Procédure de saisie immobilière en copropriété, comment ça marche ? 

Comment fonctionne une procédure de saisie immobilière ? Plus particulièrement lorsque le bien immobilier en question est au sein d’une copropriété ?

 

Article :

 

La procédure de saisie immobilière en copropriété est un processus juridique complexe visant à recouvrer les créancesimpayées par un copropriétaire. Encadrée par le code des procédures civiles d’éxécution, elle se déroule en plusieurs étapes clés.

 

Tout commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur.

 

Si le paiement n’est pas effectué dans le délai imparti, le créancier peut initier la saisie immobilière avec l’aide d’un avocat.

 

Ensuite, le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution, qui fixe la date de l’audience pour examiner la validité de la saisie.

 

Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble et fixer les conditions de la vente, y compris le prixde mise à prix.

 

La vente se fait par adjudication aux enchères publiques, dirigée par un commissaire-priseur. Le produit de la vente est ensuite distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.

 

Les acteurs principaux de cette procédure incluent le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires, et le créancier, qui cherche à recouvrer les sommes dues. Le copropriétaire débiteur est celui dont le bien est saisi pour non-paiement des charges.

 

La transparence et l’équité du processus sont assurées à chaque étape.

 

Quelles sont les différentes Étapes de la procédure de saisie immobilière ?

 

  1. Commandement de payer : La procédure commence par un commandement de payer délivré par un huissier au débiteur. Ce document ordonne au copropriétaire de régler ses dettes dans un délai de 30 jours.
  2. Saisie immobilière : Si le paiement n’est pas effectué, le créancier poursuivant peut engager la saisie immobilière. Un avocat est alors nécessaire pour représenter le créancier devant le tribunal.
  3. Assignation à comparaître : Le créancier doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge de l’exécution. Cette assignation précise la date de l’audience où le juge examinera la validité de la saisie.
  4. Audience et jugement : Lors de l’audience, le juge peut ordonner la vente forcée de l’immeuble. Le jugement fixe également les conditions de la vente et le prix de mise à prix.
  5. Adjudication : La vente de l’immeuble se fait par adjudication aux enchères publiques. Le commissaire-priseur dirige la vente et l’immeuble est adjugé au plus offrant.
  6. Distribution du prix : Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est distribué entre les créanciers selon un ordre de priorité établi par le juge.

 

Par la suite, et sur requête de l’adjudicataire, le juge chargé des saisies immobilières constate la purge des hypothèques pris sur l’immeuble et ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au service chargé de la publicité foncière.

 

Quel est le rôle des différents acteurs en droit de la saisie immobilière ?

 

  • Syndic : Représente les intérêts du syndicat de copropriété et peut initier la procédure en cas d’impayés.
  • Créancier : Partie qui demande le recouvrement des sommes dues.
  • Copropriétaire débiteur : Propriétaire de l’immeuble saisi pour non-paiement de ses charges.
  • Avocat : Représente les parties devant le tribunal.
  • Huissier : Délivre les commandements de payer et les actes nécessaires à la procédure.
  • Juge : Statue sur la validité de la procédure et les modalités de vente.

 

Quelles sont les différntees étapes de l’adjudication ?

 

L’adjudication se déroule en plusieurs étapes cruciales :

  1. Publication des annonces : La vente doit être annoncée publiquement, généralement par voie de presse et affichage.
  2. Dépôt des offres : Les personnes intéressées par l’achat de l’immeuble déposent leurs offres sous pli cacheté.
  3. Vente aux enchères : Lors de l’audience, les enchères sont ouvertes et le bien est attribué au plus offrant.
  4. Surenchère : Dans certains cas, une surenchère de 10% du prix peut être déposée dans les 10 jours suivant l’adjudication.
  5. Paiement : L’adjudicataire doit régler le montant de l’enchère dans les délais impartis, généralement sous 60 jours.

 

Quelques conseils pratiques en droit de la saisie immobilière :

 

Pour gérer un dossier de saisie immobilière à Fréjus, il est crucial de consulter un avocat maitrisant le droit immobilier et le recouvrement de créances, que ce soit au stade amiable ou judiciaire.

 

FAQ :

 

1. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière en copropriété ? La saisie immobilière en copropriété est une procédure judiciaire permettant à un créancier de recouvrer ses créances impayées en faisant vendre un bien immobilier appartenant à un copropriétaire débiteur.

2. Qui peut initier une procédure de saisie immobilière ? Le créancier, qui peut être le syndicat des copropriétaires ou tout autre créancier ayant une créance impayée, peut initier la procédure.

3. Quel est le rôle du juge dans la saisie immobilière ? Le juge de l’exécution contrôle la validité de la procédure, fixe les conditions de vente de l’immeuble et tranche les litiges éventuels.

4. Que se passe-t-il si le copropriétaire débiteur paie ses dettes avant l’audience ? Si le débiteur paie ses dettes avant l’audience, la procédure de saisie immobilière est arrêtée et l’immeuble n’est pas vendu.

5. Quels sont les délais pour contester une décision de saisie immobilière ? Le copropriétaire débiteur peut faire appel de la décision dans un délai de 15 jours après le jugement d’adjudication.

 

En résumé, la procédure de saisie immobilière en copropriété est une démarche rigoureuse visant à garantir le paiement des créances par la vente forcée d’un bien immobilier.

 

Les différents acteurs et les étapes spécifiques assurent la transparence et l’équité du processus.

 

Fort heureusement le débiteur peut etre utilement conseillé pour trouver la solution la plus adaptée à sa situation, et ce, sans que le créancier ne « rafle » tout le prix d’adjudication.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,

Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

Contradiction entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété

Un copropriétaire souhaite transformer un local d’habitation situé au 2ème étage d’un immeuble en local professionnel en y apposant sa plaque. Le syndic peut-il s’y opposer, même si le règlement de copropriété ne prévoit rien à ce sujet, au motif pris que l’état descriptif de division, qui a une valeur contractuelle, est beaucoup plus restrictif sur cette question ?

 

Article :

 

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour de Cassation du mois de juillet 2017 et qui vient aborder la problématique spécifique de la contradiction pouvant exister au sein d’une copropriété entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété en tant que tel.

 

En effet, dans cette affaire la question se pose plus particulièrement de déterminer la force juridique de l’état descriptif de division lorsque d’une part, il s’est vu conférer valeur contractuelle et lorsque, d’autre part, ces mentions ne sont pas nécessairement en contradiction avec les stipulations du règlement de copropriété,

 

La Haute Juridiction reconnait donc que lorsque les parties lui ont donné une telle nature contractuelle celle-ci doit recevoir sa pleine application.

 

Dans cette affaire la société P, propriétaire d’un lot composé d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d’Assemblée Générale lui ayant refusé l’autorisation d’apposer des plaques professionnelles.

 

Dans cette même procédure le Syndicat des Copropriétaires sollicitait, quant à lui, qu’il soit constaté qu’en vertu du règlement de copropriété les locaux situés au 2ème étage ainsi qu’aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

 

Or, une contradiction était clairement constatée dans la procédure entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété lequel n’imposait aucune restriction particulière pour le copropriétaire de transformer, au besoin, ses locaux.

 

Ceci, d’autant plus que si le Syndicat des Copropriétaires venait opposer la force de l’état descriptif de division il n’en demeurait pas moins que le règlement de copropriété stipulait clairement que l’immeuble était destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux et d’habitations en ce qui concerne les locaux situés aux étages et aux combles,

 

De telle sorte qu’au sens des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, rien n’empêchait le propriétaire des lots d’en jouir et d’y apposer une plaque professionnelle.

 

Le copropriétaire, la société P, considérait que le règlement de copropriété ne pouvait pas imposer de restriction aux droits des copropriétaires et que ces derniers avaient le droit d’user librement des parties privatives comprises en son lot, qu’importe ce que pouvait préciser l’état descriptif de division,

 

Ceci d’autant plus que rien, au sens du règlement de copropriété, n’y interdisait d’y apposer une plaque professionnelle.

 

Pour autant, le syndicat des copropriétaires tenait une position juridique différente,

 

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « l’état descriptif de division dont chaque propriétaire avait connaissance et accepté les termes avait la même valeur contractuelle que le règlement lui-même ».

 

L’état descriptif de division détermine l’affectation particulière de chaque lot dépendant d’un groupe de bâtiments que son propriétaire s’oblige à respecter.

 

Qu’il s’en suit que les copropriétaires de la copropriété ont entendu conférer, par des dispositions spéciales du règlement de copropriété, une valeur contractuelle à l’état descriptif de division et à l’affectation des lots déterminés par cet état.

 

La société P considérait, quant à elle, que le règlement de copropriété ne pouvait imposer aucune restriction à l’endroit des copropriétaires en dehors de celle qui serait justifiée par la destination de l’immeuble tel qu’il est défini aux actes par ses caractères et ses situations.

 

Que dès lors, elle considérait que les lots situés dans les étages de la résidence ne pouvaient avoir usage professionnel au prétexte que l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété le décrivait comme des appartements.

 

Ladite société considérait que ce moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires était inopérant dès lors qu’elle constatait que le règlement de copropriété stipulait clairement que l’immeuble était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitations en ce qui concernent les locaux situés aux étages et combles.

 

De telle sorte qu’au sens des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers étaient bien fondés à transformer ces lots en locaux professionnels.

 

La société P était d’autant plus à même de soutenir cela qu’elle considérait que chaque copropriétaire était en droit d’user librement des parties privatives comprises de leur lots à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

 

Qu’importe l’état descriptif de division,

 

Pour autant la Cour de Cassation ne partage pas cet avis.

 

En premier lieu, elle rappelle que le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle à l’état descriptif de division de telle sorte que l’état descriptif de division affectait les locaux situés au dessus du premier étage et à une destination exclusive d’habitation.

 

Que l’état descriptif de division n’est pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble « était destiné à un usage professionnel de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles dès lors que les dispositions de l’état descriptif de division étaient plus précises en ce qu’elles portaient sur chaque lot alors que la destination énoncée au règlement était de matière générale et distinguaient les étages au delà du premier.

 

A bien y comprendre, la société P ne peut obtenir de ce que ces locaux situés au 2ème étage ainsi qu’aux étages supérieurs ne soient occupés à titre professionnel.

 

Cette décision est intéressante en ce qu’elle rappelle la force de l’état descriptif de division, lequel vient compléter le règlement de copropriété surtout lorsque le règlement de copropriété a, justement, conféré une valeur contractuelle à l’état descriptif de division afin d’affecter les lots de manière bien précise.

 

La Cour de Cassation a bel et bien considéré que l’état descriptif de division auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle affectait sans contradiction avec la destination de l’immeuble les lots situés au dessus du 1er étage de l’immeuble en copropriété à une destination exclusive d’habitation.

 

De telle sorte qu’en vertu de ce règlement et de l’état descriptif de division ayant valeur contractuelle, les locaux situés aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr