces éléments,
La Cour s’estime suffisamment renseignée par la banque et considère que l’établissement financier a régulièrement communiqué le décompte de créance qu’il estime propre à justifier du principe du droit et du montant de sa créance et que ces documents sont suffisants pour permettre à la Cour de statuer sur les contestations.
Ceci est à mon sens fort regrettable car le propre du débat contradictoire est effectivement d’avoir d’accès aux documents permettant de se défendre dans de bonnes conditions,
Or, dans pareil cas, seul le créancier est suffisamment armé pour envisager une saisie immobilière ce qui est fortement regrettable.
Ceci d’autant plus qu’il n’est pas rare de constater que dès les premières difficultés économiques, la banque qui prononce la déchéance du terme clôture également le compte bancaire a découvert sur lequel les échéances de prêt étaient prélevées,
Cette clôture du compte amène bien souvent la banque à bloquer l’accès internet au débiteur mais pourtant client, qui n’a plus accès à ces informations bancaire et relevés,
Rendant le débiteur aveugle, ce dernier n’ayant plus aucune visibilité sur ces comptes, sur ses dettes et les frais et intérêts qui sont générés,
Pourtant la remise de ces documents peut avoir de l’importance dans le cadre de la contestation de la déchéance du terme, comme sus-évoqué, tout comme de la contestation du TEG et de la validité de la clause de stipulation des intérêts,
Et ce, à double titre,
En premier lieu, pour permettre au débiteur, et au juge saisi, de vérifier si le TEG est erroné,
En deuxième lieu, pour décaler le point de départ de la prescription en pareille matière, qui est de 5 ans, en vertu de l’article L312-33 du Code de la Consommation et de l’article 1907 du Code Civil.
En effet, le point de départ de cette prescription de 5 ans court, soit à compter du jour de l’acte de prêt, soit à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur ou l’irrégularité qu’il invoque lorsque l’examen de la teneur de l’acte ne permet pas de la constater,
Le point de départ de la prescription peut être décalée au jour de la révélation de l’erreur à l’emprunteur.
A condition que la banque fournisse un minimum de précision,
A condition que le juge somme la banque de communiquer ces éléments lorsque celle-ci ne les communique pas,
Or, dans cette affaire, la Cour considère que la prescription des demandes en déchéance du droit aux intérêts conventionnels et en nullité de la clause de stipulation d’intérêts conventionnels résultant du Taux Effectif Global a commencé à courir à la date de la signature desdits actes.
L’offre de crédit ayant été accepté le 5 septembre 2007 et l’acte authentique de prêt ayant été signé le 24 septembre suivant, la prescription était dès lors acquise à la date de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière signifié le 16 décembre 2016.
Dès lors, le débiteur invoque l’irrégularité du TEG figurant à l’acte de prêt en raison de l’absence d’explication des modalités de son calcul et l’erreur affectant le calcul des intérêts annuels déterminés par référence en année bancaire de 360 jours,
Bien plus, en tant qu’appelant, il fait grief au premier Juge d’avoir déclaré prescrite sa demande tendant à voir substituer le taux d’intérêt légal au taux conventionnel en faisant courir la prescription quinquennale à compter de la date du prêt alors que la seule lecture de cet acte ne permet pas de vérifier quelque éléments que ce soit au sujet du TEG,
La Cour relève que l’acte authentique du prêt immobilier reçu le 24 septembre 2007 reprend les caractéristiques du crédit énoncés dans l’offre de prêt accepté par Monsieur G le 5 septembre précédent pour un montant en capital de 1 038 100 euros dont 760 000 euros devaient être remboursés par les fonds à provenir de la vente d’un bien immobilier dans les 24 mois suivant le versement du crédit en l’état d’un montage au titre d’un crédit relais.
Le capital était alors remboursable en 360 échéances mensuelles moyennant un taux d’intérêt initial de 4,27 % l’an et un Taux Effectif Global de 5,54 % l’an dont le mode de calcul est détaillé à l’acte, de même que les charges annexes prises en compte pour le calcul de ce TEG à hauteur de 0,51%.
La Cour se contredit complètement,
En effet, d’un coté elle considère que la lecture de l’offre et de l’acte notarié ne permet pas de vérifier si, comme le soutient Monsieur G, le taux d’intérêt a été fixé sur une base de 360 jours par an, ce qui affecterait la validité du TEG,
Et de l’autre coté, elle considère que les erreurs que le débiteur invoque étaient susceptibles d’être décelées à la lecture de l’offre et du contrat de prêt,
De telle sorte que l’appelant ne démontre pas ne pas avoir pu les appréhender au jour de l’offre de prêt ou de l’acte de prêt,
La Cour retient même, et c’est un comble, que le débiteur ne ne démontre pas plus que les erreurs qu’il invoque lui auraient été révélé postérieurement.
Et pour cause, la banque se refuse de communiquer quoi que ce soit,
Cela est spécieux,
La Cour reconnait elle-même que la lecture de l’offre et de l’acte notarié du prêt ne permet pas de conclure que le taux d’intérêts aurait été fixé sur une base de 360 jours ou de 365 ou 366 jours,
Dès lors, force est pourtant de constater que l’emprunteur avait accepté cette offre de prêt et réitéré cet acte de prêt dans des conditions obscures, avec un véritable vide juridique et contractuel quant à la définition des modalités de calcul du TEG en question.
Bien plus, la Cour d’appel, qui ne se refuse rien, vient même considérer que rien n’empêchait par la suite Monsieur G de soulever la contestation en dehors de ce fameux délai de 5 ans.
Cela est véritablement spécieux,
Le silence de la banque, et la passivité à cet égard des juges du fond, empêchent le débiteur d’avoir accès à des informations qui permettraient de justement révéler l’erreur,
C’est aussi mal comprendre l’argumentation du débiteur qui rappelle en tant que de besoin que conformément au droit de la saisie immobilière le commandement de payer valant saisie immobilière est accompagné d’un décompte de créance.
Que ce décompte de créance fait état d’un certain nombre d’intérêts, frais et accessoires lesquels sont vérifiables et peuvent justement cristalliser des erreurs quant à la validité du TEG,
Pour autant, la Cour considère que ce décompte de créance ne peut servir de nouveau point de départ de la prescription au motif pris notamment de ce qu’il appartenait à l’emprunteur de rechercher bien avant cela si oui ou non le TEG était erroné,
Cela est regrettable,
A mon sens, la banque doit fournir les documents qui permettent de vérifier la véracité et la justesse du décompte de créance,
En ce considérant suffisamment éclairée par le décompte de créance, la Cour s’exonère d’un « devoir de curiosité » qu’elle oppose pourtant elle-même au débiteur qui aurait du s’interroger et interroger la banque dans les 5 ans de l’obtention du prêt,
A cet égard d’ailleurs, la Cour ne précise même pas si pareille démarche aurait eu un quelconque effet interruptif de prescription,
Bref, dans cette affaire la Cour s’est fourvoyée en présumant que la banque avait forcément raison et que son décompte de créance était forcément juste,
Cela n’est pas acceptable,
Fort heureusement, le conseil du débiteur malheureux se doit d’apporter la contradiction sur ce point, et se doit de tout faire pour préserver les droits de l’emprunteur, qui voit ses droits bafoués par la pratique bancaire et judiciaire lorsque celui-ci, du fait des mauvais hasards de la vie, a eu « l’outrecuidance » de ne plus respecter les échéances de son prêt,
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Quels sont les moyens de défense d’une SCI de construction dans le cadre d’une saisie immobilière ? Entre qualité à agir, erreur de TEG et rupture abusive de crédit, bon nombre de moyens sont à opposer à l’établissement bancaire, et à défaut, des solutions alternatives à la saisie existent,
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en ce mois de septembre 2017 qui vient aborder la capacité qu’à une SCI de construction, de se défendre en droit de la saisie immobilière,
Si bon nombre de SCI sont des SCI familiales, la question peut également se poser concernant des SCI de construction,
Car il est bien évident que même les SCI de construction vente, S.C.I.C.V, peuvent rencontrer des difficultés avec leur établissement bancaire,
La SCI de construction peut alors se retrouvée attrait dans une procédure de saisie immobilière que la banque n’a pas manqué d’engager sur la seule base d’une déchéance du terme et d’un acte authentique.
Cet arrêt est intéressant car il vient aborder trois questions spécifiques à savoir ;
Dans cette affaire, par acte notarié en date du 2 juin 2010 la Banque, le Crédit du Nord, avait consenti à une SCI de construction vente un prêt d’un montant en principal de 2 400 000 euros dont le remboursement était garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle.
Le 5 janvier 2016, une deuxième banque, la Société Marseillaise de crédit, venant aux droits de la première banque, le Crédit du Nord, avait fait signifier à la SCI de construction en question, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur une somme de 297 895,06 euros obtenu selon décompte établi le 3 septembre 2015.
C’est dans ces mêmes circonstances que la deuxième banque, a fait signifier une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation pour une audience du 29 mars 2016.
C’est dans ces conditions que la SCI de construction a contesté la qualité à agir du créancier poursuivant.
I/ Sur la qualité à agir :
En effet la SCI de construction considérait qu’il appartenait à la deuxième banque, la Société Marseillaise de Crédit de justifier d’une qualité à agir et d’un intérêt à agir.
Ceci était d’autant plus justifié que dans le cadre de son intervention, cette dernière précisait bien qu’elle intervenait sur la base d’une convention d’apports partiels.
Cette argumentation du débiteur saisi me semble parfaitement légitime car il n’y a aucune raison que le créancier ne justifie pas de sa qualité à agir.
Le fait qu’il y ait une convention d’apports partiels ne donne pas forcément une légitimité au nouveau créancier de saisir le bien,
En effet, la SCI de construction considère qu’il incombe au créancier, demandeur, de justifier non seulement de l’apport partiel d’actif mais doit également justifier, au sein de cet apport partiel, la ligne de créance de la SCI de construction,
Or, telle preuve n’était pas rapportée,
Le créancier expliquant seulement de ce que le traité d’apport partiels d’actifs découlait d’un regroupement géographique de leurs activités par la SA Crédit du Nord, préteur et la Société marseillaise de crédit,
Lequel traité d’apport partiel d’actif avait été approuvé par l’assemblée générale de ses actionnaires, le 19 octobre 2012.
Pour autant, cela était-il suffisant pour justifier d’une qualité à agir ?
Or, curieusement, la Cour d’Appel considère que la banque justifie de sa qualité à agir sans même procéder à quelques vérifications que ce soit en prenant tout simplement pour acquis les déclarations de la banque,
Il convient de rappeler que le demandeur doit rapporter la preuve de sa qualité à agir et doit par voie de conséquence justifier que cette convention d’apports partiels comprend bien la créance de la SCI de construction concernée,
Dès lors, le Juge ne peut se retrancher derrière une simple présomption et rien qu’en cela, la décision est contestable,
II/ Sur le Taux effectif global :
En deuxième lieu sur la question spécifique du T.E.G, l’arrêt de la Cour d’Appel est tout aussi décevant car il se retranche derrière la problématique de la prescription et se refuse à toute interprétation du contrat.
Dans cette affaire, il convient de rappeler qu’au visa de l’article 1907 du Code Civil, l’intérêt conventionnel, qui doit être fixé par écrit, peut excéder celui de la loi toutes les fois où celle-ci ne le prohibe pas,
La violation des dispositions d’ordre public édictées dans le seul intérêt de l’emprunteur est sanctionnée par la nullité relative de la clause de stipulation des intérêts conventionnels, par une action qui s’éteint si elle n’a pas été exercée dans les cinq ans.
La banque soulève la prescription de la demande de nullité de la stipulation contractuelle fondée sur l’article 2224 du code civil au motif que le point de départ de la prescription est fixé au moment de l’octroi du crédit survenu en juin 2010.
La Cour d’Appel rappelle toutefois que le délai de 5 ans de la prescription des actions liées au contentieux du T.E.G, prévu par l’ancien article 1304 et le nouvel article 1144 du Code Civil, ainsi que par l’article 2224 du même Code, court, en cas d’octroi d’un crédit immobilier à un consommateur ou à un non professionnel, à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur ou l’irrégularité qu’il invoque, à savoir la date de la convention lorsque l’examen de la teneur de l’acte permet de la constater ou sinon, celle de sa révélation à l’emprunteur
La jurisprudence est claire sur ce point comme le rappelle un arrêt de la 1ère chambre civile du 1er mars 2017 pourvoi n°16-10142.
Pour autant, la Cour d’Appel écarte les prétentions de la SCI de construction, dans un raisonnement en deux temps,
En premier lieu, elle considère que la lecture du contrat de prêt ne permet pas de conclure, contrairement à ce que soutient la SCI de construction que le taux d’intérêt EURIBOR était fixé sur la base d’une année de 360 jours (dite année Lombarde), lequel aurait été sanctionné, s’agissant d’un mode de calcul se répercutant sur le T.E.G dans l’offre de prêt, par la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, et qu’aucun chiffrage différent ne permet d’en apporter la preuve contraire.
Bien plus, en second lieu, la Cour d’appel considère que la SCI de construction ne peut se prévaloir d’une absence de spécification portant sur la détermination du T.E.G, qui lui serait apparue postérieurement au contrat, de sorte qu’il doit être retenu que le point de départ de son action ne peut être reporté dans le temps,
Dès lors, la prescription quinquennale, qui court à compter de l’acte du 2 juin 2010, était acquise le 2 juin 2015, soit bien antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière survenue le 5 janvier 2016.
Cela est parfaitement regrettable car, là encore, il est bien évident que la SCI de construction, qui signe un contrat de prêt, n’est pas en mesure quelle que soit sa spécificité de procéder à des vérifications d’usage quant à la validité du T.E.G et part sur la présomption que celui-ci serait juste.
In fine, personne ne vérifie si le T.E.G est juste, et ce, pour une raison bien simple.
Tout emprunteur, sauf à être spécialiste en finance et en calcul actuariel, n’est pas en mesure de procéder aux vérifications d’usage et n’a pas d’autre choix que de faire confiance à la banque.
En tout état de cause, si cela était abordé, cela serait pris par la banque comme un sentiment de défiance qui se refuserait à ce moment là à tout financement.
Pour autant la Cour d’Appel préfère se retrancher sur la problématique de la prescription pour éviter de trancher une difficulté concrète qui a vocation à impacter la créance même de la banque,
Or, il n’est pas rare de constater que c’est lors de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière dans lequel est prévu un décompte que les montants évoqués semblent particulièrement importants et déstabilisent l’emprunteur.
Le point de départ de la prescription pourrait démarrer à ce moment là, au jour de la révélation de l’erreur,
Pour autant, rares sont les jurisprudences qui laissent à penser que le point de départ de la prescription pourrait être le décompte fourni dans le commandement de payer valant saisie immobilière alors même que c’est à ce moment là que la banque fournit un nouveau décompte réactualisé avec une ventilation entre capital principal et intérêts et frais divers et variés.
III/ Sur la responsabilité de la banque :
Sur la question de la responsabilité de la banque, là encore l’arrêt de la Cour d’Appel est décevant car il convient de rappeler que la SCI de construction avait rencontré des difficultés financières et n’avait eu cesse de se rapprocher de la banque afin d’envisager des accords financiers pour assurer soit un nouveau financement soit la mise en place de délai permettant à la SCI de construction de traverser une crise conjoncturelle qui la mettait en difficulté.
La SCI de construction reprochait à la banque de s’être retranchée dans un silence patenté et en refusant d’apporter toutes réponses positives ou négatives.
Pour autant là encore la Cour d’Appel préserve la banque,
Elle considère que le prêt consenti par la banque à la SCI de construction avait vocation à financer son activité professionnelle et le Juge de l’Exécution a retenu avec justesse que cette société ne pouvait utilement reprocher à l’établissement bancaire une rupture abusive du concours bancaire au visa de l’article L 312-10, devenu L 313-34 du Code de la Consommation,
La Cour va plus loin et considère que la banque n’a pas retiré abusivement son concours comme il lui en est fait reproche, mais à l’opposé, a accepté à plusieurs reprises d’accorder, bien au delà de la date initiale d’échéance du remboursement du seul prêt consenti qui devait survenir le 31 mars 2012, des délais de paiement à la SCI de construction et notamment pour lui permettre de procéder à la vente d’un appartement, selon la proposition que celle-ci lui avait présentée, ce qui n’a pas été suivi d’effet et a mis le créancier en droit de refuser de procéder à un refinancement.
Qu’il s’ensuit la confirmation du jugement et la vente aux enchères du bien en question.
Il est particulièrement regrettable de constater que la Cour suit sans difficulté les seules explications de la banque alors même que sur le terrain factuel, celle-ci ne répondait pas sur les hypothèses de refinancement ou de suspension des échéances afin de trouver une solution amiable.
A bien y comprendre, la banque serait effectivement gagnante à ne pas prendre position et à garder le silence.
Cela donne toute latitude à cette dernière par la suite d’apporter toutes réponses utiles devant la Cour d’Appel au détriment du débiteur.
Pour autant, cette jurisprudence demeure intéressante, à plus d’un titre,
En premier lieu, elle aborde en son sein trois problématiques récurrentes en droit de la saisie immobilière, et relatifs à :
Ensuite, elle rappelle qu’il appartient au débiteur saisi, qu’il s’agisse d’un simple particulier, d’une SCI ou bien encore d’une SCI de construction vente, de se défendre en soulevant devant le juge de l’orientation l’ensemble des moyens de fait et de droit à sa portée,
Car il est bien évident que si les juridictions du fond sont parfois sévères contre les débiteurs qui ont eu le « malheur » de ne plus payer les établissements de crédit, il n’en demeure pas moins que bon nombre de jurisprudences permettent aux débiteurs de se défendre, et d’empêcher des saisies immobilières,
Ceci d’autant plus, que même en cas d’échec, des solutions existent,
Encore plus en présence de SCI, qu’il s’agisse de SCI familiale ou de SCI de construction vente,
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel de Basse Terre en février 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la délicate question de l’appel d’une saisie immobilière,
Et plus particulièrement de la faculté qu’a le débiteur défaillant en première instance, de faire appel d’une décision rendue par le juge de l’orientation en son absence,
Alors qu’un récent décret vient mettre fin à l’effet dévolutif de l’appel dans le cadre des procédures de référé, tout laisse à penser qu’il y a un véritable recul du droit au procés équitable et à l’accès au juge, tant ce principe d’effet dévolutif de l’appel est malmené en droit de la saisie immobilière, alors que les enjeux immobiliers, patrimoniaux et financiers sont immenses,
D’aucuns y verront, dans le cadre d’un appel d’une saisie immobilière, un moyen procédural efficace d’alléger la charge de travail des magistrats,
D’autres le vivront comme une atteinte majeure aux droits de la défense, au procès équitable, et finalement, à l’accès au juge tout simplement, plus particulièrement en cas d’appel d’une saisie immobilière,
Or, droit de la saisie immobilière faisant, si le débiteur n’intervient pas devant le juge de l’orientation, il est très sérieusement mis en difficulté si, in fine, il décide de faire appel d’une saisie immobilière, pour soulever des moyens de défense, en fait, en droit, en hésitant pas à soulever plusieurs moyens d’irrecevabilités permettant d’annuler la procédure de saisie immobilière tout entière,
Cette faculté de faire appel d’une saisie immobilière est à mon sens particulièrement importante car elle permet au débiteur de faire valoir ses droits en rappelant bien que le droit de la saisie immobilière demeure par nature attentatoire au bien immobilier de l’emprunteur défaillant et par là même au droit de propriété pourtant constitutionnellement consacré.
Ainsi, on ne peut que déplorer cette absence d’effet dévolutif de l’appel d’une saisie immobilière en cas de recours contre la décision du juge de l’orientation,
Cela est d’autant plus dommageable que dans le cas d’espèce, la banque, nonobstant l’appel d’une saisie immobilière engagé par le débiteur qui souhaitait soulever des moyens notamment de prescription, a quand même pris soin de ne pas renvoyer l’audience d’adjudication et a fait adjugé le bien aux enchères publiques.
En effet, dans cette affaires les consorts S avaient conclu à Pointe à Pitre le 11 février 2005, un prêt avec une banque aux fins de financer l’acquisition d’un bien immobilier et ce pour prés de 207 000 euros.
Ce prêt avait l’objet d’échéances régulières qui n’avaient pas fait l’objet d’incidents particuliers mais par acte notarié de février 2007, les mêmes consorts S avaient conclu avec la même banque, un 2ème prêt de 77 000 euros.
Les deux actes de prêt précisaient bien que le préteur pouvait se prévaloir d’une exigibilité immédiate de la totalité de la créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur en cas de non paiement du prêt.
C’est que la banque a formalisé le 15 mai 2009 en mettant en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées et en prononçant la déchéance du terme.
Pour autant, ce n’est que par acte d’huissier en date du 9 juin 2016 que la banque en question a fait délivrer aux consorts S un commandement de payer valant saisie immobilière afin de voir ce bien vendu.
Pour ensuite se faire signifier à une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation,
Malheureusement, il ressort des circonstances de la cause qu’en l’état des difficultés propres aux consorts S, ces derniers n’ont pas comparu et le juge de l’orientation a constaté qu’à l’audience d’orientation, le créancier poursuivant maintenait sa demande tendant à ordonner la vente forcée de l’immeuble, fixer l’audience à laquelle aurait lieu la vente aux enchères, déterminer les modalités de visite de l’immeuble, er arrêter le montant de la créance.
Dans la mesure où les consorts S n’ont pas comparu, le juge a considéré qu’au terme de l’article 472 du Code de Procédure Civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulier, recevable et bien fondée.
Le juge a considéré qu’au terme de l’article 311 -2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ».
C’est en l’état des deux actes notariés revêtus de la formule exécutoire, du décompte de la créance et sur la base de la déchéance du terme contractuellement prévue et prononcée par le prêteur, que le juge de l’orientation a jugé que le créancier était bien muni d’un titre exécutoire que la créance était exigible et que le bien était saisissable.
Il ordonne la vente aux enchères publiques du bien saisi à l’audience du 15 juin 2016 et fixe la mise à prix à hauteur de 140 000 euros.
Cependant, après mure réflexion, les débiteurs saisis ont souhaités frapper appel de la décision, appel d’une saisie immobilière, notamment au motif de la prescription de l’action.
En effet, ces derniers considèrent que dans la mesure où la déchéance du terme est intervenue en mai 2009 et que la saisie immobilière n’a été engagée quant à elle que le 9 juin 2016, ils étaient parfaitement fondés à soutenir la prescription biennale consacrée par l’article L137-2 du Code de la consommation, et par une jurisprudence clairement acquise.
Deux particularités dans cette affaire.
La première est relative à la procédure de saisie immobilière et la deuxième est relative au fait que la banque n’a pas cru bon patienter la procédure d’appel et a procédé à la vente du bien par un jugement d’adjudication rendu le 15 décembre 2016.
En effet, classiquement, lorsque le jugement d’orientation est frappé d’appel, et nonobstant l’issue « probable » de l’appel d’une saisie immobilière en question, l’audience de criée fait l’objet d’un renvoi, afin de procéder à l’adjudication avec entre les mains une décision rendue par la Cour d’appel,
Pour autant, le juge d’adjudication prend acte de l’acte de l’appel d’une saisie immobilière et pour autant considère qu’au visa de l’article L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qu’« A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. »
Par cette motivation, le juge de l’adjudication rejette ce qu’il considère être une demande incidente, au motif pris que cette prétendue demande incidente n’aurait pas été formalisée par dépôt de conclusions au greffe,
Qu’importe l’appel d’une saisie immobilière,
Or, il ne s’agissait pas tant de formaliser une demande incidente mais bel et bien de solliciter un renvoi en l’état de l’appel d’une saisie immobilière en cours dont le juge ne pouvait ignorer l’existence.
La banque poursuit donc sa vente et le bien est adjugé à hauteur de 186 000 euros, soit bien en dessous de la créance bancaire et bien en dessous de ce que pourrait valoir le bien selon les débiteurs.
Il est vrai qu’en ces temps de rigueur économique et de marché immobilier encore fragile, les adjudications ne brillent pas par des élans d’enchères portées « endiablées, les biens étant bien souvent adjugés à des valeurs inférieures à ce que pourrait estimer le débiteur dans le cadre d’une vente immobilière sereine,
Devant la Cour d’appel, l’établissement bancaire ne manque pas de contester l’argumentation du débiteur attachée à la prescription de la procédure de saisie,
La banque rappelle que la déchéance du terme est intervenue le 15 mai 2009, et qu’une première saisie immobilière a été engagée.
En effet, sur la base de cette déchéance du terme, une première saisie immobilière avait été engagée suivant commandement du 20 janvier 2010, publiée en mars 2010, soit seulement quelques mois après la déchéance du terme, et force est de constater que dans le cadre de cette procédure, les consorts S avaient usé de tous les moyens juridiques et judiciaires pour s’y opposer.
Ainsi, ces derniers avaient pris soin de se défendre et un jugement d’orientation avait été rendu le 14 octobre 2010 frappé d’appel car ils avaient été déboutés de leurs prétentions.
La Cour d’Appel de Basse Terre a le 14 février 2011 également débouté les consorts S de leurs prétentions et le 1er jugement d’adjudication avait eu lieu le 12 mai 2011.
L’immeuble objet de la présente procédure avait été une première fois adjugé à Monsieur C pour le prix de 180 200 euros.
Cependant, Monsieur C n’ayant pas réglé le prix d’adjudication, ni les frais, une procédure de réitération des enchères avait été engagée à son encontre.
La vente sur réitération des enchères avait alors été fixée au 12 mai 2012.
Aucun acquéreur ne s’étant présenté, le juge avait refusé la demande de renvoi de l’adjudication formulée par la banque et avait prononcé la caducité du commandement.
La banque, contestant cette décision avait alors fait appel et par un arrêt en date du 17 juin 2013, la Cour d’Appel de Basse Terre avait infirmé le jugement en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant le Juge de l’Exécution pour fixation d’une nouvelle date de vente sur réitération des enchères.
C’est ainsi que par jugement du 20 février 2014, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Pointe à Pitre avait ordonnée une nouvelle vente forcée avec une mise à prix de 80 000 euros en prorogeant les effets du commandement de payer valant saisie.
Appel avait été interjeté de cette décision et par arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre du 14 novembre 2014, celle-ci confirmait le jugement du Juge de l’Exécution.
Pour autant, les consorts S ont alors soulevé par conclusions en date du 25 mars 2015 un nouvel incident de péremption du commandement.
En effet, la banque avait prorogé le commandement le 27 février 2014, sur la base d’une décision du 20 février 2014 ordonnant la prorogation des effets du commandement aux fins de publication, mais en raison d’une erreur des services de la publicité foncière, le dépôt n’a été pris en compte que le 6 mars 2014.
En conséquence, le juge de l’orientation n’a pu que constater la péremption du commandement publié le 2 et 26 mars 2010.
Deux thèses s’affrontaient alors, en suite de cette « épopée judiciaire »,
Les consorts S considéraient que l’ensemble de la procédure qui avait été initiée entre le 20 janvier 2010 et le 16 juillet 2015 ne pouvait être interruptif de prescription au motif pris que le Juge de l’Exécution avait constaté la péremption du commandement publié en mars 2010.
A l’inverse, l’établissement bancaire considérait que la prescription ne pouvait nullement acquise en l’état de la prescription d’un commandement de payer.
Pour autant, les débiteurs ne se contentent pas de cette seule argumentation et soulèvent également bon nombre de moyens de droit récurrents en matière de saisie immobilière, et outre la question de la prescription, il soulevaient des questions de validité de la signification du commandement de payer par voie d’huissiers notamment afin de vérifier que la signature était la bonne.
Sont également contestés les éléments relatifs à la validité de l’assignation à comparaitre, des moyens relatifs aux obligations contractuelles de la banque, tout comme la demande d’annulation de la clause de stipulation des intérêts,
Pour autant, la banque se garde bien d’entrer en discussion sur ces différents points et se cantonne à soutenir l’irrecevabilité de l’appel, au visa de l’article R 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qui stipule : « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte ».
Dans la mesure où les consorts S ont été régulièrement assignés mais non pas comparus en première instance, la banque considère qu’ils ne sont plus recevables à formuler des contestations de fond ou de forme sur la procédure antérieure à l’audience d’orientation.
Pour autant, les consorts S tentent de s’affranchir de cette cause d’irrecevabilité en appel d’une saisie immobilière au motif qu’il appartenait au juge de première instance de vérifier si les conditions des articles L 331-2, L 331-4 et L 331-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution étaient réunies.
Cette argumentation était subtile car elle permettait de pallier l’irrecevabilité d’office en appel d’une saisie immobilière, alors même qu’il appartient quand même au juge de vérifier si oui ou non la créance était prescrite.
Faute pour le juge de le faire et de se satisfaire d’un simple commandement de payer valant saisie, la débiteur s’estimait bien fondé à contester le jugement, ce qui fait que c’est l’analyse du juge faite après l’audience d’orientation qui pouvait dès lors être contestée.
Palliant ainsi l’absence d’effet dévolutif de l’appel de la décision du juge de l’orientation…,
Pour autant, cette faculté de contestation de l’absence de vérification du juge de l’orientation est rejetée car la Cour d’Appel de Basse Terre,
La Cour considère que le débiteur n’est pas recevable à formuler pour la première fois devant la Cour d’Appel, en appel d’une saisie immobilière, des moyens de fait ou de droit tendant à contester les poursuites du créancier, car il n’a pas comparu à l’audience d’orientation alors qu’il a été régulièrement assigné.
La Cour d’Appel considère que l’appel d’une saisie immobilière n’est pas manifestement abusif mais qu’en tout état de cause, les consorts S sont irrecevables.
Ils sont donc déboutés de l’ensemble de leurs contestations,
Ce raisonnement juridique vient malheureusement clore le débat,
Il ressort surtout de cet arrêt que la Cour d’Appel ne s’intéresse même pas à la question de la prescription et ne tranche pas la difficulté qui aurait pu laisser à penser qu’en l’état des éléments fournis par la banque, la première procédure de saisie immobilière était oui ou non prescrite.
La Cour considère qu’il n’y a même pas matière à répondre à cette question et que dans la mesure où ces arguments sont soulevés pour la première fois en cause d’appel d’une saisie immobilière, il y a donc lieu de les déclarer comme étant parfaitement irrecevables.
Cette rigueur juridique interpelle forcément,
Pour quelles raisons, le débiteur ne pourrait il pas évoquer devant la Cour d’Appel des nouveaux moyens de fait et droit dans la mesure où il n’a pu le faire en première instance, alors que dans tous les autres contentieux, l’effet dévolutif permet justement de le faire ?
Cela est contestable,
D’autant plus quant on connaît les calendriers spécifiques en pareille matière,
En effet, sous l’ancien régime du droit de la saisie immobilière, avant la réforme de 2006, les audiences du juge de l’orientation ne pouvaient faire l’objet de renvoi en tant que tel,
Désormais la procédure est plus « souple » sur ce point en première instance,
Pour autant, la procédure devant la Cour d’appel demeure strictement encadrée,
En effet, la procédure devant la Cour d’Appel est faite sur la base d’une assignation à jour fixe, laquelle est très souvent fixée dans des délais courts, sinon dans les deux mois de l’appel,
Dans pareil carcan procédural, il n’y a pas lieu de craindre que l’effet dévolutif de l’appel d’une saisie immobilière vienne engluer la saisie immobilière dans une procédure sans fin.
Une telle rigueur est salutaire pour l’établissement bancaire,
En effet, il ne faut pas oublier que l’établissement bancaire, qui semble avoir pressenti la décision de la Cour d’Appel rendu sur la base de l’article R311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et qui semble s’être « irritée » de cette nouvelle tentative de contestation du débiteur, n’a pas hésité à solliciter la vente aux enchères du bien immobilier du débiteur sans attendre la décision de la Cour,
Cela est regrettable car il est bien évident que l’adjudication en tant que telle n’est pas contestable et l’effet translatif de propriété est de toute façon acquis dès le jugement d’adjudication.
Dès lors, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la Cour d’Appel de Basse Terre considérait que la créance était prescrite et que l’établissement bancaire ne pouvait procéder à une saisie immobilière, dans la mesure où le jugement d’adjudication entraine un effet translatif de propriété quasi immédiat au profit de l’acquéreur, la banque ne pourrait pas rendre le bien au débiteur qui dans tous les cas perdrait sa maison.
Le débiteur pourrait s’exprimer seulement sur le terrain indemnitaire en engageant la responsabilité de la banque dans une nouvelle procédure qui viendrait exposer le débiteur à une précarité certaine le temps de la procédure.
Par voie de conséquence, il est regrettable, voire téméraire, que l’établissement bancaire ait cru bon vendre alors même que la Cour d’Appel ne s’était pas encore exprimée.
Ce que n’avait d’ailleurs pas manqué de remarquer Madame la Présidente à l’audience,
En tout état de cause, l’adage suivant lequel rien n’est gagné d’avance est de vigueur en droit de la saisie immobilière,
Le débiteur saisi, doit se défendre, tant dans une première saisie immobilière que dans la deuxième, et ce, à chaque fois, des l’audience d’orientation, sans attendre un appel d’une saisie immobilière jugé irrecevable, à tel point que le banquier, guère impressionné, n’hésite même plus à renvoyer la vente et fait adjuger le bien,
Il convient de s’intéresser à une nouvelle jurisprudence, rendue cet été 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la question spécifique de la déchéance du terme d’un prêt bancaire lorsque l’emprunteur non commerçant est défaillant.
Cette jurisprudence rappelle que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf dispositions expresses et non équivoques, être déclarée acquise au créancier sur la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.
Les faits sont les suivants,
Le 24 novembre 2007, la banque avait consenti à Madame X un prêt immobilier d’un montant de 277 635 euros, ce qui n’est pas rien, remboursable en 240 mensualités de 1897.92 euros au taux fixe de 4,95 % l’an.
Les échéances du prêt étant demeurées impayées, la banque se prévalant de la déchéance du terme à la suite d’une mise en demeure reçue par Madame X le 5 janvier 2010 et demeurée infructueuse, l’avait alors assignée en paiement de la créance.
La Cour d’appel considère que pour condamner Madame X à payer à la banque la somme de 298 381.22 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,95 % à compter du 3 février 2010 et la capitalisation de ceux-ci,
L’arrêt frappé de pourvoi retient que s’il ressort des vérifications d’écritures que la signature figurant sur l’accusé de réception du 5 janvier 2010 n’est manifestement pas celle de Madame X, l’assignation en paiement qui s’en est suivie vaut déchéance du terme.
La Haute juridiction ne retient pas cette solution et cette motivation de la juridiction du deuxième degré,
Elle rappelle avant tout que l’établissement bancaire ne peut se prévaloir d’une déchéance du terme automatique pour un emprunteur non commerçant,
Or, la pratique bancaire démontre que les établissements bancaires ont pour fâcheuse habitude de prévoir une telle déchéance automatique dans des contrats rédigés de manière obscure leur permettant de prononcer la déchéance du terme et d’envisager, dans la foulée, une saisie immobilière du bien dans un délai extrêmement court et sur la seule base d’un ou deux impayés,
Cette déchéance du terme automatique est dangereuse car elle permet à l’établissement bancaire d’entrer dans ses droits de manière quasi automatique et de pouvoir lancer toute procédure de saisie immobilière à cette fin,
Elle est d’autant plus dangereuse lorsque l’offre de prêt est réitérée par acte notarié, par acte authentique, lequel acte authentique est revêtu de la force exécutoire, permettant ainsi au créancier, sur la seule base d’une déchéance du terme automatique découlant parfois d’un ou de quelques impayés, d’envisager sans grande difficulté la saisie immobilière de l’emprunteur en difficulté,
Pour que la créance soit exigible, elle doit faire l’objet d’une déchéance du terme,
Cette déchéance du terme doit répondre aux exigences du contrat de prêt mais doit également répondre aux critères jurisprudentiels qui imposent à l’établissement bancaire de solliciter l’emprunteur afin que celui-ci puisse régulariser les impayés avant de subir la déchéance du terme de l’intégralité du prêt,
Or, la pratique démontre que les difficultés rencontrées par l’emprunteur en situation d’indélicatesse financière demeurent conjoncturelles,
La préoccupation majeure de l’emprunteur est de faire face à ses obligations financières, nonobstant des difficultés économiques le plus souvent plus conjoncturelles que structurelles,
Or, dans pareil cas, avant le prononcé de la déchéance du terme il n’est pas rare de se retrouver face à un établissement bancaire qui se refuse à faire droit à une suspension des échéances du prêt, sauf à grand renfort d’intérêts intercalaires quasi prohibitifs, laissant l’emprunteur seul face à ses difficultés et l’exposant directement à une déchéance du terme,
Déchéance du terme prononcée, et nonobstant les efforts très importants de l’emprunteur en difficulté afin de rattraper son retard dans le paiement des échéances impayés, il est encore plus rare de constater que la banque envisage dans ce cas de remettre en place le prêt en litige afin qu’il se poursuive et que la dite déchéance soit purement et simplement annulée,
Pour autant, il est important de rappeler au débiteur qu’il n’est pas démuni et peut tout à fait contester cette déchéance du terme.
Il peut, en cas d’impayés, naturellement solliciter la suspension judiciaire des échéances en cas de silence ou de résistance de la banque, afin d’obtenir, bien souvent au forceps d’ailleurs, une suspension judiciaire des échéances du prêt,
Il peut également contester la déchéance du terme proprement dite lorsque si celle ci était déjà prononcée, en remettant en question son existence et sa validité voire son inopposabilité à son encontre pour amener judiciairement l’établissement bancaire à remettre en place le crédit avec son échéancier,
Il est bien évident que si le débiteur vient contester la déchéance du terme et que celle-ci n’est pas conforme, rien n’empêche l’emprunteur pendant cette période de poursuivre les paiements au profit des échéances à remettre en place et de faire constater par la juridiction saisie que l’ensemble des échéances ont été poursuivies de telle sorte que le prêt aurait vocation à se poursuivre naturellement.
Dans l’hypothèse où la déchéance du terme ne serait pas valable, il appartient à l’emprunteur, et son conseil, d’en tirer toutes les conséquences en reprenant le paiement d’échéances mensuelles,
Si la question de la déchéance du terme est génératrice de nombreuses jurisprudences et doctrines, cette nouvelle jurisprudence apporte une réponse complémentaire lorsque justement ladite déchéance du terme ne serait pas valable,
Cette jurisprudence de 2017 rappelle que peut constituer un abus la notification d’une déchéance du terme automatique à un débiteur de bonne foi sans avertissement préalable.
Mais surtout, elle précise, en sus que l’établissement bancaire ne peut palier sa déchéance du terme irrégulière en considérant que l’exigibilité de la créance en litige découlerait non plus de ladite déchéance du terme irrégulière mais de l’assignation qui s’en suivrait,
Ainsi, la jurisprudence étudiée rappelle que si le contrat d’un prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainera la déchéance du terme, celle-ci ne peut sauf disposition expresse et non équivoque être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.
Mais surtout, elle précise, en ce que si la déchéance du terme peut-être remise en question, la banque ne saurait rattraper le « coche » en considérant que celle-ci a procédé à un commandement de payer par huissier ou bien encore en considérant que celle-ci en assignant en paiement vient consacrer l’exigibilité de la créance et donc sa déchéance.
Il ne faut pas s’y tromper,
Il est bien évident que l’assignation ne saurait entrainer par elle-même la déchéance du terme.
Dans la mesure où la déchéance du terme est subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception manifestant l’intention de la banque de se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance, il est bien évident que celle-ci ne peut-être compensée ou remplacée par une assignation ou même par un commandement de payer qui ne répond pas aux dispositions contractuelles du prêt.
Dès lors, dans l’hypothèse où l’établissement bancaire aurait manqué à ses obligations ou aurait « raté » la validité de la déchéance du terme, ce dernier ne peut tenter de régulariser la situation en assignant le débiteur ou en faisant signifier un commandement de payer,
L’établissement bancaire serait plutôt fondé à revoir la problématique à sa base,
La banque ayant plutôt vocation à procéder à la signification d’une nouvelle déchéance du terme conformément aux dispositions du contrat de prêt dont il se prévaut, sans tenter de créer une validation « a postériori » en signifiant tantôt un commandement de payer, tantôt une assignation en paiement, tantôt une assignation à comparaitre devant le juge de l’orientation aux fins de vente immobilière,
Ainsi, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainerait la déchéance du terme celle-ci ne peut, sauf dispositions expresses et non équivoques, être déclarée acquise au créancier selon délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.
De même, l’établissement bancaire ne peut faire découler de l’assignation ou de la procédure qui s’en suivrait une validation a postériori d’une exigibilité erronée,
Il appartient à l’emprunteur en difficulté, devenu débiteur fort de cette déchéance du terme particulièrement contestable d’être particulièrement vigilant, et de combattre cette notion d’exigibilité et de déchéance du terme,
Cette contestation permettrait à l’emprunteur de reprendre son prêt en cours, de reprendre ses paiements, au besoin sur la base d’un prêt au seul taux légal si le taux effectif global du prêt est également contesté,
