Association syndicale libre, ASL, lotissement, et modification du cahier des charges

Laurent Latapie avocat banque
Laurent Latapie avocat banque

 

 

Association syndicale libre, ASL

Résumé :

Au sein d’une association syndicale libre, ASL, ou d’un lotissement, à quelle majorité peut être voté la modification du cahier des charges ? quels sont les moyens pour le coloti insatisfait de s’opposer à cette modification ?

Article :

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en juin 2019 qui vient aborder la problématique de la modification statutaire d’une association syndicale libre, ASL.

Les statuts et le cahier des charges de l’ASL

Il est ici question à la fois des statuts, et à la fois du cahier des charges.

problématique distincte de celle du droit de la copropriété,

La Cour de Cassation considère qu’est valable la délibération de l’assemblée générale de l’association syndicale libre, ASL, ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement,

Dans cette affaire, les consorts B, propriétaires d’un lot dans un lotissement, régi par un cahier des charges du 10 septembre 1925, ont assigné l’association syndicale libre de ce lotissement (l’ASL) en annulation de la délibération de l’assemblée générale du 1er juin 2007 ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement.

Les époux B soutenant alors que les conditions d’adoption de la résolution litigieuse caractérisent une violation des règles de majorité et de consultation des colotis applicables.

La modification du cahier des charges

Dans le cas précis de cette ASL, l’article 3-14 des statuts de ladite association syndicale, ASL, dispose que les délibérations sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, que si la décision porte sur une modification des pièces du lotissement, elle doit être prise à la majorité alternative fixée par l’article L 315-3 du Code de l’Urbanisme.

Cet article L315-3 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’Urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du bénéficiaire de l’autorisation de lotir tant que celui-ci possède au moins un lot constructible. »

Il convient de rappeler que le régime de l’association syndicale libre, ASL, relève exclusivement de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et non des règles de copropriété.

Les statuts de l’association syndicale libre, ASL

Les statuts de l’association syndicale libre, ASL, déterminent librement les conditions dans lesquelles doivent se tenir les assemblées générales de l’association syndicale libre et les règles de majorité à recueillir pour les prises de décisions.

Qu’en l’espèce, il résulte de l’article 3.14 des statuts de l’association syndicale libre, ASL, que :

« Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés.

D’autre part, si la décision porte sur une modification des pièces du lotissement, elle doit être prise à la majorité alternative fixées par l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme ».

Les consorts B considéraient que le cahier des charges constitue un document contractuel qui ne peut être modifié que par la seule décision de l’assemblée générale des colotis à l’unanimité,

La décision des coloris en assemblée générale

Par ailleurs, pour les consorts B, une association syndicale libre, ASL, ne constituait pas « une autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’ancien article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme.

Pour autant, le cahier des charges du lotissement, qui régissait ledit lotissement, prévoyait expressément la création d’une association syndicale libre, ASL, destinée à gérer les questions d’organisation et de réglementation de l’association, dans la limite des stipulations du cahier des charges qui prévoyait que « ses décisions celles de l’association syndicale libre qui en aucun cas ne pourront être contraires aux stipulations du présent cahier des charges, seront prises à la majorité des membres présents ou représentés ».

Il convient de s’intéresser à l’objet même des statuts de l’ASL,

Les statuts de l’association syndicale libre prévoyaient, en application de ce cahier des charges, que :

 « L’association syndicale libre a pour objet : l’appropriation, la gestion, l’entretien et l’amélioration de la voirie, des espaces verts de toutes installations d’intérêt commun et tous terrains propriété de l’association tels que définis dans le cahier des charges »

A bien y comprendre, pour les consorts B, le vote ne pouvait se faire qu’à l’unanimité.

Ils considéraient qu’en jugeant néanmoins que l’association syndicale libre, l’ASL, créée en application de ce cahier des charges, avait pu valablement modifier, par un vote non unanime, les dispositions expresses dudit cahier des charges relatives à la largeur de la voirie, et ce en application de règles de vote figurant aux statuts de l’association syndicale libre, ASL, la cour d’appel avait violé l’article 1103 nouveau du Code Civil, anciennement 1134 du Code Civil.

Les consorts B considéraient que dans la mesure ou le cahier des charges constitue un document contractuel, il ne peut être modifié par la seule décision de l’assemblée générale des colotis qu’à l’unanimité.

La Cour de Cassation constate que les statuts de l’association syndicale libre, ASL, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme et que la résolution du 1er juin 2007 avait été adoptée à cette majorité de telle sorte la Cour d’Appel  en a exactement déduit que la modification du cahier des charges n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente et que la résolution avait été valablement adoptée.

Les consorts B soulevaient que l’association syndicale libre ne constitue pas une « autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’article L. 315-3, devenu L. 442-10 du Code de l’Urbanisme.

La modification du cahier des charges

La Cour de Cassation considère que la décision de modifier le cahier des charges d’un lotissement peut valablement être adoptée à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, sans approbation par l’autorité compétente, dès lors que les statuts de l’association syndicale libre, ASL, de ce lotissement, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoient une telle règle de majorité.

Les consorts B considéraient en outre que dans la mesure où les statuts de l’ASL n’avaient pas fait l’objet d’une publication celle-ci n’avait pas de légitimité à agir.

La Cour de Cassation rappelle que si la résolution votée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 1999 avait prévu la publication des statuts, cette exigence n’avait pas été érigée en formalité substantielle conditionnant la constitution de l’association syndicale libre.

Dès lors, elle considère que la Cour d’Appel en a exactement déduit que, le consentement unanime des propriétaires intéressés ayant été constaté par écrit, l’association syndicale libre, ASL, avait été régulièrement constituée.

La modification par majorité qualifiée

Les consorts B tentent enfin de contester la majorité qualifiée au motif d’un abus de majorité.

Mais là encore, la Cour de cassation souligne que la modification du cahier des charges ne créait aucune disparité de traitement entre les colotis riverains de la voie,

Qu’il n’était pas plus établi qu’elle avait été adoptée grâce aux seules voix de ceux d’entre eux auxquels Monsieur et Madame B reprochaient d’avoir empiété sur l’emprise de la voirie commune ou à leur collusion avec d’autres colotis et que ces derniers ne démontraient pas l’existence de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, ni ne justifiaient d’un préjudice personnel.

Le consentement unanime des colotis

La Haute Juridiction souligne que l’association syndicale libre, ASL, a été régulièrement constituée dès lors que le consentement unanime des propriétaires intéressés a été constaté par écrit peu importe l’absence de publication des statuts.

Cette jurisprudence est intéressante car elle rappelle l’importance du cahier des charges au sein d’un lotissement ou d’une association syndicale libre.

Elle rappelle aussi les conditions de modification et analyse clairement la corrélation existante entre les statuts d’un côté, et l’article L315-3 du Code de l’urbanisme de l’autre côté.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat à Fréjus, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/espaces-verts-dun-lotissement-et-cession-au-profit-de-la-commune-pour-construire/

Cahier des charges d’un lotissement, de la Loi ALUR à la Loi ELAN

Réflexion sur le sort juridique du cahier des charges d’un lotissement, alors que la disparition programmée pour mars 2019 de tous les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 n’aura donc pas lieu, la Loi ELAN de novembre 2018 confirmant que le cahier des charges continuera donc à régir les relations entre les colotis. Bien plus, la Loi ELAN apport des modifications permettant de voir les parties communes modifiées sans vote à l’unanimité.

Article:

Il convient de s’interesser au régime juridique du cahier des charges d’un lotissement, alors même que la notion a évolué entre la Loi ALUR de 2014 et la récente Loi ELAN de novembre 2018.

En effet, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 26 mars 2014, a posé le principe de la caducité des règles d’urbanisme propres aux lotissements, à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.

Rappelons d’abord la différence entre règlement d’un lotissement et cahier des charges:

*Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme (Ex: limitation de la hauteur, des espaces verts etc….).

C’est un document administratif puisque validé par l’Administration lors de l’obtention du permis d’aménager.

 *Le cahier des charges est un document contractuel opposable uniquement  aux colotis entre eux. (Ex: choix d’essences pour la végétation des clôtures,couleurs imposés pour les menuiseries).

C’est un document de droit privé.


Par la loi ALUR, le législateur a voulu prévoir la caducité des règles contractuelles des cahiers des charges non approuvés (c’est-à-dire pour les lotissements postérieurs à 1978) qui ont pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, car il considère qu’il s’agit de règles d’urbanisme.

Les lotissements pouvaient éviter la caducité automatique à la condition que, dans un délai de 5 ans à compter du 26 mars 2014, ledit cahier des charges ait fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l‘article L. 442-10 du code de l’urbanisme.

Mais les années passant, la Loi ALUR est apparue comme difficilement lisible et applicable. 

Les magistrats n’ont eu de cesse depuis 5 ans de réaffirmer la force de loi des cahiers des charges, tout du moins pour son côté contractuel gérant les relations entre colotis.

Par un arrêt du 13 octobre 2016, n°15-23674, la Cour de Cassation a jugé qu’un cahier des charges d’un lotissement, « approuvé ou non » et « quelle que soit sa date », restait la loi des parties et pouvait fonder une action en démolition des constructions irrégulières :

« Mais attendu que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu’ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d’urbanisme en vigueur, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d’un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ».


Cet arrêt est le dernier d’une série de trois arrêts rendus en 2016, par lesquels la Cour de Cassation a réfuté toute caducité des dispositions inscrites dans les cahiers des charges des lotissements (pour les précédents arrêts, Cour de Cassation, 29 septembre 2016, n°15-22414 et 15-25017 ; Cour de Cassation, 21 janvier 2016, n°15-10566).


Mais également dans une décision de 2017, la Cour de cassation par l’arrêt . Civ. 3°, 14 septembre 2017, (RDI, 11/17, p. 548) a réaffirmé:

« Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

Il est apparu de plus en plus nécessaire pour le législateur de clarifier la loi ALUR.

C’est chose faite avec la Loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN.

Après un amendement sénatorial ayant mis en avant la fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle engendrée par la Loi de 2014, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées, les trois derniers alinéas de l’art. L 442-9 du Code de l’urbanisme sont tout simplement supprimés.

Ainsi, la disparition programmée pour mars 2019 de tous les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 n’aura donc pas lieu.

Le cahier des charges continuera donc à régir les relations entre les colotis.

Ce qui peut sembler rassurant pour les colotis qui veulent protéger l’harmonie, le charme et l’intégrité de leur lotissement,

Mais que change la loi ELAN pour les colotis?

Outre le maintien des cahiers des charges, dorénavant les parties communes pourront voir leur affectation modifiée sans vote à l’unanimité.

Grâce à la suppression du 2eme alinéa de l’article L442-10 du code de l’urbanisme, c’est la règle de la double majorité qui s’appliquera à savoir la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.

Ainsi des espaces verts délaissés pourront se voir modifié en espaces urbanisables changeant de fait la physionomie des lotissements sans que la majorité absolue soit nécessaire.

Cependant, toute modification du cahier des charges pouvant se faire par vote, il appartient à chacun des colotis d’appréhender les conséquences de chaque vote pour éviter que le cahier des charges se vide de sa substance et que l’harmonie, le charme ou la spécificité de tel ou tel lotissement ne perde ses attraits,

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

Cahier des charges de lotissement et contestation d’un projet de construction

Il convient de s’intéresser à la portée juridique du cahier des charges au sein d’un lotissement qui bénéficie également d’un règlement de lotissement. Le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues. 

Article :

Il convient de s’intéresser à la portée juridique du cahier des charges au sein d’un lotissement qui bénéficie également d’un règlement de lotissement.

Comme à chacun sait, le règlement de lotissement est un document qui émane de l’aménageur.

Ce document n’a pas vocation à régir les relations entre propriétaires, mais plutôt à compléter les règles d’urbanisme déjà en vigueur sur une une commune en les rendant souvent plus contraignantes dans le périmètre du lotissement.

Ce document s’impose à tous les colotis.

Sa validité n’est pas infini puisqu’elle cesse de s’appliquer 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir.

Cependant, des dérogations étaient possibles et permettait toutefois de demander le maintien du règlement.

La loi Alur du 24 mars 2014 a pourtant supprimé ce droit.


Par contre le sort juridique n’est pas le même concernant le cahier des charges,


En effet, le cahier des charges est, quant à lui, un document de nature contractuelle et d’ordre privé.

Il s’agit d’un document rédigé par le lotisseur lui-même.

À la différence du règlement, le cahier des charges définit les droits et les obligations de chacun.

Ainsi, les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre le lotisseur et les acquéreurs de lots.

Le code de l’urbanisme ne prévoit aucune limite dans la durée de vie du cahier des charges.

Il en découle donc que le cahier des charges peut potentiellement continuer de produire ses effets au-delà de 10 ans.


Il n’est pas rare de constater que les lotisseurs imbriquent souvent  ces deux documents, ce qui tend souvent à complexifier la situation.

En effet, la pratique a eu tendance à intégrer dans le cahier des charges des règles d’urbanisme afin de tenter d’obtenir la préservation de l’application des mesures au-delà de 10 ans.

Le règlement devenant alors caduc une fois ce délai dépassé, les lotisseurs ont donc tenté de reproduire tout ou partie du règlement de lotissement dans le cahier des charges afin que les dispositions continuent de s’appliquer au-delà.


Cependant, par un arrêt récent, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler le principe selon lequel un cahier des charges « constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues ». 

Après avoir rappelé ce principe, la Cour de cassation a refusé de transmettre une question préjudicielle afin de déterminer si cette clause constituait ou non une règle d’urbanisme susceptible d’être devenue caduque. (Cass., 3ème Civ., 21 janvier 2016, n°15-10.566).


Le législateur est donc intervenu afin d’éviter les dérives opérées.

Ainsi, la loi Alur a imposé la suppression, d’ici le 26 mars 2019, de toutes les clauses non réglementaires des cahiers de charges lorsqu’elles ont pour objet de limiter le droit à construire.

Tout serait nettement plus simple si les clauses non réglementaires étaient clairement définies car la difficulté de les identifier et de les qualifier conduit à une situation d’attente de la mise en place d’un droit jurisprudentiel.

En effet la Cour d’appel d’Aix en Provence, dans une décision de Mai 2016 a pris acte des modifications apportées par la loi ALUR, entrainant par là même la caducité de l’ensemble des règles d’urbanismes des documents de lotissement,

La Cour considère cependant que des servitudes du cahier des charges, ayant trait à des zones non aedificendi et non altius, restreignant pourtant le droit de propriété, ne sont pas des règles d’urbanisme susceptibles d’être frappées de caducité.

Cette jurisprudence validant ainsi le maintien et la validité du cahier des charges,

Dans un autre décision du 31 mars 2016, Cour d’appel Aix en Provence, la haute juridiction a refusé de qualifier de « règle d’urbanisme » un chapitre du cahier des charges relatif aux constructions (surface minimum, implantation par rapport aux voies et zones non aedificandi, limites séparatives, hauteur maximum etc..),

Il est aussi vrai que d’autres exemples vont dans le sens inverse,


Dans une récente affaire portée devant la cour d’appel de Caen, du 3 Mai 2016, le maire d’une commune a supprimé, par arrêté municipal, les règles d’urbanisme du cahier des charges d’un lotissement en application de la loi ALUR, sur demande des 2/3 des propriétaires possédant la moitié des terrains.


Dans ce cas d’espèce, le maire avait supprimé des dispositions limitant la superficie d’une construction (alors qu’elles ont été considérées comme des dispositions privées régissant les rapports entre colotis dans l’affaire de la cour de cassation du 21 Janvier 2016 !)


La cour d’appel, incompétente pour statuer sur la légalité de cet arrêté municipal, n’a pu que prendre acte de cette suppression, fruit de la volonté de la majorité des colotis.

Dans la mesure où il respecte les dispositions du PLU en vigueur dans leur commune, les risques d’aboutissement d’une procédure du voisinage au niveau du cahier des charges, bien que toujours existants, sont minimes.

Il convient malgré tout de bien faire attention à vérifier le respect du projet vis à vis du code civil en ne créant pas de vue directe sur le fond voisin, faire perdre un ensoleillement ou une vue dépréciant la propriété des voisins.

En tout état de cause si le voisinage souhaite malgré tout intenter une action contre votre projet, ils devront justifier que le projet leur cause un préjudice direct dans les conditions d’occupations du bien concerné.

Il importe de préciser que si les deux conditions en prérequis de la contestation restent les mêmes, le Conseil d’État ajoute que l’auteur du recours contre une autorisation d’urbanisme doit démontrer son intérêt à agir, et le faire précisément.

Autrement dit, si un voisin conteste un projet de construction, il doit apporter une preuve tangible de l’atteinte à ses intérêts.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

Permis de construire dans un lotissement, division de lot et emprise au sol,

Il convient de s’intéresser au cas particulier d’un propriétaire d’un lot dans un lotissement qui souhaite édifier un bâtiment et procéder au dépôt d’un permis de construire.

 

Or, il arrive que le lotisseur lors du dépôt du permis d’aménager a déterminé un nombre de lots ainsi que leur surface et la surface de plancher alloué.

 

Cela a une importance car les réseaux sont alors déterminés en fonction du nombre de lots.

 

Ce qui impacte immanquablement le sort de permis de construire à venir,

 

Les terrains sont par la suite figés pendant 10 ans sauf à ce qu’un permis d’aménager soit déposé par l’A.S.L pour modifier des lots et pouvant inclure la subdivision du terrain de la personne qui souhaite diviser son lot ou construire sur le lot en question.

 

Il convient de rappeler que l’article L 442-10 du Code de l’Urbanisme prévoit : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé.

Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable »

 

Dès lors le maire de la Commune du lotissement en question, ne peut valider de division foncière par simple déclaration préalable durant cette première période de 10 ans peu importe la taille des unités foncières existantes ou à créer.

Il en est de même si ce projet est prévu dans un permis de construire,

 

Au niveau de l’urbanisme, malheureusement aucun recours n’est recevable pendant la première décennie.

 

A l’issue de ces 10 ans, une division foncière peut être effectuée par le biais d’une déclaration préalable en mairie par le seul copropriétaire qui souhaite diviser son terrain.

 

Il convient de tirer toutes les conséquences de la loi ALUR de mars 2014 puisque, dans la mesure où le terrain est situé en zone urbaine et que les surfaces minimales d’implantation ont été supprimées par ladite loi, cette division n’a pas de raison particulière de faire l’objet d’une opposition communale.

 

Pour autant, la difficulté ne réside pas forcément là,

 

En effet, concernant, l’accord de l’A.S.L, celui-ci n’est plus obligatoire pour le dépôt d’une demande de travaux en mairie de telle sorte que le propriétaire en question n’a pas vocation à se voir opposer un refus particulier de celle-ci qui ne peut s’opposer au projet en question.

 

A cette fin, il convient de rappeler les définitions de surface habitable et surface plancher.

La surface habitable, exprimée en mètres carrés, sert à donner une valeur au bien.

Font partie intégrante de la surface habitable :

  • les pièces principales de plus de 8 mètre carrés hors pièces d’eau ;
  • les pièces de moins de 8 mètres carrés (bureau, buanderie, débarras, placard) ;
  • les pièces d’eau ;
  • les combles aménagés.

Cette notion est rarement utilisée dans le cadre de l’obtention des autorisations d’urbanisme.

 

On utilise plutôt la définition de surface de plancher.

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,
  • des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,
  • des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
  • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
  • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
  • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
  • des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
  • d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent s’il y a lieu de l’application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Enfin, une dernière notion est à prendre en considération à savoir l’emprise au sol qui se définie par la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus en ce compris un balcon par exemple.

Ceci étant rappelé, il importe de préciser que la loi ALUR du 24 mars 2014 ayant supprimé le coefficient d’occupation des sols dans la zone U des communes dotées d’un PLU seule peut être limitée l’emprise des constructions.

La surface de plancher ne sera encadrée que dans le cadre de l’emprise, la hauteur du bâtiment ou encore les distances par rapport aux limites séparatives et aux voies.

Une commune ne pourra donc pas refuser une demande de permis de construire ou de déclaration préalable au seul motif d’un déplacement du C.O.S.

Si cela était le cas, le propriétaire serait en droit de faire un recours gracieux auprès de la commune dans les deux mois suivants la notification du refus du permis de construire ou opposition à la déclaration préalable dans un premier temps et dans un deuxième temps, si la commune persiste dans son erreur, il conviendra d’envisager un recours devant le Tribunal Administratif compétent.

Dès lors, les notions sont importantes car si le propriétaire souhaite construire un bâtiment de plus de 200m2, il faudra vérifier si cela correspond à la surface d’emprise ou à la surface plancher.

La surface plancher sera quant à elle limitée par les différents articles du P.L.U avec le prospect qui va de pair par rapport aux limites séparatives, les voies et la hauteur, mais pourra être supérieure à 200m2 suivant l’architecture choisi en créant par exemple un étage.

Dès lors, rien n’a vocation à empêcher la construction d’un édifice important dans le lot dès lors que son emprise au sol respecte les différentes dispositions du P.L.U, qu’importe le dépassement du C.O.S dans la mesure où de toute façon, la loi ALUR a bien bouleversé l’ensemble de ces éléments.