Catégorie : Urbanisme et construction

Analyse de deux jurisprudences rappelant le sort de la servitude de passage lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés ont vocation à se servir de cette servitude de passage, tout comme lorsque la multiplication des propriétaires de la servitude de passage déjà existante découle de la division des fonds dominants bénéficiant de ladite servitude conventionnelle de passage.

Article :

Il convient de s’intéresser à deux jurisprudences qui ont été rendues le même jour, ce 12 septembre 2024, qui viennent aborder et rappeler quelques principes fondamentaux en termes de servitude de passage.

Une première jurisprudence rappelant que lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin sur le fondement de l’article 182 du Code civil, chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit.

Chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude.

La deuxième jurisprudence étudiée précise que, s’il résulte de l’article 700 alinéa premier du Code civil que, en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage, la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, peu importe l’absence de contiguïté de l’un d’eux avec le fonds servant.

Ce texte n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre des fonds issus de ladite servitude.

Dans la première jurisprudence, Cour de cassation, première Chambre civile, 12 septembre 2024, N°22-18.602.

Quels sont les faits ?

Dans la première affaire, Cass 1^ère civ, 12 septembre 2024, n°22-18.602, Monsieur J et sa sœur, Madame F, propriétaires de parcelles enclavées, ont assigné notamment Madame S, propriétaire de parcelle voisine, en création d’un passage sur sa propriété afin d’assurer la desserte de leur fonds.

Une servitude de passage impactant plusieurs lots

Monsieur et Madame W, propriétaires des parcelles contiguës également enclavées, les consorts V et G, donataires des terrains appartenant à leur mère, Madame F, mère des demandeurs depuis décédée et aux droits de laquelle viennent ses enfants, sont intervenus à la procédure en demandant à bénéficier du passage sur la propriété de Madame S et de Madame C, sa fille également intervenue à l’Instance.

L’indemnisation solidaire des propriétaires des fonds dominants

Or, dans le cadre de la procédure à hauteur de Cour de cassation, Madame Z faisait grief à la Cour d’appel d’avoir rejeté sa demande d’indemnisation alors que, selon elle, la condamnation solidaire des propriétaires de fonds dominants à verser une somme en indemnisation proportionnée au préjudice occasionné aux propriétaires du fond servant par une servitude de passage n’est pas incompatible avec le principe posé par l’article 682 du Code civil selon lequel l’indemnité doit être proportionnée aux dommages causés par le passage pour désenclaver les fonds dominants dès lors qu’il contribue à l’entier dommage et que, entre eux, les coauteurs ne contribuent à la dette qu’à concurrence de leur part.

Ainsi, en l’espèce, saisie d’une demande de condamnation solidaire, les propriétaires des différents dominants qui seraient amenés à emprunter la servitude de passage établie sur le fonds de Madame Z, la Cour d’appel avait effectivement décidé qu’elle ne pouvait fixer une indemnité en fonction des inconvénients des désagréments occasionnés par chacun des fonds dominants.

Un passage suffisant pour assurer la desserte de la servitude

Ainsi, la Cour de cassation précise dans cette jurisprudence que, selon l’article 1682 du Code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qu’il n’a, sur la voie publique, aucune issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole industrielle ou commerciale de propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ces fonds, à charge d’une indemnité proportionnée aux dommages qu’il peut occasionner.

Selon l’article 1309 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance N°2016-131 du 10 février 2016, l’obligation qui lie plusieurs créanciers au débiteur se divise de plein droit entre eux.

Si elle n’est pas réglée autrement par la Loi ou par le contrat, la division a lieu par part égale.

Il en va autrement dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.

Enfin, la Cour de cassation rappelle que, au terme de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est illégale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Une indemnisation proportionnée aux désagréments causés par l’exercice de la servitude

Ainsi, pour la Haute juridiction, il résulte de la combinaison de ces textes, d’une part, que lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin sur le fondement du premier de ces textes, chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude.

D’autre part, qu’en l’absence de convention de Loi la prévoyant, aucune condamnation solidaire au paiement de l’indemnité prévue par l’article 182 du Code civil ne peut être prononcée à son encontre.

Quels sont les faits de la deuxième jurisprudence ?

Dans le cadre de la deuxième jurisprudence, Cour de cassation, première Chambre civile, 12 septembre 2024, N°23-14.479, les faits étaient un quelque peu différents.

En effet, par acte du 06 novembre 1998, une servitude conventionnelle de passage d’une assiette de 100 mètres de longueur avait été consentie notamment sur une parcelle cadastrée A12 au profit des parcelles cadastrées A14 et A15 situées au Sud de la parcelle A12 et ce, pour permettre de rejoindre la route principale située au Nord de ce fond.

Or, Madame W avait acquis les parcelles cadastrées section A3 issue de la division de la parcelle A12 et la section A4 issue de la division de la parcelle A14 et correspondant à la partie Nord de cette parcelle.

Les consorts G, quant à eux, ont acquis les parcelles cadastrées section A5 et A6, respectivement issues de la division des parcelles A12, A14 et A2 et correspondants ainsi à la partie Sud de ces parcelles.

Or, par acte du 30 novembre 2007, a été créé une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section A7 au profit des parcelles A5 et A6 permettant à Madame G d’accéder à leur propriété par ladite route en question.

Une démolition d’ouvrage demandée pour pouvoir bénéficier de la servitude de passage

Ainsi, considérant bénéficier de la servitude constituée en 1998 sur la parcelle A12 et ainsi être en droit de passer sur la parcelle de Madame W pour rejoindre le chemin de 100 mètres précité depuis leur fonds, les consorts G ont assigné Madame W en démolition de l’ouvrage faisant obstacle à leur passage.

La conséquence était donc importante.

Dans le cadre de ce pourvoi, les consorts G faisaient grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence d’avoir rejeté leurs demandes tendant la condamnation de Madame W et à dégager l’accès à la propriété par le lot A16 avec démolition de l’ouvrage.

Une répartition et une division de lots complexifiant la servitude de passage

Cette dernière considérait qu’il résultait de la servitude conventionnelle de passage en date du 06 novembre 1998, rappelée par le titre de Madame W fonds servants et du plan intégré à ce titre, que la parcelle A2, actuellement A8, dont la Cour d’appel constate qu’elle a été acquise par les consorts G avec la parcelle A5 issue de la division de la parcelle A14 fait partie des fonds dominants bénéficiaire de cette servitude et qu’elle est située au Sud de la parcelle A14 devenue A4, propriété de Madame W.

De sorte que sa desserte par la servitude dont elle bénéficie suppose nécessairement que le chemin de servitude se prolonge vers le Sud de ladite parcelle A14, devenue A4.

Or, les consorts G précisent encore que si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

En cas de division de lots, une servitude restant due pour chaque portion

Dès lors, la nécessité de prolonger le passage, tel que défini par la servitude conventionnelle, au-delà du fonds servant sur le fonds dominant pour parvenir à desservir chaque portion de ce fonds dominant divisé ne saurait caractériser une aggravation du fonds assujetti.

Or, il résultait des propres constations de la Cour d’appel que la parcelle des consorts G A5 actuellement A9 et issue de la division de la parcelle A14 qui est le fonds dominant lequel est desservi par la servitude conventionnelle de passage qui grève la parcelle A3 issue de la parcelle A12 propriété de Madame W.

Or, la Cour d’appel rejetant la revendication des époux G quant à l’idée d’un passage sur le fonds de Madame W, propriétaire du fonds servant N°A3 issu de la parcelle A12, sur la circonstance que la servitude de passage conventionnelle à seulement 100 mètres de long et prend fin au Nord de la parcelle A14, fonds dominant, et que la desserte de la parcelle des époux G plus au Sud constituerait une aggravation du fonds assujettie dès lors qu’elle suppose une prolongation du tracé existant sur le fonds A4 appartenant à Madame W également issue de la division du fonds dominant.

La Cour de cassation quant à elle rappelle au besoin que, aux termes de l’article 700 alinéa premier du Code civil, si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Une servitude maintenue sur les lots sans aggraver le fonds

S’il résulte qu’en cas de division d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage la servitude reste due au profit de l’ensemble des fonds issus de celle-ci, peu importe l’absence de contiguïté de l’un d’eux avec le fonds servant, ce texte n’emporte pas de plein droit création d’une servitude entre les fonds issus de la division.

Ainsi, la Haute juridiction rappelle que la Cour d’appel a constaté qu’il ressortait des plans soumis à la discussion celui annexé à l’acte constitutif de servitude de 1998 n’ayant pas été produit au débat, que l’assiette de celle-ci prenait fin à la limite Nord de la parcelle alors cadastrée N°A14 que la propriété des consorts G, quoi que constituée de deux parcelles issues de la division de fonds désigné comme dominant par l’acte précité, section A14 et A2, n’avait pas d’accès à l’assiette de la servitude en question et que, sauf à prendre le passage chez un autre voisin, seule une prolongation sur la parcelle A4 de Madame W leur permettait d’accéder à ce terrain d’assiette.

Ainsi, ayant procédé à la recherche prétendument omise, ce dont elle a, abstraction faite des motifs erronés mais surabondamment critiqué par sa seconde branche, justement déduit que les consorts G ne pouvaient réclamer sur le fondement de l’acte de 1998 un droit de passage conventionnel sur la parcelle cadastrée A4 appartenant à Madame W.

Pour autant, la Cour d’appel avait également rejeté les demandes des consorts G quant à leurs demandes de condamnation de Madame W à dégager l’accès à leur propriété par le lot A15 ainsi que celle en réparation d’un préjudice de jouissance d’un préjudice moral.

Or, les consorts G à hauteur de Cour de cassation considéraient que les Juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner les éléments de preuve qui leurs sont soumises par les parties.

Or, en énonçant que les procès-verbaux établis par les huissiers les 08 et 10 mars, puis, le 12 octobre 2012, démontrant la présence d’une boite aux lettres, de deux containers à poubelles, de branchage de mimosa et d’une barrière de chantier correspondant à un cas éphémère sur la voie d’accès débouchant sur le lot A15 sont insuffisants à caractériser une entrave au droit de passage des époux G sur le fonds cadastré A7 sans examiner, alors qu’il appartenait, selon les consorts G, à la Cour d’appel d’examiner, ainsi qu’elle y était d’ailleurs invité, dans les constats d’huissier des 07 et 10 juin 2013 relevant outre la présence de deux barrières de chantier l’installation d’un grillage de clôture fixé sur piquets métalliques avec percement au sol et fixation du grillage dans la roche sur la gauche, interdisant ainsi l’accès au chemin.

Démontrant par la même l’entrave du droit de passage des époux G.

L’entrave à la servitude de passage due à des branchages et une barrière

La Cour de cassation précise que, pour rejeter la demande des consorts G tendant à ordonner à Madame W de dégager l’accès à la propriété se faisant ainsi que celle subséquente de dommages et intérêts, la Cour d’appel retient que la présence de branchages et d’une barrière, mentionnés dans les procès-verbaux établis en mars et octobre 2012 ne correspondent qu’à un cas éphémère, aucun autre encombrement n’étant dénoncé depuis.

Or, la Haute juridiction rappelant que, en statuant ainsi sans expliquer comme elle y était invitée sur les faits rapportés par le constat d’huissier des 07 et 10 juin 2013, la Cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

La Haute juridiction cassant et annulant l’arrêt de la Cour d’appel mais seulement en ce qu’il rejette la demande de condamnation de Madame W à dégager l’accès à la propriété des consorts G par la route en question ainsi que celle en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.

Ainsi, ces deux jurisprudences sont intéressantes puisqu’elles viennent rappeler le sort d’une servitude de passage lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés ont vocation à se servir de cette servitude de passage, tout comme lorsque la multiplication des propriétaires de la servitude de passage déjà existante découle de la division des fonds dominants bénéficiant de ladite servitude conventionnelle de passage.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

Le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat sans possibilité de rétractation. Si celui-ci se rétracte ou refus de réitérer, est-il possible d’obtenir la réalisation forcée de la vente ou le litige ne peut se résoudre que par l’allocation de dommages et intérêts?

Article :

Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date du 21 novembre 2024, N°21-12.661, qui vient rappeler que, depuis un revirement de jurisprudence du 23 juin 2021, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation juge que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat sans possibilité de rétractation sauf stipulation contraire.

La Cour d’appel d’Aix en Provence a rendu son arrêt le 05 janvier 2021 et considérait qu’il ne lui était pas possible d’ordonner la réalisation forcée de la vente dans la mesure où le refus du promettant de se soumettre à son obligation de faire ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts.

Or, alors que se faisant, la Cour d’appel se conforme à l’état de la jurisprudence à la date du prononcé de son arrêt, la Cour de cassation retient que la Cour d’appel a violé les articles 1101, 1134 et 1142 du Code civil dans la rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance N°2016-131 du 10 février 2016.

Cette jurisprudence est intéressante à plus d’un titre.

Quels sont les faits ?

Dans cette affaire, par acte authentique du 21 octobre 1971, Madame et Monsieur S & D avaient promis de vendre à Madame et Monsieur M & K ou à leurs ayants-droits la parcelle de terrain cadastrée section A cadastre 2 et que cette dernière exploitait sur une commune selon bail du 23 septembre 1961.

Cette promesse unilatérale de vente était consentie pour quatre années à compter du 01^er novembre 1971, durée tacitement prorogée et prenant fin un an après la mise en service d’une rocade à proximité de la parcelle et dont le principe de la construction était acquis.

Une promesse unilatérale de vente consentie pour 4 années

L’ensemble des antagonistes, à savoir, S & D d’un côté et M & K de l’autre, sont décédés respectivement les 28 décembre 1978 et 06 mars 1999 laissant pour leur succéder, la première, son fils, Monsieur L le promettant, la seconde, son fils, Monsieur U le bénéficiaire.

Par lettre recommandé du 01^er juin 2011, le promettant a indiqué au bénéficiaire qu’il considérait la promesse de vente comme caduque.

Le 18 novembre 2016, le bénéficiaire a levé l’option dans le délai prévu par la promesse, la rocade devant être ouverte à la circulation le 24 novembre suivant.

Une levée d’option par le bénéficiaire sans réponse du promettant

Sans réponse du promettant, le bénéficiaire l’a assigné le 17 janvier 2018 aux fins de transfert de propriété de la parcelle cadastrée section AN cadastre 2 et de condamnation en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Or, le bénéficiaire faisait grief à la Cour d’appel de rejeter sa demande de transfert de propriété de la parcelle cadastrée section AN cadastre 3 ainsi que sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive alors que, selon lui, le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat sans possibilité de rétractation sauf stipulation contraire.

Ainsi, en considérant qu’il ne lui était pas possible d’ordonner la réalisation forcée de la vente dans la mesure où le refus du promettant de se soumettre à son obligation de faire ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts, la Cour d’appel avait, selon le bénéficiaire, violé les dispositions des articles 1101, 1134 et 1142 du Code civil.

Une réalisation forcée de la vente en cas de refus du promettant ?

Le bénéficiaire faisant également grief à la Cour d’avoir apprécié la vileté du prix qui devait s’effectuer non à la date de la promesse de vente mais à la date de la levé d’option.

En effet, le bénéficiaire considérait que la promesse unilatérale de vente est un avant contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de réalité de la vente.

C’est dans ces circonstances que la Cour de cassation vient apporter deux séries de réponses qui sont autant d’instructions et qui vont immanquablement appeler à une large publication de ces jurisprudences.

Premièrement, sur la question de savoir s’il y avait matière à obtenir la réitération forcée de la vente ou de simples dommages et intérêts, la Cour de cassation apporte un certain nombre de réponses et ce, au visa des articles 1101, 1134 alinéa 1^er et 1142 du Code civil.

La réalisation forcée de la vente en sus des dommages et intéréts

Ainsi, la Cour de cassation rappelle :

Aux termes de l’article 1101 du Code civil, le contrat est une convention par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à faire ou à ne pas faire quelque chose.

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1^er, les conventions également formées tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes enfin de l’article 1142 du Code civil, toute obligation de faire ou ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

La Cour de cassation rappelle que, alors qu’il était jugé antérieurement en matière de promesse unilatérale de vente que la levée de l’option postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre de volonté réciproque de vendre ou d’acquérir.

De sorte que la réalisation forcée ne pouvait être ordonnée, la violation par le promettant de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droits qu’à dommages et intérêts, la Cour de cassation procédant à un revirement de jurisprudence, juge depuis une décision du 23 juin 2021, troisième Chambre civile, N°20-17.554, que la promesse unilatérale de vente est un avant contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exécution de l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente.

Le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat sans possibilité de rétractation sauf stipulation contraire.

Ainsi, bien qu’annonçant que la révocation de la promesse par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne peut empêcher la formation du contrat promis, l’arrêt retient qu’il n’est pas possible dans pareils cas d’ordonner la réalisation de la vente forcée s’agissant d’une obligation de faire ne se résolvant qu’en dommages et intérêts.

En statuant ainsi sans se conformer en l’état de la jurisprudence à la date du prononcé de son arrêt, la Cour d’appel a violé les textes susvisés.

Concernant la fixation du prix de vente

Concernant la fixation du prix, la Cour de cassation rappelle là-encore que les conventions également formées tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faites.

Et, aux termes de l’article 1134 alinéa 1^er, 1591 du même Code, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Un prix de vente déterminé et désigné par les parties

Ainsi, pour confirmer le rejet de la demande de transfert de propriété de l’immeuble promis, la Cour d’appel dénonce que l’appréciation du prix s’effectue non pas à la date de la promesse mais à celle de l’échange de l’accord des volontés, c’est-à-dire, à la date de levé de l’option par le bénéficiaire.

Soit, en l’occurrence, le 18 novembre 2016.

La disparité entre les offres de prix obtenu par le promettant et la proposition d’achat émanant du bénéficiaire établissant le caractère ni réel ni sérieux du prix en conduisant à la nullité de l’acte.

La Cour de cassation considère que, en statuant ainsi, alors que la promesse unilatérale de vente est un avant contrat qui contient outre le consentement du vendeur les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire, de sorte que la vileté du prix s’apprécie à la différence de l’action en décision de provision ouvert dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivant du Code civil à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option.

Le promettant d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre le bien

Ainsi, cette jurisprudence est particulièrement intéressante puisqu’elle vient rappeler que, désormais, en l’état du revirement de jurisprudence du 23 juin 2021 opéré par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant contrat sans possibilité de rétractation.

Ce qui est extrêmement satisfaisant dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le promettant décide de changer d’avis sans raison valable par ailleurs.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

Les propriétaires d’un bien qu’ils veulent délaisser contestent l’abattement du prix de cession au motif pris de l’illicéité des constructions présentes sur le terrain. Dans la mesure ou la prescription est acquise quant à la démolition des constructions illicites, n’y aurait-il pas moyen de contester cet abattement ? Ou, qu’importe la prescription de l’action en démolition, l’illicéité de la construction justifie, en tout temps, l’abattement ?