Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le mandataire liquidateur entend remettre en question l’insaisissabilité de l’immeuble de la résidence du dirigeant sous réserves que celui-ci ne rapporte pas la preuve qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire celui-ci était bien au sein de sa résidence principale. Comment le dirigeant doit s’organiser pour rapporter la preuve de sa présence effective dans sa résidence principale ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel d’Aix en Provence le 19 juin 2025, N°RG 24/11624, et qui vient aborder la question spécifique de la présence du dirigeant dans sa résidence principale au jour de l’ouverture de la procédure collective.
Quels sont les faits ?
Monsieur E exerçant l’activité d’artisan maçon a été propriétaire d’un bien immobilier situé sur la commune de Fréjus dont il avait fait l’acquisition suivant acte notarié en date du 08 décembre 2011.
Il s’agissait d’un terrain nu sur lequel a été bâtie postérieurement une maison d’habitation avec piscine.
Par jugement en date du 09 septembre 2019, le Tribunal de commerce de Fréjus avait ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Monsieur E, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 04 novembre 2019.
La vente aux enchères publiques de la résidence principale du dirigeant
Le mandataire liquidateur, Maître P, a saisi le Juge commissaire aux fins de se faire autoriser à vendre par adjudication judiciaire la résidence principale du dirigeant, Monsieur E, et, par ordonnance en date du 23 septembre 2024, le Juge commissaire a autorisé le liquidateur judiciaire à procéder à la vente par adjudication judiciaire des droits et biens de la résidence principale appartenant à Monsieur E avec une mise à prix de 220 000.00 € avec faculté de baisse du quart, puis, du tiers en cas de carence d’enchères.
C’est dans ces circonstances que Monsieur E a interjeté appel de cette décision.
L’insaisissabilité de droit de la résidence principale du dirigeant
Il convient de rappeler que l’article L 626-1 alinéa 1 du Code du commerce précise que toute personne physique exerçant une activité professionnelle indépendante soumise à une procédure collective peut opposer au liquidateur l’insaisissabilité de droit qu’elle détient sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale.
Pour autant, le mandataire liquidateur avait cru bon évoquer différentes jurisprudences au motif pris de ce que ces jurisprudences viendraient consacrer l’idée suivant laquelle il incombe au débiteur de rapporter la preuve qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure des biens dont la vente est requise par le liquidateur constituaient sa résidence principale.
A qui pèse la charge de la preuve pour caractériser la résidence principale ?
Dans cette affaire, le principal élément apporté par le mandataire liquidateur était l’avis de situation au SIREN qui indique que Monsieur E avait créé une nouvelle activité qu’il avait domicilié à Cannes et ce, au jour de l’ouverture de la procédure collective.
Ce qui est certain est qu’effectivement la jurisprudence rappelle bien que lorsque le mandataire liquidateur entend remettre en question l’insaisissabilité de l’immeuble de la résidence du dirigeant sous réserves que celui-ci ne rapporte pas la preuve qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire celui-ci était bien au sein de sa résidence principale, la jurisprudence est venue rappeler qu’il appartenait bien au débiteur de rapporter la preuve de sa présence effective dans sa résidence principale.
Le dirigeant doit rapporter la preuve de sa présence effective dans sa résidence principale
En effet, la Cour de cassation précise, Cour de cassation, Chambre commerciale, 22 novembre 2023, N°22-18.795 :
« Qu’il incombe à celui qui se prévaut des dispositions de l’article L 526-1 du Code du commerce de prouver qu’à la date de l’ouverture de la procédure collective l’immeuble constituait sa résidence principale. »
Ce n’est que dans cette hypothèse que la résidence principale ne rentre pas dans le gage commun des créanciers.
Une autre jurisprudence confirme la même chose.
« Il résulte de la combinaison de ces textes que si les droits d’une personne physique sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne, il appartient à cette personne physique, si elle entend faire obstacle à la mesure de vente aux enchères publiques mise en œuvre par le liquidateur dont l’action vise à la reconstitution du gage des créanciers, de démontrer que le dit immeuble lui appartenant est insaisissable comme constituant le lieu de sa résidence principale au cours de son jugement d’ouverture. »
Cour de cassation, Chambre commerciale
25 octobre 2023, N°21-21.694
Bien plus encore, une autre jurisprudence vient également retenir cette même argumentation puisque la Cour de cassation rappelle que :
« Qu’il incombe au débiteur de rapporter la preuve qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure les biens dont la vente est requise par le liquidateur constituaient sa résidence principale. »
Cour de cassation, Chambre commerciale
14 juin 2023, N°21-24.207
Que, dès lors, c’est bel et bien sur ce terrain qu’il appartenait de démontrer pour le dirigeant que celui-ci était bien présent.
Ainsi, Monsieur E invoque ainsi les dispositions de l’article L 526-1 alinéa premier du Code du commerce, lesquelles disposent que, par dérogation des articles 2284 et 2285 du Code civil, les droits d’une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont, de droit, insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne.
Dès lors, il appartient au débiteur qui se prévaut de ces dispositions de s’opposer à l’action du liquidateur qui vise à reconstituer le gage des créanciers de rapporter la preuve qu’à la date du jugement ouvrant la procédure collective soit, en l’espèce, au 09 septembre 2019, les biens dont la vente par adjudication est requise constituaient sa résidence principale.
La reconstitution du gage des créanciers par le mandataire liquidateur
À cet égard, on ne peut que féliciter la démonstration faite par Monsieur E qui a rapporté un très grand nombre de pièces, ce que souligne d’ailleurs la Cour puisque celle-ci précise que, sont versées aux débats par l’appelant, Monsieur E, diverses pièces qui établissent que celui-ci est bien propriétaire du bien situé sur la commune de Fréjus.
Une preuve rapportée par tous moyens par le dirigeant
En effet, l’appelant est considéré par l’administration fiscale comme ayant fixé sa résidence tel que cela ressort des différents avis d’imposition sur les revenus, taxes foncières, qui ont été adressés également à cette adresse le certificat d’assurance de ses véhicules, l’attestation d’assurance scolaire de ses enfants ou encore l’assurance de sa résidence principale.
Que son fils, lui-même, est bien scolarisé à l’école élémentaire du ressort de ce domicile et c’est également à cette adresse que, en l’état de la liquidation judiciaire, la banque qui avait financé l’achat et la construction de la résidence principale va notifier la résiliation du prêt immobilier.
À cela s’ajoutent aux débats de nombreuses factures d’eau, d’électricité couvrant les années 2018 et 2019 au nom de Monsieur E à la bonne adresse ainsi qu’une mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 04 février 2019 d’une société pour des factures impayées et à cela vient s’ajouter également la démonstration des avis d’amende forfaitaire adressés à cette adresse.
Le mandataire liquidateur, quant à lui, contestait le fait que Monsieur E avait résidé à cette adresse en 2019 et verse pour preuve un avis d’imposition, à savoir, une taxe foncière de Monsieur E à une adresse située non plus sur Fréjus mais sur Saint-Raphaël (il s’agissait de son ancienne résidence).
Une sommation interpellative délivrée à Madame E, son épouse, aux termes de laquelle celle-ci répondait à la question du commissaire de justice venant délivrer cette sommation interpellative :
« Est-ce que Monsieur E réside avec vous à cette adresse ? »
Celle-ci répond :
« Oui, depuis janvier 2003. »
Elle indique en outre que des travaux sont en cours au rez-de-chaussée de la villa pour l’aménagement d’une partie de l’immeuble et ne pas être en instance de divorce.
Or, par la suite, contacté téléphoniquement par le commissaire de justice, Monsieur E confirme adresser à cette adresse depuis janvier 2003.
Le mandataire liquidateur fournissait également un procès-verbal de carence dressé en novembre 2018 dans le cadre de commandements de payer délivrés par l’URSSAF à Monsieur mais également un second procès-verbal de carence dressé le 05 décembre 2018 par lequel le commissaire de justice relate avoir rencontré dans l’immeuble situé à Fréjus d’autres locataires ayant loué les lieux à Monsieur E et qui ont déjà réglé leur loyer et n’avoir trouvé dans les lieux aucun mobilier saisissable.
Les justificatifs suffisants du dirigeant de son occupation de la résidence principale
Pour autant, la Cour d’appel considère qu’il en résulte que Monsieur a justifié qu’à la date du 09 septembre 2019 sa résidence principale était fixée à Fréjus nonobstant les éléments produits par le mandataire liquidateur qui, s’ils établissent que le bien immobilier a été loué jusqu’à la fin de l’année 2018 à des tiers, ils ne démontrent pas son occupation par d’autre personne que Monsieur E et sa famille à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective qui date du 09 septembre 2019.
Par conséquent, Monsieur E est fondé à se prévaloir des dispositions de l’article L 526-1 du Code du commerce pour ce qui concerne le bien immobilier où est fixée sa résidence principale au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire pour s’opposer à la requête en autorisation par vente par adjudication formée par le liquidateur judiciaire.
Ainsi, la Cour d’appel décide que l’ordonnance du Juge commissaire en date du 23 septembre 2024 sera par conséquent infirmée en toutes ses dispositions et le mandataire liquidateur débouté de l’ensemble de ses demandes, ce qui est extrêmement satisfaisant.
Cette jurisprudence est intéressante à plusieurs titres.
L’insaisissabilité de droit de la résidence principale du débiteur
Elle vient rappeler que l’insaisissabilité de droit de la résidence principale du débiteur n’est pas forcément si acquise puisque le mandataire liquidateur peut envisager la vente de cet actif immobilier et reconstituer le gage des créanciers en considérant que le débiteur n’était pas, au jour de l’ouverture de la procédure collective, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire, présent sur place.
Dès lors, s’en suit une possible menace du mandataire liquidateur qui peut assigner en considérant que vous n’étiez pas sur place.
À charge pour le débiteur, cela est très important, de rapporter la preuve de ce que celui-ci est bien l’occupant de sa résidence principale au jour de l’ouverture de la procédure collective.
La charge de la preuve préparée du dirigeant pour préserver sa résidence principale
La démonstration est essentiellement factuelle et probatoire puisqu’il consiste à ce moment-là à justifier par tous moyens de la présence du débiteur à son domicile.
Cela passe bien sûr par des justificatifs fiscaux (taxe foncière, avis d’imposition), mais également par les factures d’eau et d’électricité relatives à l’utilisation du bien, toutes correspondances jusqu’aux amendes qui peuvent être délivrées ainsi qu’un constat d’huissier qui avait été fourni dans cette affaire par le dirigeant qui reprenait des photos de famille qui avaient été prises à la même période sur le téléphone de l’épouse de Monsieur E et qui démontrait bien que le téléphone avait bien été géolocalisé à cette adresse.
Dès lors, cela peut amener à une réflexion finalement en qualité de conseil de chef d’entreprise en difficulté qui consiste à se demander s’il n’est pas opportun finalement d’envisager d’établir un constat d’huissier au jour de l’ouverture de la procédure pour bel et bien démontrer que la résidence qui est la sienne est bien sa résidence principale, qu’il en est bien l’occupant et que, par conséquence, aucune mesure de saisie n’est envisageable.
À bon entendeur…
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,
Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,
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