Financement du logement familial et apport de l’un des époux ou partenaire de PACS

 

Laurent Latapie Avocat Miami
Laurent Latapie Avocat Miami

Logement familial

Résumé :

Quelle est la qualification juridique de l’apport important d’un des époux séparé de bien dans le financement du logement familial ? Cet apport est-il distinct de la contribution aux charges du mariage ? Les partenaires du PACS peuvent-ils revendiquer cette jurisprudence ?

Article :

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu en mars dernier par la Cour de cassation qui vient aborder le cas du financement du bien familial, lorsque l’un des époux procède à un apport important.

Cette jurisprudence s’appliquant pour des époux mariés sous le régime de la séparation de biens.

Cette jurisprudence s’applique aussi aux partenaires de pacs,

En effet, finalement le régime propre aux époux mariés sous le régime de la séparation de biens est tout aussi utilisable pour les partenaires lorsque le couple vient de se pacser,

Les époux mariés sous le régime de la séparation de bien

Elle peut également et parfaitement s’appliquer, de la même manière, à des partenaires de PACS, qui ont les mêmes droits,

les partenaires de Pacs

Quels sont les faits ?

Dans cette affaire, un jugement avait prononcé le divorce de Monsieur V et Madame T, mariés sous le régime de la séparation de biens.

Des difficultés étaient nées lors du règlement de leurs intérêts patrimoniaux car le bien acquis par les époux avait été financé par un apport personnel de Madame T à hauteur de 105 200,18 euros qui avait demandé le remboursement de cet apport.

Les intérêts patrimoniaux

En effet par acte notarié reçu le 24 janvier 1992, Monsieur V et Madame T avaient acquis un terrain en indivision, à concurrence de moitié chacun.

Par acte notarié reçu le 11 décembre 1992, Madame T avait souscrit un prêt épargne logement et un prêt conventionné d’un montant total de 868.500 francs destiné à rembourser par anticipation le précédent prêt contracté le 24 janvier 1992 et à financer les travaux de construction d’une villa.

Monsieur V s’était porté caution solidaire et hypothécaire du remboursement de ce prêt.

Caution solidaire et hypothécaire

Madame T avait, en outre, effectué un apport personnel de la somme de 179.500 francs pour permettre la réalisation de ce projet de construction.

Les deux époux avaient réglé par moitié les échéances des prêts jusqu’à leurs remboursements anticipés.

Le prêt conventionné avait été remboursé par anticipation à parts égales par chacun d’eux.

Le prêt épargne logement avait été remboursé par anticipation, en juin 1998 par Madame T qui revendiquait une créance au titre de l’achat du terrain et du coût des travaux construction de la villa sur ce terrain et considérait qu’il s’agissait d’une créance contre l’indivision soumise aux dispositions de l’article 815-13 du Code Civil et non une créance entre époux régie par les articles 1543 et 1479 du même code. 

Quel est le sort de l’apport personnel ?

Or, dans le cadre de cette procédure, Madame T faisait grief à l’arrêt d’avoir rejeté sa demande de créance au titre de l’acquisition du bien immobilier au motif que seul le remboursement par l’un des conjoints marié sous le régime de la séparation de biens des échéances d’emprunt, à l’exclusion d’un apport en capital personnel, destiné à financer l’acquisition en indivision de la résidence principale ou secondaire de la famille, était susceptible de participer de l’exécution de sa contribution aux charges de la vie commune ou du mariage.

Madame T insistait en effet sur le fait que le logement principal des mariés avait été financé par un apport en propre de Madame T de 105 200,18 euros.

La Cour d’Appel l’avait cependant déboutée de sa demande de créance contre son mari au motif que les versements effectués par l’un des mariés pendant le mariage tant pour régler le prix d’acquisition d’un bien immeuble constituant le domicile conjugal que pour rembourser les mensualités des emprunts immobiliers contractés pour en faire l’acquisition participent de l’exécution de son obligation de contribution.

Cependant, sommes-nous vraiment sur le terrain de la contribution aux charges du mariage ?

La contribution aux charges du mariage

Madame T considérait que si le remboursement des échéances de l’emprunt était susceptible d’être considéré comme une contribution aux charges il n’en demeurait pas moins que son apport ne pouvait être considéré comme tel et devait lui être restitué.

Madame T soutenait que le remboursement par l’un des époux mariés sous le régime de la séparation de biens des échéances d’emprunt, à l’exclusion d’un apport en capital personnel, destiné à financer l’acquisition en indivision de la résidence principale ou secondaire de la famille, était susceptible de participer de l’exécution de sa contribution aux charges de la vie commune.

La Cour de cassation rejoint l’approche de Madame T.

La haute juridiction considère que, sauf convention contraire des époux, l’apport en capital de fonds personnels, effectué par un conjoint séparé de biens pour financer la part de son conjoint lors de l’acquisition d’un bien indivis affecté à l’usage familial, ne participe pas de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges.

Il ne s’agit donc pas d’une contribution proprement dite.

tant bien même la partie adverse entendait modifier sa qualification,

Or, la Cour d’appel, pour rejeter la demande de créance de Madame T au titre de l’acquisition du bien immobilier, avait constaté que l’immeuble, acquis par les mariés pour constituer le logement de la famille, avait été financé pour partie au moyen d’un apport personnel de Madame T.

La Cour d’appel retenant que la clause du contrat de mariage stipulant que chacun des mariés sera réputé s’être acquitté jour par jour de sa part contributive aux charges leur interdit de prouver que l’un ou l’autre ne se serait pas acquitté de son obligation, et que, dès lors, les versements effectués par l’un d’eux pendant leur union, tant pour régler le prix d’acquisition d’un bien immobilier constituant le domicile conjugal que pour rembourser les mensualités des emprunts immobiliers contractés pour en faire l’acquisition, participent de l’exécution de son obligation de contribution aux charges du ménage, sauf s’ils excèdent ses facultés contributives.

Cette approche est sanctionnée par la Cour de cassation.

Il n’est pas question de contribution au charges du ménage,

Ni même d’une « sur contribution ».

La Cour de cassation est très claire.

L’apport personnel pour l’acquisition du bien principal n’est pas une contribution aux charges du mariage, qu’importe la succession des règlements effectués par la suite par les partenaires,

Qu’en est il des partenaires de pacs?

Cette jurisprudence est à saluer aussi pour les partenaires en cas de pacs,

Rappelons que le pacs est un contrat qui offre aux couples non mariés la possibilité d’organiser leur vie commune, avec plusieurs avantages pour les partenaires du pacs,

Rappelons que les partenaires liés par un pacs s’engagent à une vie commune.

Cette vie commune s’accompagne d’une aide matérielle et d’une assistance réciproque,

 A défaut de convention contraire, la dite aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives,

or, cette jurisprudence est interessante car elle peut être parfaitement étendue à des partenaires en cas de pacs,

Dans le cadre d’un achat immobilier, les deux partenaires vont solidairement s’engager à faire face aux échéances d’un prêt si celui-ci est nécessaire pour l’acquisition de leur domicile, les deux partenaires étant alors tenus de supporter solidairement l’engagement bancaire,En effet, dans le cas d’un pacs, si l’un des partenaires apporte des fonds propres dans l’investissement du bien immobilier que le partenaire déciderait d’acquérir avec son autre partenaire, le montant de ses apports serait alors préservé et il serait en droit de revendiquer la restitution de cette somme.

Pour autant, en cas d’apport important en propre de l’un des partenaires, la question demeure strictement identique quant à la qualification de cet apport et du sort à lui donner en cas de séparation et de liquidation des actifs communs aux deux partenaires,

En effet, l’autre partenaire ne pourrait réclamer un partage strictement indivisaire de cette somme ou bien encore le considérer comme une contribution aux charges du pacs,

Il n’est effectivement pas rare de constater qu’en cas de fin de pacs, les partenaires viennent également discuter âprement la répartition des fonds découlant des actifs acquis en commun par les partenaires de pacs, tant bien même ces derniers seraient assujettis à un convention de pacs séparatiste.

Dès lors, même si dans le cadre d’un pacs la question de la contribution aux charges du pacs s’impose, il n’en demeure pas moins que le partenaire de pacs qui a fait un apport personnel important a le droit de revendiquer la restitution de son apport,

L’autre partenaire de pacs ne peut valablement considérer que l’apport du partenaire de pacs servant à l’acquisition en indivision de la résidence principale ou secondaire des partenaires de pacs, était susceptible de participer de l’exécution de sa contribution aux charges de la vie commune du couple pacsé.

Quid de l’apport du partenaire?

Ainsi, le partenaire voit son apport personnel protégé.

Tout comme l’époux séparé de bien,

le partenaire a donc parfaitement le droit de faire valoir le montant de son apport en propre.

l’autre partenaire n’ayant donc pas le droit de le comprendre comme une simple contribution aux charges,

Il n’y a donc aucun désavantage pour les partenaires à se pacser et effectuer un apport important,

Le partenaire conservant son droit de le revendiquer par la suite, qu’importe la succession de règlements qu’il aurait effectué,

ainsi, même sur ce terrain financier et en cas d’investissement commun se pacser n’est pas un danger pour l’apporteur de fonds en propre.

L’autre partenaire ne peut le considérer comme une contribution aux charges des partenaires, tant bien même, en suite de cet apport, chacun des partenaires participe et contribuent chacun au paiement du crédit afférent au bien.

Ainsi il est donc possible de rendre à César ce qui est à César,

Cette jurisprudence vient clairement considérer que si l’un des époux ou l’un des partenaires pacsés vient contribuer à l’acquisition d’un bien principal par un apport en propre, ce dernier a le droit d’en demander le remboursement lors de la séparation.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/reforme-des-retraites-et-sort-de-lallocation-veuvage/

Association syndicale libre, ASL, lotissement, et modification du cahier des charges

Laurent Latapie avocat banque
Laurent Latapie avocat banque

 

 

Association syndicale libre, ASL

Résumé :

Au sein d’une association syndicale libre, ASL, ou d’un lotissement, à quelle majorité peut être voté la modification du cahier des charges ? quels sont les moyens pour le coloti insatisfait de s’opposer à cette modification ?

Article :

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en juin 2019 qui vient aborder la problématique de la modification statutaire d’une association syndicale libre, ASL.

Les statuts et le cahier des charges de l’ASL

Il est ici question à la fois des statuts, et à la fois du cahier des charges.

problématique distincte de celle du droit de la copropriété,

La Cour de Cassation considère qu’est valable la délibération de l’assemblée générale de l’association syndicale libre, ASL, ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement,

Dans cette affaire, les consorts B, propriétaires d’un lot dans un lotissement, régi par un cahier des charges du 10 septembre 1925, ont assigné l’association syndicale libre de ce lotissement (l’ASL) en annulation de la délibération de l’assemblée générale du 1er juin 2007 ayant décidé, à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement.

Les époux B soutenant alors que les conditions d’adoption de la résolution litigieuse caractérisent une violation des règles de majorité et de consultation des colotis applicables.

La modification du cahier des charges

Dans le cas précis de cette ASL, l’article 3-14 des statuts de ladite association syndicale, ASL, dispose que les délibérations sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés, que si la décision porte sur une modification des pièces du lotissement, elle doit être prise à la majorité alternative fixée par l’article L 315-3 du Code de l’Urbanisme.

Cet article L315-3 du Code de l’urbanisme dispose que :

« Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d’Urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du bénéficiaire de l’autorisation de lotir tant que celui-ci possède au moins un lot constructible. »

Il convient de rappeler que le régime de l’association syndicale libre, ASL, relève exclusivement de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et non des règles de copropriété.

Les statuts de l’association syndicale libre, ASL

Les statuts de l’association syndicale libre, ASL, déterminent librement les conditions dans lesquelles doivent se tenir les assemblées générales de l’association syndicale libre et les règles de majorité à recueillir pour les prises de décisions.

Qu’en l’espèce, il résulte de l’article 3.14 des statuts de l’association syndicale libre, ASL, que :

« Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés.

D’autre part, si la décision porte sur une modification des pièces du lotissement, elle doit être prise à la majorité alternative fixées par l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme ».

Les consorts B considéraient que le cahier des charges constitue un document contractuel qui ne peut être modifié que par la seule décision de l’assemblée générale des colotis à l’unanimité,

La décision des coloris en assemblée générale

Par ailleurs, pour les consorts B, une association syndicale libre, ASL, ne constituait pas « une autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’ancien article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme.

Pour autant, le cahier des charges du lotissement, qui régissait ledit lotissement, prévoyait expressément la création d’une association syndicale libre, ASL, destinée à gérer les questions d’organisation et de réglementation de l’association, dans la limite des stipulations du cahier des charges qui prévoyait que « ses décisions celles de l’association syndicale libre qui en aucun cas ne pourront être contraires aux stipulations du présent cahier des charges, seront prises à la majorité des membres présents ou représentés ».

Il convient de s’intéresser à l’objet même des statuts de l’ASL,

Les statuts de l’association syndicale libre prévoyaient, en application de ce cahier des charges, que :

 « L’association syndicale libre a pour objet : l’appropriation, la gestion, l’entretien et l’amélioration de la voirie, des espaces verts de toutes installations d’intérêt commun et tous terrains propriété de l’association tels que définis dans le cahier des charges »

A bien y comprendre, pour les consorts B, le vote ne pouvait se faire qu’à l’unanimité.

Ils considéraient qu’en jugeant néanmoins que l’association syndicale libre, l’ASL, créée en application de ce cahier des charges, avait pu valablement modifier, par un vote non unanime, les dispositions expresses dudit cahier des charges relatives à la largeur de la voirie, et ce en application de règles de vote figurant aux statuts de l’association syndicale libre, ASL, la cour d’appel avait violé l’article 1103 nouveau du Code Civil, anciennement 1134 du Code Civil.

Les consorts B considéraient que dans la mesure ou le cahier des charges constitue un document contractuel, il ne peut être modifié par la seule décision de l’assemblée générale des colotis qu’à l’unanimité.

La Cour de Cassation constate que les statuts de l’association syndicale libre, ASL, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoyaient que la décision portant sur une modification des pièces du lotissement devait être prise à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme et que la résolution du 1er juin 2007 avait été adoptée à cette majorité de telle sorte la Cour d’Appel  en a exactement déduit que la modification du cahier des charges n’avait pas à être approuvée par l’autorité compétente et que la résolution avait été valablement adoptée.

Les consorts B soulevaient que l’association syndicale libre ne constitue pas une « autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d’un lotissement au sens de l’article L. 315-3, devenu L. 442-10 du Code de l’Urbanisme.

La modification du cahier des charges

La Cour de Cassation considère que la décision de modifier le cahier des charges d’un lotissement peut valablement être adoptée à la majorité qualifiée de l’article L. 315-3 du Code de l’Urbanisme, sans approbation par l’autorité compétente, dès lors que les statuts de l’association syndicale libre, ASL, de ce lotissement, adoptés à l’unanimité des colotis, prévoient une telle règle de majorité.

Les consorts B considéraient en outre que dans la mesure où les statuts de l’ASL n’avaient pas fait l’objet d’une publication celle-ci n’avait pas de légitimité à agir.

La Cour de Cassation rappelle que si la résolution votée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 1999 avait prévu la publication des statuts, cette exigence n’avait pas été érigée en formalité substantielle conditionnant la constitution de l’association syndicale libre.

Dès lors, elle considère que la Cour d’Appel en a exactement déduit que, le consentement unanime des propriétaires intéressés ayant été constaté par écrit, l’association syndicale libre, ASL, avait été régulièrement constituée.

La modification par majorité qualifiée

Les consorts B tentent enfin de contester la majorité qualifiée au motif d’un abus de majorité.

Mais là encore, la Cour de cassation souligne que la modification du cahier des charges ne créait aucune disparité de traitement entre les colotis riverains de la voie,

Qu’il n’était pas plus établi qu’elle avait été adoptée grâce aux seules voix de ceux d’entre eux auxquels Monsieur et Madame B reprochaient d’avoir empiété sur l’emprise de la voirie commune ou à leur collusion avec d’autres colotis et que ces derniers ne démontraient pas l’existence de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, ni ne justifiaient d’un préjudice personnel.

Le consentement unanime des colotis

La Haute Juridiction souligne que l’association syndicale libre, ASL, a été régulièrement constituée dès lors que le consentement unanime des propriétaires intéressés a été constaté par écrit peu importe l’absence de publication des statuts.

Cette jurisprudence est intéressante car elle rappelle l’importance du cahier des charges au sein d’un lotissement ou d’une association syndicale libre.

Elle rappelle aussi les conditions de modification et analyse clairement la corrélation existante entre les statuts d’un côté, et l’article L315-3 du Code de l’urbanisme de l’autre côté.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

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