Au sein d’une association syndicale libre, ASL, ou d’un lotissement, à quelle majorité peut être voté la modification du cahier des charges ? quels sont les moyens pour le coloti insatisfait de s’opposer à cette modification ?
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Quelles sont les démarches à effectuer lorsqu’un propriétaire souhaiter installer un système individuel de traitement des eaux domestiques, autrement appelé assainissement non collectif (ANC) auprès du SPANC, de l’ARS, de la DDTM et in fine de la préfecture ?
Continue readingAction en nullité d’une vente immobilière au motif pris d’erreur et de dol en matière urbanistique, non réitération par acte authentique dans les délais, et sort des honoraires de l’agence immobilière en cas de résolution du compromis de vente.
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Il convient de s’intéresser à la fois à une jurisprudence récente relative à nullité du mandat du syndic au compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires et à la fois à un décret récent relatif à l’autorisation préalable faite au syndic d’ester en justice au nom dudit syndicat des copropriétaires,
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Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue en mai dernier et vient aborder la problématique des conditions de vente amiable du bien immobilier lorsque le débiteur est en liquidation judiciaire. Ou comment échapper à une vente aux enchère publiques bien souvent désastreuse.
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Qu’en est il du sort du débiteur saisi lorsque le bien immobilier a été adjugé dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière ? Entre expulsion de plein droit et indemnité d’occupation.
Continue readingDans le cadre d’un VEFA, la participation active à une expertise judiciaire suffit-elle à interrompre les délais de péremption ou de prescription pour tout recours, ou expose t’elle le propriétaire pour un lot privatif, ou bien encore le syndicat des copropriétaires pour les parties commune à une péremption d’instance ou à une prescription suivant les conditions dans laquelle il a également engagé une action au fond contre le promoteur ?
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Un créancier non professionnel, la banque ayant financé la résidence principale faisant l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité, peut-il saisir ladite résidence principale après la clôture pour insuffisance d’actif du débiteur en liquidation judiciaire ? A t’il besoin d’un titre exécutoire ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour de Cassation en ce mois de septembre 2018 relatif à l’inopposabilité de la déclaration d’insaisissabilité de la résidence principale dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le créancier, auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable, bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur la résidence principale, qu’il doit être en mesure d’exercer en obtenant, s’il n’en détient pas un auparavant, un titre exécutoire par une action contre le débiteur tendant à voir constater l’existence, le montant et l’exigibilité de sa créance.
Dès lors, le principe établi, il appartient au débiteur de réfléchir à la stratégie dans laquelle ce dernier doit envisager le sort de sa résidence principale, à trois moments clés de la procédure collective: avant, pendant et après.
Mais reprenons d’abord les faits de l’espèce.
Dans cette affaire, par un acte notarié du 30 décembre 2010, Monsieur Y avait déclaré sa résidence principale insaisissable, avant d’être mis en liquidation judiciaire le 9 décembre 2011.
La banque, qui avait consenti au débiteur un prêt pour en faire l’acquisition, l’avait assigné aux fins de voir juger que, détenant une créance antérieure à la publication de la déclaration d’insaisissabilité, elle était en droit de poursuivre le recouvrement de cette créance seulement sur l’immeuble insaisissable et que la décision de justice à intervenir vaudrait titre exécutoire contre le débiteur, mais seulement aux fins de sûretés ou de voies d’exécution sur cet résidence principale ou tout bien subrogé.
La Cour d’Appel a rejeté les prétentions de la banque qui s’est pourvue en cassation et la Cour de Cassation a cassé et annulé l’arrêt en toutes ses dispositions.
En effet, avant toute chose la haute juridiction rappelle qu’il a été fourni dans les débats, à la fois la production du contrat de prêt en date du 24 novembre 2009, et à la fois la production de la déclaration d’insaisissabilité de l’immeuble constituant la résidence principale de Monsieur Y laquelle déclaration est en date du 30 décembre 2010.
De telle sorte que les droits de la banque n’étaient pas nés postérieurement à la publication de la déclaration d’insaisissabilité à l’occasion de l’activité professionnelle de Monsieur Y, mais bien avant.
Ceci fait, il ressort également des circonstances de la cause que le mandataire liquidateur désigné avait informé la banque, par courrier du 9 avril 2014, que la liquidation judiciaire de Monsieur Y avait été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 29 janvier 2014.
L’article L. 643-11 du Code de Commerce rappelle, quant à lui, que « le jugement de clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur ».
Cependant, ce texte prévoit diverses exceptions permettant aux créanciers de recouvrer le droit de poursuite individuelle qu’ils ne pouvaient cependant exercer sans avoir obtenu de titre exécutoire, que si leur créance avait été admise, ils pouvaient obtenir un titre exécutoire par le président du Tribunal de Commerce ou, s’ils en détenaient un de faire constater qu’ils remplissaient les conditions prévues par le texte et que si leur créance n’avait pas été vérifiée, ils devaient mettre en œuvre leur droit de poursuite dans les conditions de droit commun.
Le débiteur, quant à lui, considérait que la banque ne pouvait saisir la résidence principale car la créance est intégrée à la procédure collective et que le jugement de clôture pour insuffisance d’actif entrainait la purge du passif.
Ce qui eut payé ne paye plus…
Désormais, le créancier bénéficiant d’un droit sur un bien immobilier peut passer outre la déclaration d’insaisissabilité du bien pour le saisir.
La Cour de Cassation considère que le créancier dont la créance est née antérieurement à la publication d’une déclaration d’insaisissabilité d’un bien de son débiteur, ne peut se voir opposer cette déclaration d’insaisissabilité et a donc le droit de poursuivre individuellement la réalisation dudit bien, nonobstant l’éventuelle ouverture ultérieure d’une liquidation judiciaire à l’encontre du débiteur, et nonobstant sa clôture par la suite.
De telle sorte que la Cour d’Appel, qui a relevé l’antériorité de la créance de la banque à la publication de la déclaration d’insaisissabilité et a du reste expressément retenu l’inopposabilité consécutive de cette déclaration à la banque, mais qui a néanmoins retenu l’absence de droit de celle-ci de demander la réalisation du bien, a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article L.526-1 du Code de Commerce.
La Cour de Cassation considère qu’en se déterminant de la sorte, la Cour d’Appel a entravé l’exercice, par un créancier antérieur à la publication de la déclaration d’insaisissabilité.
Elle estime qu’en retenant que l’inopposabilité de la déclaration d’insaisissabilité à la banque ne donnait pas à cette dernière le droit de saisir le bien si elle ne remplissait pas les conditions prévues par le régime légal de la liquidation judiciaire pour la poursuite de l’exécution forcée de sa créance, la Cour d’appel a violé l’article L643-11 du Code du commerce car lesdites conditions légales sont étrangères à la situation du créancier à qui la déclaration d’insaisissabilité n’est pas opposable.
La Cour de Cassation finit son raisonnement par un attendu de principe dans lequel elle précise qu’ il résulte des articles L. 526-1 du Code de Commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, et L. 111-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution que le créancier auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur cet immeuble, qu’il doit être en mesure d’exercer en obtenant, s’il n’en détient pas déjà un, un titre exécutoire par une action contre le débiteur tendant à voir constater l’existence de sa créance et son exigibilité.
Or, elle pose clairement la question du sens à donner au titre exécutoire.
Cette jurisprudence est intéressante car elle précise clairement que le créancier auquel la déclaration d’insaisissabilité est inopposable bénéficie, indépendamment de ses droits dans la procédure collective de son débiteur, d’un droit de poursuite sur cet immeuble même lorsque le débiteur fait l’objet d’une liquidation judiciaire.
Mais surtout, cette jurisprudence précise que le créancier est en droit d’exercer un droit de poursuites par une action contre le débiteur cela signifie que si le créancier a déclaré sa créance au passif et que ce dernier n’a pas été vérifié ni déposé, celle-ci ne peut emporter droit à créance et qu’il lui appartient d’assigner en paiement afin de faire constater l’existence et le montant de l’exigibilité de la créance.
Car il est bien évident que la seule demande de reprise des poursuites devant
le juge commissaire ne saurait suffire à emporter titre exécutoire,
Surtout, cela ne permettrait même pas au débiteur de contester la créance tant dans son montant que dans son principe, ce qui est d’autant plus regrettable quand on sait ô combien les créanciers, et plus particulièrement les banques, majorent leurs créanciers d’intérêts frais et pénalités diverses et variées,
Il apparait donc important dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire mais bien plus encore d’un redressement judiciaire de contester les créances pour envisager de remettre en question l’exigibilité et surtout le montant de la créance.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
Au sein d’un établissement hôtelier, la modification de la destination d’une partie des lieux par l’exploitant qui utilise deux chambres à des fins purement personnelles et pour des raisons de présence et de sécurité, expose t’elle l’hôtelier à la résiliation du bail demandé par le bailleur ?
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Réflexion sur le sort juridique du cahier des charges d’un lotissement, alors que la disparition programmée pour mars 2019 de tous les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 n’aura donc pas lieu, la Loi ELAN de novembre 2018 confirmant que le cahier des charges continuera donc à régir les relations entre les colotis. Bien plus, la Loi ELAN apport des modifications permettant de voir les parties communes modifiées sans vote à l’unanimité.
Article:
Il convient de s’interesser au régime juridique du cahier des charges d’un lotissement, alors même que la notion a évolué entre la Loi ALUR de 2014 et la récente Loi ELAN de novembre 2018.
En effet, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 26 mars 2014, a posé le principe de la caducité des règles d’urbanisme propres aux lotissements, à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir.
Rappelons d’abord la différence entre règlement d’un lotissement et cahier des charges:
*Le règlement du lotissement contient des règles opposables aux autorisations d’urbanisme (Ex: limitation de la hauteur, des espaces verts etc….).
C’est un document administratif puisque validé par l’Administration lors de l’obtention du permis d’aménager.
*Le cahier des charges est un document contractuel opposable uniquement aux colotis entre eux. (Ex: choix d’essences pour la végétation des clôtures,couleurs imposés pour les menuiseries).
C’est un document de droit privé.
Par la loi ALUR, le législateur a voulu prévoir la caducité des règles
contractuelles des cahiers des charges non approuvés (c’est-à-dire pour les
lotissements postérieurs à 1978) qui ont pour objet ou pour effet d’interdire
ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la
destination de l’immeuble, car il considère qu’il s’agit de règles d’urbanisme.
Les lotissements pouvaient éviter la caducité automatique à la
condition que, dans un délai de 5 ans à compter du 26 mars 2014, ledit cahier
des charges ait fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques ou au
livre foncier décidée par les colotis conformément à la majorité définie à
l‘article L. 442-10 du code de l’urbanisme.
Mais les années passant, la Loi ALUR est apparue comme difficilement lisible et applicable.
Les magistrats n’ont eu de cesse depuis 5 ans de réaffirmer la force de loi des cahiers des charges, tout du moins pour son côté contractuel gérant les relations entre colotis.
Par un arrêt du 13 octobre
2016, n°15-23674, la Cour de Cassation a jugé qu’un cahier des charges d’un
lotissement, « approuvé ou non » et « quelle que soit sa date », restait la loi
des parties et pouvait fonder une action en démolition des constructions
irrégulières :
« Mais attendu que les clauses du cahier
des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non,
revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes
les stipulations qui y sont contenues ; qu’ayant exactement retenu que les
clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis,
restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d’urbanisme
en vigueur, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches
que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout
coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à
justifier d’un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ».
Cet arrêt est le dernier d’une série de trois arrêts rendus en 2016, par
lesquels la Cour de Cassation a réfuté toute caducité des dispositions
inscrites dans les cahiers des charges des lotissements (pour les précédents
arrêts, Cour de Cassation, 29 septembre 2016, n°15-22414 et 15-25017 ; Cour de
Cassation, 21 janvier 2016, n°15-10566).
Mais également dans une décision de 2017, la Cour de cassation par l’arrêt .
Civ. 3°, 14 septembre 2017, (RDI, 11/17, p. 548) a réaffirmé:
« Qu’en statuant ainsi, alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés »
Il est apparu de plus en plus nécessaire pour le législateur de clarifier la loi ALUR.
C’est chose faite avec la Loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN.
Après un amendement sénatorial ayant mis en avant la fragilité constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle engendrée par la Loi de 2014, en particulier du droit au maintien des conventions légalement formées, les trois derniers alinéas de l’art. L 442-9 du Code de l’urbanisme sont tout simplement supprimés.
Ainsi, la disparition programmée pour mars 2019 de tous les cahiers des charges des lotissements autorisés depuis 1977 n’aura donc pas lieu.
Le cahier des charges continuera donc à régir les relations entre les colotis.
Ce qui peut sembler rassurant pour les colotis qui veulent protéger l’harmonie, le charme et l’intégrité de leur lotissement,
Mais que change la loi ELAN pour les colotis?
Outre le maintien des cahiers des charges, dorénavant les parties communes pourront voir leur affectation modifiée sans vote à l’unanimité.
Grâce à la suppression du 2eme alinéa de l’article L442-10 du code de l’urbanisme, c’est la règle de la double majorité qui s’appliquera à savoir la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.
Ainsi des espaces verts délaissés pourront se voir modifié en espaces urbanisables changeant de fait la physionomie des lotissements sans que la majorité absolue soit nécessaire.
Cependant, toute modification du cahier des charges pouvant se faire par vote, il appartient à chacun des colotis d’appréhender les conséquences de chaque vote pour éviter que le cahier des charges se vide de sa substance et que l’harmonie, le charme ou la spécificité de tel ou tel lotissement ne perde ses attraits,
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat, Docteur en Droit,
