Avocat du mandataire liquidateur, qui paye?

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Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, l’avocat intervenant pour le mandataire liquidateur justifie t’il de ses diligences en qualité d’avocat de la liquidation judiciaire ou intervient-il seulement pour le « confort » du mandataire liquidateur ? Qui décide de son intervention, le liquidateur ou le débiteur ? Le juge commissaire doit-il donner l’autoriser ? Qui doit payer l’avocat, le mandataire liquidateur ou la liquidation judiciaire ? Le chef d’entreprise a-t-il son mot à dire ? Oui.

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Accident de moto, quelle indemnisation? quid de la perte de gains professionnels?

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Responsabilité de l’agent immobilier et vérification de la solvabilité de l’acquéreur

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L’agent immobilier est-il tenu de vérifier la solvabilité de l’acquéreur qu’il présente aux vendeurs et doit-il au besoin conseiller à ce dernier de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur ? Quelles sont les obligations de conseil et de mise en garde qui pèse sur l’agent immobilier lorsqu’il prête son concours à la rédaction du compromis de vente ?

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Voyage à Punta Cana, ESTA manquant et responsabilité du voyagiste

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Licenciement pour faute grave et vol de recettes de la serveuse au détriment de l’employeur

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Un employeur peut-il licencier pour faute grave son serveur en cas de vols de recettes pendant le service ? L’infraction de vol est-elle bien caractérisée ? En cas de relaxe du salarié devant la juridiction pénale, la juridiction prud’hommale est-elle tenue de considérer le licenciement comme étant dénué de toute cause réelle et sérieuse ?

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Sort du salarié et fermeture de l’établissement secondaire de l’employeur en location gérance

Laurent Latapie avocat droit de l'entreprise en difficulté 2020
Laurent Latapie avocat droit de l’entreprise en difficulté 2020

Résumé :

Qu’en est-il du transfert du contrat de travail d’un salarié lorsque le contrat de location gérance prend fin ? Le salarié est-il transféré automatiquement au bailleur ou doit-il suivre le locataire gérant lorsque celui-ci ne fait finalement que fermer son établissement secondaire pour retourner au sein de son établissement principal ? Quelles conséquences si ce même locataire gérant signe un document dans lequel il s’engage à prendre en charge le cout d’un éventuel licenciement ?

Article :

 Il convient de s’intéresser à une jurisprudence rendue par la Chambre Sociale de la Cour d’Appel de Nancy en mai dernier qui vient aborder le cas particulier du sort d’un salarié lorsque le locataire gérant ferme son établissement secondaire.

La question qui se pose est de savoir si les salariés ont vocation à suivre le propriétaire du bail commercial ou suivre le locataire gérant vers son établissement principal.

Quels sont les faits ?

Par acte du 1er novembre2015, Monsieur K a donné en location gérance à la SARL B, un fonds de commerce de café-restaurant sis à Nancy.

Par contrat de travail du 16 décembre 2015, la SARL B a embauché Madame M en qualité d’employée.

Par courrier du 8 décembre 2017, la SARL B a, par l’intermédiaire de son avocat, informé Madame M du transfert du contrat de travail au bailleur Monsieur K.

Par courrier du même jour, elle a informé Monsieur K du transfert dudit contrat de travail.

Par courrier du 26 décembre 2017, Monsieur K a fait savoir à la SARL B qu’il ne poursuivrait pas l’activité, qu’il n’y aurait pas de repreneur et que le personnel ne lui serait pas transféré.

Un état des lieux objets de la location-gérance a été effectué par Monsieur K et la SARL B le 2 janvier 2018 en présence de Maître N, huissier de justice, qui en a dressé procès-verbal.

Par la suite, et par courrier du 30 janvier 2018, Madame M a, par l’intermédiaire de son avocat, indiqué à Monsieur K qu’il était devenu son employeur au 1er janvier 2018 et qu’au vu du refus de ce dernier, il y avait rupture du contrat de travail.

La procédure prudhommale du salarié d’un employeur en location gérance

Par requête du 26 février 2018, Madame M a saisi le Conseil de Prud’hommes de Nancy aux fins de voir condamner Monsieur K à lui payer diverses sommes à titre de licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Monsieur K a appelé la SARL B en intervention forcée.

Par jugement de novembre 2018, le Conseil de Prud’hommes de Nancy a :

Ø  Dit qu’il n’y a pas eu transfert de fonds de commerce au profit de Monsieur K et que l’employeur de Madame M est la société B.

Ø  Dit que le licenciement de Madame M est dépourvu de cause réelle et sérieuse,

Ø  Condamné la société B à relever et garantir Monsieur K de tout chef de condamnation et de demandes émanant de Madame M

En conséquence,

Ø  Condamné la société B à payer à Madame M les sommes suivantes :

·      3094 euros à titre d’indemnité de préavis, 309,40 euros à titre de congés payés

·      773,50 euros à titre d’indemnité de licenciement,

·      4 641 euros à titre de dommages et intérêts pour licenciement abusif,

·      2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La société B a interjeté appel de la décision.

La question était de savoir si nous étions en présence d’un fonds de commerce récupéré par le propriétaire du fonds de commerce, alors que les jurisprudences classiquement abordées en la matière sont relatives à une liquidation judiciaire ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Restitution du fonds de commerce ?

Il convenait de savoir s’il y avait restitution du fonds de commerce.

La SARL B faisait valoir que la résiliation du contrat de location gérance au 31 décembre 2017 avait pour effet le transfert du contrat de travail des salariés au bailleur du fonds, Monsieur K commerçant.

Elle ajoute qu’il avait été informé du transfert des contrats de travail et qu’il ne soulevait pas l’état de ruine des locaux objets de la location gérance.

Transfert du contrat de travail en cas de ruine ?

Monsieur K faisait valoir qu’il n’y avait pas transfert du fonds de commerce à son profit car l’activité exploitée par la SARL B était propre à cette dernière, qui poursuivait son activité de restauration italienne à son siège social.

Il ajoute que les salariés travaillaient tantôt dans un établissement de la société, tantôt dans l’autre.

Le propriétaire du fonds ne reprend pas l’activité

Le bailleur indiquait qu’il n’avait pas repris l’activité et qu’il y avait lieu de considérer qu’il y avait ruine du fonds et que le fonds n’avait été que partiellement restitué par l’impossible exploitation au 1er janvier 2018, au motif du retrait des éléments incorporels, de la disparition de la clientèle et du travail de certains salariés ·sur l’établissement de la SARL B.

Il ajoutait que le droit ·au bail et le local vide ne suffisaient pas à constituer un fonds de commerce.

Il précisait qu’il n’était inscrit au registre du commerce que comme professionnel de la location de chambre meublée et non comme exploitant.

Il importe de préciser que dans le cadre de la rupture du contrat de location gérance, Monsieur K faisait valoir que la SARL B et sa gérante avaient signé une attestation de reprise des salariés.

L’attestation de reprise des salariés par le locataire gérant

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L 144-1 du Code de Commerce, est un contrat de location gérance tout contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.

Un fonds de commerce est composé d’éléments incorporels (clientèle et achalandage, nom commercial, enseigne, droit au bail, droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique} et d’éléments corporels (matériel ou outillage, marchandises).

En l’absence de clientèle, le fonds disparaît.

Par ailleurs, aux termes de l’article L 224-1 du Code du Travail, lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession ; vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise.

La résiliation d’un contrat de location-gérance entraînant le retour du fonds loué au bailleur, le contrat de travail qui lui est attaché se poursuit avec ce dernier, sauf lorsque le fonds n’est pas exploitable au jour de sa restitution, ce caractère inexploitable ne pouvant résulter de la seule décision du bailleur de ne pas en poursuivre l’activité,

La résiliation du contrat de location-gérance

La Cour d’Appel considère qu’il convient dès lors d’établir si au moment de la résiliation du contrat de location-gérance, la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce, existait toujours ou non comme le précise la jurisprudence de la Cour de Cassation du 17 décembre 2013 n°12/22.167

En l’espèce, la Cour d’Appel rappelle qu’aux termes du contrat de location gérance du 1er novembre 2015, Monsieur K a loué à la SARL B un fonds de commerce de café-restaurant sis à NANCY comprenant l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y rattaché, le mobilier, le matériel et l’agencement servant à l’exploitation dudit fonds décrit dans un état dressé par les parties et les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Ce contrat a été résilié à effet au 31 décembre 2017 et un état des lieux contradictoire a été établi le 2 janvier 2018, duquel il résulte que l’établissement ne comportait pas d’enseigne italienne mais une enseigne « pizza cuite au feu de bois » et « restaurant-bar pizzeria », l’huissier mentionnant notamment la présence de tables et chaises « bistrot », un ensemble bar et équipements en partie arrière, des équipements électriques, un four à pizza, un ensemble d’ustensiles et matériels de cuisine, une hotte, des feux gaz, un four, un réfrigérateur, du matériel de cuisson etc, le tout en état d’usage.

La restitution des éléments corporels du fonds de commerce

Dès lors, le local restitué n’était pas vide et les éléments corporels du fonds de commerce avaient été restitués.

S’il est vrai que la SARL B exploitait simultanément deux fonds de commerce et si elle avait poursuivi, après résiliation du contrat de location-gérance, l’exploitation de son propre fonds de commerce, ce seul fait n’établissait pas la disparition de la clientèle du fonds de commerce pris en location gérance.

En effet, par mail du 27 décembre 2017, elle indiquait à Monsieur K que « la clientèle est revenue et reste fidèle »

En outre, Monsieur K n’indiquait pas que la SARL B exploitait les deux fonds sous la même enseigne et il n’est aucunement établi que la SARL B aurait eu l’intention de détourner la clientèle du fonds pris en location gérance vers son fonds propre.

De plus, Monsieur K avait, par courrier du 26 décembre 2017, déclaré qu’il ne poursuivrait pas l’activité et qu’il n’y aurait pas de repreneur, de telle sorte que la cessation d’activité était due à sa propre volonté.

Dès lors, Monsieur K ne démontrait pas que le fonds était inexploitable au jour de sa restitution.

En conséquence, les contrats de travail attachés à l’exploitation de ce fonds de commerce avaient été transférés à Monsieur K.

L’absence de ruine du fonds et le transfert du contrat de travail

Dans la mesure où la Cour d’Appel répondait sur la question de la restitution du fonds de commerce, elle pouvait donc aborder le sort du transfert du contrat de travail en considérant qu’aux termes du contrat de travail de Madame M conclu le 16 décembre 2015 avec la SARL B, elle était embauchée en qualité d’employée

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que seuls deux salariés travaillaient dans le restaurant en plein cœur de Nancy, à savoir le cuisinier et Madame M, et il n’existe aucune preuve de ce qu’elle aurait ponctuellement travaillé dans le restaurant sis au siège de la société.,

La Cour d’Appel considère que dès lors le contrat de travail de Madame M était bien attaché au fonds de commerce objet de la location gérance, au jour de sa résiliation et qu’en conséquence, Monsieur K à compter du 1er janvier 2018 était l’employeur de Madame M

Monsieur K devait donc supporter toutes les conséquences relatives à la rupture du contrat de travail.

Cependant la Cour d’Appel revient sur la notion d’appel en garantie

L’appel en garantie du locataire gérant

Monsieur K faisait valoir que la SARL B et son gérant s’étaient engagés à prendre en charge le départ et le licenciement des salariés à la fin du bail.

Par attestation remise à Monsieur K le 14 septembre 2017, Madame P, agissant en sa qualité de gérante de la SARL B avait indiqué que « la société prendra en charge le départ-licenciement des salariés embauchés à 61 rue H à Nancy ».

La SARL B ne contestait pas l’authenticité de cette attestation.

Dès lors, il convenait de condamner la SARL B à garantir Monsieur K de l’ensemble des condamnations financières prononcées à son encontre.

En conclusion, le transfert du contrat de travail

Cette jurisprudence est intéressante car elle vient aborder la question de la restitution des locaux en fin de contrat de location gérance afin de savoir si le fonds de commerce est exploitable.

Force est de constater que si en l’espèce la Cour d’Appel de Nancy a interprété les faits laissant à penser qu’il n’y avait pas ruine du fonds et que Monsieur K pouvait reprendre les salariés pour poursuivre l’exploitation d’un restaurant, il n’en demeure pas moins que dans d’autres cas, la démonstration serait moins évidente.

Le point crucial qui mérite à mon sens d’être développé est de déterminer dans quelles conditions, les salariés peuvent être sur les deux établissements.

Car si dans ce cas précis, la Cour d’appel de Nancy a transféré le salarié au bailleur, il aurait très bien pu, aussi, le transférer au locataire gérant au sein de son établissement principal, et ce, d’autant que ce dernier c’était engagé à faire son affaire personnelle des salariés.

A bon entendeur…

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

https://www.laurent-latapie-avocat.fr/ruine-du-fonds-de-commerce-et-faute-du-liquidateur-du-locataire-gerant/

La responsabilité de l’hébergeur

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Quid de la responsabilité de l’hébergeur quant aux données ou publications illicites ou protégées diffusées par ses clients ?  Entre contrôle a priori, obligation de retrait immédiat ou de limitation d’accès dès la notification valable d’une infraction, qu’en est-il des clauses exonératoires de responsabilité au sein des conditions générales d’utilisation ?

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Le conseil de discipline de collège et lycée, quelle sanction pour l’élève et quelle place pour l’avocat?

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Qu’en est-il de la procédure disciplinaire contre un élève dans un établissement scolaire, collège ou lycée ? Quelles sanctions s’appliquent ? Doivent-elles jouer un rôle éducatif et de responsabilisation ? Quels sont les pouvoirs disciplinaires du chef d’établissement et du conseil de discipline à l’encontre de l’élève ? Quels sont les droits de l’élève ? Comment peut-il se défendre et faire valoir ses droits ? Quel est le rôle de l’avocat aux cotés de l’élève ?

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Responsabilité de l’agent immobilier en cas d’absence d’assurance des loyers impayés

 

Assurance des loyers impayés,

Résumé :

Qu’en est-il de la responsabilité de l’agence immobilière en charge de la gestion locative d’un bien lorsqu’elle ne s’assure pas du bon suivi du contrat d’assurance des loyers impayés choisi par ses clients ?

Article :

Il convient de s’intéresser à une décision rendue le 27 décembre 2019 par le Tribunal d’Instance qui vient aborder le cas de la responsabilité de l’agence immobilière au motif pris de ses manquements à son obligation de conseil et de mise en garde en termes d’assurances.

responsabilité de l’agent immobilier

Dans cette affaire, les consorts R, propriétaires d’un bien immobilier, ont engagé une action en responsabilité contre l’agent immobilier F au visa des articles 1134 et 1992 et suivants du Code civil pour

« Dire et juger que la SARL F avait engagé sa responsabilité pour ne pas avoir rechercher une nouvelle assurance pouvant garantir les loyers impayés.

La condamner à leur payer les sommes de 6 660,22 euros au titre des loyers restant dus par le locataire et 4 247.04 euros au titre des frais de la précédente procédure, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et la condamner à leur régler la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens »

Les consorts R expliquaient qu’ils avaient confié un mandat de gestion de leur bien immobilier à la SARL F, leur agent immobilier, en vue de la location et de la souscription d’une assurance garantie locative et qu’un contrat de location meublée avait été conclu le 08 juin 2016 avec Monsieur R pour un loyer de 590 euros par mois

Malheureusement, des impayés locatifs ont été constatés.

L’assurance garantie locative

Ils reprochaient à l’agent immobilier, en charge de la gestion locative de leur bien, de ne pas avoir prodigué de conseil et de ne pas les avoir informés de la résiliation du premier contrat d’assurance A en 2013 par la compagnie d’assurance et de son remplacement par un contrat F.

En outre, alors que les impayés locatifs s’étaient accrus à compter de décembre 2016, l’agence les avait avisés être en attente de la prise en charge des loyers dus par l’assurance loyers impayés alors qu’ils n’étaient plus assurés, ce qu’ils ignoraient.

Ils ont alors engagé sa responsabilité professionnelle de l’agent immobilier en qualité de mandataire pour faute en ce qu’elle n’avait réalisé aucun conseil ni aucune diligence dans le cadre du contrat de gestion locative et surtout leur avait fait croire qu’ils étaient assurés par une assurance garantie des loyers alors qu’ils ne l’étaient pas.

Ils estimaient avoir subi une perte financière consécutive au montant final à 5 660,22 euros auquel s’ajoutait les frais d’huissier outre les frais d’avocat engagés.

La faute professionnelle de l’agent immobilier

L’agent immobilier contestait la version des faits énoncée par les propriétaires et précisait que l’absence d’assurance garantie des loyers ne résultait aucunement d’une faute ni d’un manque de conseil de sa part.

L’agent immobilier indiquait avoir fait souscrire aux époux R une telle assurance dès l’origine et que la compagnie d’assurance A avait elle-même décidé de résilier le contrat garantie loyers impayés.

La résiliation ne ressortait donc pas d’une quelconque faute professionnelle de la part de l’agent immobilier.

il précisait avoir agi conformément au mandat de gestion qui lui avait été confié en cherchant une nouvelle compagnie d’assurance couvrant les loyers impayés.

Lors de la signature du bail de leur bien immobilier ; les locaux étaient bien couverts par une assurance garantie paiement des loyers

L’agent immobilier faisait enfin valoir qu’il ne pouvait être tenu pour responsable de la résiliation du contrat d’assurance au 31 décembre 2016 par la nouvelle compagnie d’assurance, la compagnie F, alors qu’il avait adressé aux consort R une lettre le 16 novembre 2016 les avisant du fait que la seconde compagnie d’assurances n’intervenait plus.

Pour autant, les consorts R n’ont pas appréhendé la portée de ce courrier puisqu’ils considéraient être assurés auprès de la compagnie A et ignoraient avoir été par la suite assurés auprès de la compagnie F.

Ils ont donc répondu par courrier du 10 novembre 2016 que le changement d’assureur leur était indifférent.

L’agent immobilier a tenté d’échapper à sa responsabilité professionnelle en précisant que les conditions générales des deux assurances étaient identiques et que le changement de compagnie d’assurance ne pouvait avoir aucun effet sur la non-prise en compte des loyers impayés par celles-ci qui ne couvraient le sinistre que si le locataire n’avait pas réglé deux mois de loyers ou si les loyers n’avaient été réglés que partiellement et que si l’impayé locatif avait atteint au moins une somme équivalente à un mois de loyer et qu’en l’espèce, l’impayé locatif s’élevait au 31 décembre 201 6 à 235 euros, donc à une somme inférieure à un mois de loyer.

Fort heureusement, le Tribunal n’a pas partagé cette analyse.

Il rappelle que selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1134 devenu 1103 du Code Civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Cela vaut bien sur pour l’agent immobilier,

Selon l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1315 du Code Civil, devenu 1353 de ce Code à dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1147 du Code Civil devenu l’article 1231-1 dispose que « le débiteur est condamne, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il ressort des pièces versées aux débats par les demandeurs qu’ils ont confié le 15 mai 2013 à l’agent immobilier un mandat de gestion portant sur un appartement meublé leur appartenant aux fins de le louer pour une année moyennant un loyer mensuel de 615 euros et une provision mensuelle pour charges locatives de 90 euros ainsi que d’assurer la gestion des loyers notamment.

Une assurance groupe A garantie des risques locatifs a également été souscrite à cette date à effet au11 septembre 2013, selon bulletin d’adhésion signé entre les parties au profit de la compagnie d’assurances

Un contrat de location meublé a été conclu le 8 juin 2016 avec Monsieur R moyennant un loyer de 590 euros par mois et une provision pour charges locatives de 95 euros par mois soit 685 euros par mois au total.

A la lecture des pièces de l’agent immobilier, et du contrat de mandat, il apparaît que bien qu’avisée de la résiliation, à compter du 1er avril 2014 à minuit de l’assurance contrat A couvrant les risques locatifs du bien loué des époux R, elle n’a jamais informé ses mandants de cette résiliation, manquant ainsi à son obligation professionnelle d’information et de conseil,

L’obligation de conseil de l’agent immobilier

C’est la raison pour laquelle les époux R pensant être toujours assurés par le contrat A, ont répondu à l’agent immobilier dans leur courrier du 18 novembre 2016 ne pas être concernés par un contrat F dont ils venaient d’être avisés par elle, aux termes d’un courrier du 16 novembre 2016, de la résiliation à compter du 1er janvier 2017 puisqu’ils lui rappelaient que ce contrat A n’avait pas été dénoncé.

Les époux R prenaient soin de préciser à leur mandataire, l’agent immobilier, que si leur appartement devait être privé d’assurance garantie des loyers impayés, il ne devait pas, dans ce cas, le soumettre à la location tant qu’un nouvel assureur n’avait pas été retrouvé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 janvier 2017, ils rappelaient à l’agent immobilier qu’ils bénéficiaient d’une garantie loyers impayés et que leur locataire ne s’étant pas acquitté des loyers de décembre 2016 et janvier 2017, excepté un règlement de 200 euros, ils le sollicitaient donc pour une mise en œuvre de cette garantie auprès de la compagnie d’assurance A afin de bénéficier d’un dédommagement dès le troisième mois d’impayé visé par la clause contractuelle.

Car dans pareil cas, l’assurance de garantie locative aurait du jouer,

Pour autant la compagnie d’assurance G (3ème compagnie d’assurances) interrogée par les époux R sur l’existence d’une garantie souscrite loyers impayés leur répondait le 17 octobre 2017 qu’aucun dossier n’avait été ouvert ni déclaré pour le locataire R auprès d’elle et qu’il convenait de se rapprocher de leur administrateur de biens, leur agent immobilier.

Il résulte de l’ensemble des éléments sus rappelés que l’agent immobilier a manqué à son devoir d’information et de loyauté à l’égard de ses clients, les époux R en omettant de les informer de la résiliation du contrat A garantissant le risque d’impayés locatifs qu’ils avaient souscrit le 15 mai 2013 de la souscription d’un nouveau contrat avec F qui n’est d’ailleurs pas justifiée par la défenderesse et de ce qu’en réalité, ils n’étaient plus couverts par aucune assurance garantie loyers impayés à compter du 1er janvier 2017, pensant sincèrement bénéficier de l’assurance A. au moment où le risque locatif est intervenu, c’est à dire à compter de décembre 2016 .

La faute liée à l’absence d’assurance de garantie foyers impayés,

Cette défaillance contractuelle de l’agent immobilier ressort clairement de l’obligation mise à la charge de l’agence immobilière en qualité de mandataire d’informer individuellement chaque mandant de la résiliation du contrat collectif telle que stipulée dans le bulletin de souscription du 15 mai 2013 avec la compagnie d’assurances A signé entre les parties.

Les propriétaires ont donc par suite de ce défaut d’information subi un préjudice lié à la perte de chance d’obtenir de l’assurance une indemnisation des loyers impayés par le locataire de décembre 2016 à juin 2017 pour une somme de 4345 euros selon décompte établi.

Le préjudice subi par le manquement de l’agent immobilier

Le juge du fond retient que la perte de chance d’une indemnisation par la compagnie A s’évaluant de manière forfaitaire compte tenu de la proportion de la chance perdue qui en l’espèce pouvait être déclenchée dans l’hypothèse de deux mois loyers impayés consécutifs ou non au regard des conditions générales de la garantie si la procédure avait été régulièrement respectée.

Ainsi, après application de la franchise de deux mois de loyers impayés complets janvier et février 2017) la perte de chance d’être indemnisés porte donc sur 4 loyers impayés de mars à juin 201 7, soit 2740 euros.

Dès lors, la proportion de chance perdue au détriment des époux R étant assez élevée, elle sera justement évaluée à 98% de cette somme et l’indemnisation duc par la SARL F fixée à 2685.20 euros dont elle devra s’acquitter entre les mains des demandeurs avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Cette jurisprudence est salutaire puisqu’elle rappelle bien que l’agent immobilier, lié par un contrat de mandat avec son client, engage clairement sa responsabilité au titre de ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde concernant notamment la garantie d’assurance de loyers impayés.

Elle doit par ailleurs exécuter son mandat de bonne foi et assurer le suivi parfait de la dite garantie d’assurance de loyers impayés,

Elle rappelle que l’agent immobilier doit se comporter en vrai professionnel et remplir ses obligations.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

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