Elargissement d’une servitude de passage existante

Un propriétaire, jouissant depuis 35 ans d’une servitude de passage, peut-il contraindre son voisin, propriétaire du fonds servant d’élargir le chemin, celui-ci n’étant plus suffisamment large ?

 

La question est posée par un propriétaire d’un terrain, avec villa, enclavé qui jouit depuis plus de 35 ans d’une servitude de passage sur un chemin, dont une bonne partie a comme seule largeur est moins de deux mètres ce qui empêche un véhicule, de gabarit « normal », de passer,

 

Evolution de la taille des automobiles faisant, ce dernier ne peut plus accéder à sa propriété et s’inquiète par ailleurs de ce qu’aucun véhicule de secours ne pourrait arriver jusqu’à lui et lui prêter assistance si besoin était, ce qui altère très sérieusement la servitude de passage en question

 

La question se pose alors de savoir si, nonobstant le fait que le chemin est « en l’état » depuis 35 ans, le propriétaire enclavé peut contraindre son voisin, propriétaire du fonds servant d’élargir le chemin

 

Le propriétaire en question souhaite savoir s’il est possible de contraindre le propriétaire du lot servant de déplacer l’un des murs afin d’élargir la servitude de passage et permettre désormais à tout véhicule de passer sans encombre.

 

Il convient de rappeler que l’article 682 du Code civil prévoit que :

 

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

 

Dans le cas d’espèce, le propriétaire n’est pas totalement enclavé mais son accès est indéniablement insuffisant, ce qui altère sérieusement la servitude de passage, fut-elle déjà existante,

 

En effet, outre l’aspect non pratique du chemin, il serait bon de relever également les risques pour la sécurité des habitants de la maison, l’accès aux véhicules de secours étant impossible avec une largeur de 1.95/2m.

 

Malgré le fait que le propriétaire en question se soit accommodé de cette largeur de chemin pendant 35 ans ne lui ôte pas le droit à avoir un accès suffisant jusqu’à son domicile car le désenclavement est imprescriptible et la servitude de passage modifiable.

A tout moment un propriétaire peut saisir le Tribunal d’instance dont il dépend pour obtenir un élargissement du passage.

La jurisprudence est claire en la matière comme le rappelle notamment une décision de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2016, 14-25.089, en indiquant que « l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d‘un fonds destiné à l’habitation ».

 

Cette extension doit toutefois être justifiée par la nécessité et non par simple commodité.

 

Et elle donne lieu à une indemnité au titre de l’aggravation de la servitude de passage.

 

La règle veut que l’on prenne du côté où le trajet est le plus court et à l’endroit le moins dommageable, comme le rappelle d’ailleurs l’article 683 du Code civil,

 

Celui qui a besoin du droit de passage est titulaire d’un droit légal.

 

Il peut donc, en théorie, choisir le tracé le plus court et l’imposer au voisin sans passer par le juge ou par un notaire.

 

Mais dans la pratique, c’est plus compliqué.

 

En effet, un passage entraîne toujours un trouble de jouissance et bien souvent des dommages qu’il n’est pas toujours facile d’évaluer seul.

 

Mieux vaut établir une convention écrite devant notaire et fixer à l’amiable l’indemnisation.

 

Faute d’accord sur le tracé ou les indemnités, il faut porter la demande en Justice,

 

Le juge sera alors à même de désigner un géomètre par voie judiciaire, qui déterminera alors, dans le respect des intérêts de chacun où se situera la servitude de passage et quelle indemnité il convient de fixer.

L’entretien du passage incombe à son utilisateur, comme le précise l’article 697 du Code civil,

Mais si le propriétaire du terrain en a lui aussi l’usage, il convient alors de partager les frais d’entretien.

L’accès au passage doit toujours rester libre.

Dans ce cas, le propriétaire doit mettre en demeure la Commune ainsi que les propriétaires des fonds entourant le chemin communal afin de trouver un accord d’élargissement.

Dans l’hypothèse (fort probable) où aucun accord ne serait trouvé, il lui appartient de saisir le Tribunal afin d’obtenir cet accès suffisant.

Dans tous les cas, le propriétaire en question demeure bien fondé à solliciter la mise en place de cette servitude de passage dans la mesure ou, pour l’heure le passage est très largement suffisant,

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

Accessibilité des établissements recevant du public

Question de l’ accessibilité des établissements recevant du public, entre démarches urbanistiques, demande d’autorisation de travaux en mairie, dépôt d’un dossier d’Agenda d’Accessibilité Programmé, demande de dérogation, et enfin, saisine de la sous-commission départementale d’accessibilité.

Il convient de s’intéresser à la problématique de l’ accessibilité des établissements recevant du public, au profit des personnes en situation de handicap. Quelles sont les démarches urbanistiques qui doivent être entreprises par l’établissement ?

La loi du 11 février 2005 est l’une des principales lois sur les droits des personnes handicapées, depuis la loi de 1975 et abordant la question spécifique de l’ accessibilité des établissements recevant du Public,

Les normes d’ accessibilité doivent permettre à toutes personnes en situation de handicaps temporaires ou définitifs de circuler avec la plus grande autonomie possible, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements et les prestations, de se repérer et de communiquer.

Mais l’accessibilité des établissements recevant du public ne concerne pas seulement les grandes surfaces ou ensemble commerciaux.

Tous les locaux doivent être accessibles aux personnes handicapés.

Les conditions d’accès et d’accessibilité aux établissements doivent être les mêmes que pour les personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente.

L’accessibilité de ces établissements et de leurs abords concerne :

  • les cheminements extérieurs ;
  • le stationnement des véhicules ;
  • les conditions d’accès et d’accueil dans les bâtiments ;
  • les circulations horizontales et verticales à l’intérieur des bâtiments ;
  • les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public ;
  • les portes, les sas intérieurs et les sorties ;
  • les revêtements des sols et des parois ;
  • les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d’y être installés (dispositifs d’éclairage et d’information des usagers, par exemple).

Plusieurs cas de figures peuvent se présenter pour l’établissement :

  • Votre local est accessible : Pas de problème donc en terme d’accessibilité, il suffira de déposer une autorisation de travaux en mairie pour l’aménagement du local commercial.

 

  • Votre local n’est pas inaccessible, il faut alors le rendre accessible : il vous appartient de déposer un dossier d’Agenda d’Accessibilité Programmé, autrement appelé dossier d’Ad’Ap, en y indiquant quelles sont les mesures d’accessibilité que vous allez mettre en œuvre dans un délai de 3 ans pour la mise en conformité de votre commerce.

 

  • Votre local n’est pas accessible et ne peut être mise aux normes, il conviendra alors de déposer une demande de dérogation auprès de la commune afin d’éviter toute verbalisation ultérieure.

La décision sera rendue par la sous-commission départementale d’accessibilité.

Il est donc important que l’établissement formalise les démarches nécéssaires,

Mon cabinet peut naturellement vous assister dans vos démarches d’accessibilité des établissements recevant du public, au profit des personnes en situation de handicap, auprés du service de l’urbanisme de votre commune, qu’il s’agisse de demande d’autorisation de travaux en mairie, de dépôt d’un dossier d’Agenda d’Accessibilité Programmé, ou bien encore d’une demande de dérogation, et enfin, pour vous accompagner de la saisine de la sous-commission départementale d’accessibilité.

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

 

Vente en viager, entre avantages et inconvénients,

Quels sont les avantages et inconvénients d’une vente en viager, tant au regard du vendeur, autrement appelé le crédirentier qu’au regard de l’acheteur, le débirentier ? Entre nullité de la vente d’une part, et résiliation de la vente d’autre part,

Il convient de s’intéresser au cas de la vente immobilière en viager, dite vente en viager, dans laquelle l’acquéreur appelé débirentier a vocation à payer une soulte d’entrée mais également et surtout une rente périodique jusqu’ au décès du vendeur appelé crédirentier

 

La vente en viager est une bonne opportunité de transmission du patrimoine avec une rente mensuelle qui permet notamment à des personnes âgées de disposer d’un complément de retraite non négligeable

 

Le décès du vendeur va mettre fin au paiement de cette rente, le débirentier devenant alors pleinement propriétaire.

 

Cependant cette vente en viager crée deux difficultés majeures tantôt du fait du débirentier tantôt du fait du crédirentier.

 

Il n’est pas rare de voir un contentieux naitre de la part des héritiers du crédirentier qui viennent contester le prix de la vente en viager, notamment lorsque la vente en viager s’est faite sur la base d’une petite soulte et que les rentes ‘n’ont pas été réglées dans les temps.

 

Cela donne parfois l’impression aux héritiers de voir le bien bradé et de voir leur succession vidée,

 

Fort heureusement il y a des calculs précis qui viennent déterminer si le bien n’a été pas été vendu à un prix bien inférieur à la valeur du marché et ce en considération de l’aléa découlant de la projection que l’on peut espérer de l’espérance de vie du vendeur.

 

Les modalités de calcul du juste prix de la vente en viager se font en prenant en considération le bouquet mais également en faisant une projection du nombre des rentes.

 

Pour autant, la jurisprudence est précise et rappelle qu’il importe de comparer les revenus du bien immobilier ainsi que des intérêts du capital que le bien peut représenté et que la rente en viager correspond bien à la valorisation qui peut être faite du bien par le biais d’autres revenus.

 

Plus le risque de perte financière est important pour le crédirentier et plus la rente risque d’être remise en question tout comme l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix de vente qui aurait été fixé dans le cadre de cette rente en viager.

 

L’analyse des revenus se fait par une approche in concreto prenant les revenus et charges du bien tels que l’on peut légitimement le définir.

 

Le décès prématuré du vendeur peut être une cause de nullité de la vente en viager.

 

Il convient de préciser que plusieurs articles régissent cette vente particulière et viennent sanctionner le décès prématuré du crédirentier notamment les articles 1974 et 1975 du Code Civil.

 

Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet,

 

Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

 

Ces dispositions et la jurisprudence que va de pair s’appliquent aussi lorsque la rente viagère est constituée sur plusieurs tètes.

 

La question d’absence d’aléa s’analyse sur la base du décès du dernier crédirentier et ce dans le délais de vingt jours ce qui peut sembler malgré tout extrêmement court.

 

La contestation de la vente en viager à l’encontre crédirentier est relative parfois à la mauvaise fixation du bouquet et de la rente mensuelle qui peut être fixée sur un taux bien inférieur à ce qu’on peut légitiment espérer.

 

En effet, la jurisprudence vient sanctionner la vente en viager lorsque la rente viagère est bien trop faible voire dérisoire.

 

Il faut procéder à des vérifications précises du prix dans l’acte de vente établit par le notaire qui doit clairement déterminer la valeur du bouquet qui s’entend comme une somme d’argent immédiatement exigible ainsi que le solde du prix de vente en viager déduit en rente viagère jusqu’à l’hypothèse du décès du ou des crédirentiers.

 

Se porte également une réflexion sur la notion de consentement du crédirentier dans le cadre de cette vente en viager qui est souvent soulevé par les héritiers du crédirentier.

 

Il importe de s’interroger sur l’état de santé mentale du vendeur au moment de la vente.

 

Il faut également vérifier si oui ou non le vendeur avait parfaitement conscience de ce qu’il faisait afin de vérifier la parfaite véracité de son consentement.

 

Il importe de savoir ce qu’il en est lorsque le débirentier décide de ne pas faire face à ses obligations et ne paye plus la rente viagère

 

Cette question est d’autant plus importante qu’il n’est pas rare de constater que la rente viagère est un complément de retraite bien salutaire

 

Il arrive que la vente en viager se fasse suivant plusieurs options dans l’hypothèse d’un viager dit viager occupé avec parfois une majoration de la rente lorsque le bien devient libre.

 

Certaines clauses prévoient également une majoration de la rente au titre des obligations de soins qui vont de pair.

 

L’ensemble de ces éléments sont donc à prendre en considération et sont déterminants sur le fait que le débirentier doit bel et bien régler ses échéances car en cas d’impayés, cela plonge le crédirentier en grande difficulté financière.

 

Il convient de rappeler que les actions en paiement des arrérages sont assujettis à une prescription de 5 ans, chaque rente impayée faisant partir à nouveau un nouveau délai de prescription.

 

Dès lors, se pose la question de la résiliation du contrat de vente en viager dans l’hypothèse où notamment le débirentier ne paye plus la rente viagère.

 

Il importe de vérifier si oui ou non est prévue dans le contrat de vente en viager, une clause résolutoire expresse et non équivoque qui vient à procéder à la résolution de la vente en viager en cas de non paiement des rentes et ce suivant un commandement de payer visant la clause résolutoire qui pourrait être signifié par voie d’huissiers et qui permettrait dès lors de mettre fin à la vente.

 

La loi prévoit par ailleurs dans son article 1978 du Code Civil que « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné … »

Le crédirentier est en droit d’exiger le paiement des rentes impayées soit par voie d’assignation devant le juge des référés soit par voie d’assignation au fond devant le Tribunal de Grande Instance,

 

Il peut lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans l’acte notarié a été signifié demander la résiliation de la vente aux torts exclusifs du débirentier.

 

Il convient d’être attentif aux effets de la résolution de la vente en viager car dans la mesure ou la condition résolutoire a vocation à procéder à la révocation de l’obligation, il est bien évident que l’ensemble des parties sont remises en l’état de la situation comme si l’obligation n’avait jamais existée.

 

Or, cela suppose le remboursement du bouquet et des rentes perçues par le crédirentier.

 

Fort heureusement, le crédirentier n’est pas démuni sur ce point car il peut dans un premier temps prévoir dans le contrat de vente en viager qu’en cas de résolution, le crédirentier conservera l’ensemble des arrérages perçus, bouquet compris.

 

Il peut également prévoir une clause pénale permettant la conservation du bouquet dans son contrat et il peut demander de toute façon à ce que le Juge atténue les effets de la résolution en accordant des dommages et intérêts au crédirentier sur la base d’un montant au moins équivalent à ce qu’il a déjà perçu jusqu’à ce jour.

 

Cela entrainerai une compensation entre sa dette de restitution et la créance de dommages et intérêts que viendrait réclamer au débirentier indélicat qui n’a pas cru bon faire face à ses obligations.

 

Dès lors, immanquablement la vente en viager offre des avantages tant au crédirentier qu’au débirentier qui trouve intérêt à acquérir un patrimoine à moindre coût.

 

La vente en viager peut également présenter des inconvénients car d’un coté, il n’est pas rare de voir les héritiers du crédirentier remettre en question la vente en viager et il n’est pas rare non plus de voir que le crédirentier rencontre bon nombre de difficultés lorsque le débirentier ne fait plus face à ses obligations et ne règle plus les rentes.

 

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

SCI de construction et moyens de contestation en saisie immobilière

Quels sont les moyens de défense d’une SCI de construction dans le cadre d’une saisie immobilière ? Entre qualité à agir, erreur de TEG et rupture abusive de crédit, bon nombre de moyens sont à opposer à l’établissement bancaire, et à défaut, des solutions alternatives à la saisie existent,

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence en ce mois de septembre 2017 qui vient aborder la capacité qu’à une SCI de construction, de se défendre en droit de la saisie immobilière,

Si bon nombre de SCI sont des SCI familiales, la question peut également se poser concernant des SCI de construction,

Car il est bien évident que même les SCI de construction vente, S.C.I.C.V, peuvent rencontrer des difficultés avec leur établissement bancaire,

La SCI de construction peut alors se retrouvée attrait dans une procédure de saisie immobilière que la banque n’a pas manqué d’engager sur la seule base d’une déchéance du terme et d’un acte authentique.

Cet arrêt est intéressant car il vient aborder trois questions spécifiques à savoir ;

  • La qualité à agir du créancier poursuivant
  • La validité du T.E.G
  • L’hypothèse de la responsabilité de l’établissement bancaire qui aurait commis des fautes notamment en ne soutenant pas son partenaire économique, la SCI de construction,

Dans cette affaire, par acte notarié en date du 2 juin 2010 la Banque, le Crédit du Nord, avait consenti à une SCI de construction vente un prêt d’un montant en principal de 2 400 000 euros dont le remboursement était garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle.

Le 5 janvier 2016, une deuxième banque, la Société Marseillaise de crédit, venant aux droits de la première banque, le Crédit du Nord, avait fait signifier à la SCI de construction en question, un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur une somme de 297 895,06 euros obtenu selon décompte établi le 3 septembre 2015.

C’est dans ces mêmes circonstances que la deuxième banque, a fait signifier une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation pour une audience du 29 mars 2016.

 

C’est dans ces conditions que la SCI de construction a contesté la qualité à agir du créancier poursuivant.

 

I/ Sur la qualité à agir :

 

En effet la SCI de construction considérait qu’il appartenait à la deuxième banque, la Société Marseillaise de Crédit de justifier d’une qualité à agir et d’un intérêt à agir.

 

Ceci était d’autant plus justifié que dans le cadre de son intervention, cette dernière précisait bien qu’elle intervenait sur la base d’une convention d’apports partiels.

 

Cette argumentation du débiteur saisi me semble parfaitement légitime car il n’y a aucune raison que le créancier ne justifie pas de sa qualité à agir.

 

Le fait qu’il y ait une convention d’apports partiels ne donne pas forcément une légitimité au nouveau créancier de saisir le bien,

 

En effet, la SCI de construction considère qu’il incombe au créancier, demandeur, de justifier non seulement de l’apport partiel d’actif mais doit également justifier, au sein de cet apport partiel, la ligne de créance de la SCI de construction,

Or, telle preuve n’était pas rapportée,

Le créancier expliquant seulement de ce que le traité d’apport partiels d’actifs découlait d’un regroupement géographique de leurs activités par la SA Crédit du Nord, préteur et la Société marseillaise de crédit,

Lequel traité d’apport partiel d’actif avait été approuvé par l’assemblée générale de ses actionnaires, le 19 octobre 2012.

Pour autant, cela était-il suffisant pour justifier d’une qualité à agir ?

Or, curieusement, la Cour d’Appel considère que la banque justifie de sa qualité à agir sans même procéder à quelques vérifications que ce soit en prenant tout simplement pour acquis les déclarations de la banque,

Il convient de rappeler que le demandeur doit rapporter la preuve de sa qualité à agir et doit par voie de conséquence justifier que cette convention d’apports partiels comprend bien la créance de la SCI de construction concernée,

Dès lors, le Juge ne peut se retrancher derrière une simple présomption et rien qu’en cela, la décision est contestable,

II/ Sur le Taux effectif global :

En deuxième lieu sur la question spécifique du T.E.G, l’arrêt de la Cour d’Appel est tout aussi décevant car il se retranche derrière la problématique de la prescription et se refuse à toute interprétation du contrat.

Dans cette affaire, il convient de rappeler qu’au visa de l’article 1907 du Code Civil, l’intérêt conventionnel, qui doit être fixé par écrit, peut excéder celui de la loi toutes les fois où celle-ci ne le prohibe pas,

La violation des dispositions d’ordre public édictées dans le seul intérêt de l’emprunteur est sanctionnée par la nullité relative de la clause de stipulation des intérêts conventionnels, par une action qui s’éteint si elle n’a pas été exercée dans les cinq ans.

La banque soulève la prescription de la demande de nullité de la stipulation contractuelle fondée sur l’article 2224 du code civil au motif que le point de départ de la prescription est fixé au moment de l’octroi du crédit survenu en juin 2010.

La Cour d’Appel rappelle toutefois que le délai de 5 ans de la prescription des actions liées au contentieux du T.E.G, prévu par l’ancien article 1304 et le nouvel article 1144 du Code Civil, ainsi que par l’article 2224 du même Code, court, en cas d’octroi d’un crédit immobilier à un consommateur ou à un non professionnel, à compter du jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur ou l’irrégularité qu’il invoque, à savoir la date de la convention lorsque l’examen de la teneur de l’acte permet de la constater ou sinon, celle de sa révélation à l’emprunteur

La jurisprudence est claire sur ce point comme le rappelle un arrêt de la 1ère chambre civile du 1er mars 2017 pourvoi n°16-10142.

Pour autant, la Cour d’Appel écarte les prétentions de la SCI de construction, dans un raisonnement en deux temps,

En premier lieu, elle considère que la lecture du contrat de prêt ne permet pas de conclure, contrairement à ce que soutient la SCI de construction que le taux d’intérêt EURIBOR était fixé sur la base d’une année de 360 jours (dite année Lombarde), lequel aurait été sanctionné, s’agissant d’un mode de calcul se répercutant sur le T.E.G dans l’offre de prêt, par la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, et qu’aucun chiffrage différent ne permet d’en apporter la preuve contraire.

Bien plus, en second lieu, la Cour d’appel considère que la SCI de construction ne peut se prévaloir d’une absence de spécification portant sur la détermination du T.E.G, qui lui serait apparue postérieurement au contrat, de sorte qu’il doit être retenu que le point de départ de son action ne peut être reporté dans le temps,

Dès lors, la prescription quinquennale, qui court à compter de l’acte du 2 juin 2010, était acquise le 2 juin 2015, soit bien antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie immobilière survenue le 5 janvier 2016.

Cela est parfaitement regrettable car, là encore, il est bien évident que la SCI de construction, qui signe un contrat de prêt, n’est pas en mesure quelle que soit sa spécificité de procéder à des vérifications d’usage quant à la validité du T.E.G et part sur la présomption que celui-ci serait juste.

In fine, personne ne vérifie si le T.E.G est juste, et ce, pour une raison bien simple.

Tout emprunteur, sauf à être spécialiste en finance et en calcul actuariel, n’est pas en mesure de procéder aux vérifications d’usage et n’a pas d’autre choix que de faire confiance à la banque.

En tout état de cause, si cela était abordé, cela serait pris par la banque comme un sentiment de défiance qui se refuserait à ce moment là à tout financement.

Pour autant la Cour d’Appel préfère se retrancher sur la problématique de la prescription pour éviter de trancher une difficulté concrète qui a vocation à impacter la créance même de la banque,

Or, il n’est pas rare de constater que c’est lors de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière dans lequel est prévu un décompte que les montants évoqués semblent particulièrement importants et déstabilisent l’emprunteur.

Le point de départ de la prescription pourrait démarrer à ce moment là, au jour de la révélation de l’erreur,

Pour autant, rares sont les jurisprudences qui laissent à penser que le point de départ de la prescription pourrait être le décompte fourni dans le commandement de payer valant saisie immobilière alors même que c’est à ce moment là que la banque fournit un nouveau décompte réactualisé avec une ventilation entre capital principal et intérêts et frais divers et variés.

III/ Sur la responsabilité de la banque :

Sur la question de la responsabilité de la banque, là encore l’arrêt de la Cour d’Appel est décevant car il convient de rappeler que la SCI de construction avait rencontré des difficultés financières et n’avait eu cesse de se rapprocher de la banque afin d’envisager des accords financiers pour assurer soit un nouveau financement soit la mise en place de délai permettant à la SCI de construction de traverser une crise conjoncturelle qui la mettait en difficulté.

La SCI de construction reprochait à la banque de s’être retranchée dans un silence patenté et en refusant d’apporter toutes réponses positives ou négatives.

Pour autant là encore la Cour d’Appel préserve la banque,

Elle considère que le prêt consenti par la banque à la SCI de construction avait vocation à financer son activité professionnelle et le Juge de l’Exécution a retenu avec justesse que cette société ne pouvait utilement reprocher à l’établissement bancaire une rupture abusive du concours bancaire au visa de l’article L 312-10, devenu L 313-34 du Code de la Consommation,

La Cour va plus loin et considère que la banque n’a pas retiré abusivement son concours comme il lui en est fait reproche, mais à l’opposé, a accepté à plusieurs reprises d’accorder, bien au delà de la date initiale d’échéance du remboursement du seul prêt consenti qui devait survenir le 31 mars 2012, des délais de paiement à la SCI de construction et notamment pour lui permettre de procéder à la vente d’un appartement, selon la proposition que celle-ci lui avait présentée, ce qui n’a pas été suivi d’effet et a mis le créancier en droit de refuser de procéder à un refinancement.

Qu’il s’ensuit la confirmation du jugement et la vente aux enchères du bien en question.

Il est particulièrement regrettable de constater que la Cour suit sans difficulté les seules explications de la banque alors même que sur le terrain factuel, celle-ci ne répondait pas sur les hypothèses de refinancement ou de suspension des échéances afin de trouver une solution amiable.

A bien y comprendre, la banque serait effectivement gagnante à ne pas prendre position et à garder le silence.

Cela donne toute latitude à cette dernière par la suite d’apporter toutes réponses utiles devant la Cour d’Appel au détriment du débiteur.

Pour autant, cette jurisprudence demeure intéressante, à plus d’un titre,

En premier lieu, elle aborde en son sein trois problématiques récurrentes en droit de la saisie immobilière, et relatifs à :

  • La qualité à agir du créancier poursuivant
  • La validité du T.E.G
  • L’hypothèse de la responsabilité de l’établissement bancaire qui aurait commis des fautes notamment en ne soutenant pas son partenaire économique, la SCI de construction,

Ensuite, elle rappelle qu’il appartient au débiteur saisi, qu’il s’agisse d’un simple particulier, d’une SCI ou bien encore d’une SCI de construction vente, de se défendre en soulevant devant le juge de l’orientation l’ensemble des moyens de fait et de droit à sa portée,

Car il est bien évident que si les juridictions du fond sont parfois sévères contre les débiteurs qui ont eu le « malheur » de ne plus payer les établissements de crédit, il n’en demeure pas moins que bon nombre de jurisprudences permettent aux débiteurs de se défendre, et d’empêcher des saisies immobilières,

Ceci d’autant plus, que même en cas d’échec, des solutions existent,

Encore plus en présence de SCI, qu’il s’agisse de SCI familiale ou de SCI de construction vente,

 

Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,

Avocat, Docteur en Droit,

www.laurent-latapie-avocat.fr

 

Construction d’une piscine en zone classée espace boisé classé – EBC

Il convient de s’intéresser au cas particulier du propriétaire d’un terrain sur lequel est édifié un bien immobilier, et qui a fait l’objet d’un classement en zone classée espace boisé classé dite zone EBC,

 

En effet, ce dernier rencontre une difficulté puisque suite à l’édification de sa maison, la zone dans lequel il se trouve a été classée en espace boisé classé, l’empêchant par la même de construire une piscine sur son terrain,

 

Il convient tout d’abord de définir ce qu’est un espace boisé classé (EBC).

L’article L 130-1 alinéa 1 indique que « les plans locaux d’urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d’alignements ».

 

En France, en application de l’article L113-1 du Code de l’urbanisme, les plans locaux d’urbanisme, autrement appelé PLU, peuvent classer en espace boisé classé (EBC) les bois, forêts, parcs, arbres isolés, haies et plantations d’alignement comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer (EBC).

 

Un espace peut donc être classé de manière à le protéger avant même qu’il ne soit boisé et favoriser ainsi les plantations sylvicoles.

Il devient alors un espace boisé classé (EBC)

 

La décision de création d’un espace boisé classé (EBC) est normalement facultative, mais ce n’est pas le cas pour les communes soumises à la Loi Littoral, qui s’exprime largement sur le bord méditerranéen et varois, et pour lesquelles l’article L121-27 du Code de l’urbanisme dispose que le plan local d’urbanisme classe en espaces boisés, au titre de l’article L113-1 du même code, les parcs et ensembles boisés existants les plus significatifs de la commune ou du groupement de communes, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

 

Cette faculté de création d’un espace boisé classé (EBC) peut mettre en difficulté le propriétaire d’un terrain tant bien même celui-ci aurait déjà édifié un immeuble,

 

En effet, la décision de classement d’un espace boisé classé (EBC) n’est pas subordonnée à l’existence préalable d’un boisement, puisque la loi prévoit la possibilité de classer des terrains destinés à la création d’un boisement.

 

De plus, depuis la réforme opérée par la « loi paysage » du 8 janvier 1993, la protection peut concerner un arbre isolé.

 

La jurisprudence a ainsi confirmé la légalité de la création d’un classement en espace boisé classé (EBC) envue de la réalisation d’une coulée verte entre deux zones urbanisées ou afin de contribuer à l’isolement acoustique d’une route bruyante,

 

À l’inverse, le Tribunal administratif peut annuler un classement espace boisé classé (EBC) qui lui paraît injustifié.

 

Pour autant, si la création d’un espace boisé classé (EBC) peut être faite à l’occasion d’une création d’un plan local d’urbanisme ou bien encore d’un plan d’occupation des sols, il n’en demeure pas moins que sa révision ou sa modification, sa réduction ou la suppression d’un espace boisé classé (EBC) ne peut être faite que dans le cadre de la procédure lourde de révision ou de révision simplifiée du document d’urbanisme ou de sa mise en compatibilité avec un projet.

 

Enfin, il importe de rappeler que le classement en espace boisé classé (EBC) ne s’accompagne d’aucune indemnité pour le propriétaire, en application du principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme posé par l’article L105-1 du Code de l’urbanisme,

 

Pour autant, cela devrait-il être un obstacle à la création et à la pose d’une piscine a coté de la maison déjà existante ?

 

Or, rien n’empêche le propriétaire en question de déposer une déclaration préalable à la réalisation d’une piscine,

 

En effet, à plusieurs reprises le Conseil d’Etat a estimé que la qualité médiocre de végétations et d’espèces d’arbres sur une parcelle partiellement urbanisée (Conseil d’Etat, déc. 1986 ; conseil d’état, juillet 1996,), voire l’absence totale de boisement sur un terrain (Conseil d’Etat, déc. 1984, conseil d’état, janv. 1999) ne faisait pas obstacle à un classement en EBC.

 

Si l’article L 130-1 alinéa 2 du Code de l’Urbanisme est très clair sur la question en disposant que « le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements », le droit jurisprudentiel apporte quelques nuances quant à l’interdiction totale des constructions dans un Espace Boisé Classé.

 

En effet, il a été admis qu’un changement d’affectation n’était pas obligatoirement incompatible avec la présence d’un espace boisé classé (EBC) sur une parcelle.

 

Le Conseil d’Etat a même jugé en mars 2010 que, pour refuser une autorisation de travaux, l’autorité administrative ne doit pas se baser uniquement sur le fait que le terrain est classé en EBC mais doit apprécier si la construction ou les travaux projetés sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements, sous peine de commettre une erreur de droit,

 

Selon la jurisprudence, certains travaux sont totalement incompatibles avec le classement d’un terrain en espace boisé classé (EBC), comme par exemple la construction d’une habitation (Conseil d’Etat, juillet 1994) ou encore la création d’une rampe d’accès à un parking public du fait de sa dimension (Conseil d’Etat, janvier 1984).

 

D’autres, en revanche, n’ont pas été jugés comme incompatible.

 

Ce fut le cas dans un jugement de la Cour Administrative d’Appel de Paris qui a estimé que la création d’une voie longue de 66 mètres et large de 4 mètres, traversant un espace boisé classé (EBC)le long d’une limite séparative en vue de rejoindre le seul accès direct du terrain à une voie publique, ne nécessitant ni abattage, ni coupe d’arbre (CAA Paris, mai 2003),

Par voie de conséquence, et fort des jurisprudences évoquées, rien n’empêcherait les propriétaires d’une parcelle, située en zone urbaine et est dépourvu de boisement justifiant de son classement en EBC de déposer une déclaration préalable aux fins d’ajouter une piscine à l’immeuble déjà existant,

 

Il appartiendrait alors audit propriétaire de démontrer, à la lueur des plans présentés dans la déclaration, que le changement d’affectation du terrain par la création d’une piscine ne compromet en rien la conservation, la protection ou la création de boisement, aucune végétation et arbres n’étant supprimés.

 

Il serait alors judicieux qu’un état des lieux précis des boisements existant sur la parcelle, avec notice explicative et photos et schéma d’implantation, permette à l’autorité administrative que vous êtes de vérifier la compatibilité du projet avec l’espace boisé classé.

 

Permis de construire dans un lotissement, division de lot et emprise au sol,

Il convient de s’intéresser au cas particulier d’un propriétaire d’un lot dans un lotissement qui souhaite édifier un bâtiment et procéder au dépôt d’un permis de construire.

 

Or, il arrive que le lotisseur lors du dépôt du permis d’aménager a déterminé un nombre de lots ainsi que leur surface et la surface de plancher alloué.

 

Cela a une importance car les réseaux sont alors déterminés en fonction du nombre de lots.

 

Ce qui impacte immanquablement le sort de permis de construire à venir,

 

Les terrains sont par la suite figés pendant 10 ans sauf à ce qu’un permis d’aménager soit déposé par l’A.S.L pour modifier des lots et pouvant inclure la subdivision du terrain de la personne qui souhaite diviser son lot ou construire sur le lot en question.

 

Il convient de rappeler que l’article L 442-10 du Code de l’Urbanisme prévoit : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé.

Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable »

 

Dès lors le maire de la Commune du lotissement en question, ne peut valider de division foncière par simple déclaration préalable durant cette première période de 10 ans peu importe la taille des unités foncières existantes ou à créer.

Il en est de même si ce projet est prévu dans un permis de construire,

 

Au niveau de l’urbanisme, malheureusement aucun recours n’est recevable pendant la première décennie.

 

A l’issue de ces 10 ans, une division foncière peut être effectuée par le biais d’une déclaration préalable en mairie par le seul copropriétaire qui souhaite diviser son terrain.

 

Il convient de tirer toutes les conséquences de la loi ALUR de mars 2014 puisque, dans la mesure où le terrain est situé en zone urbaine et que les surfaces minimales d’implantation ont été supprimées par ladite loi, cette division n’a pas de raison particulière de faire l’objet d’une opposition communale.

 

Pour autant, la difficulté ne réside pas forcément là,

 

En effet, concernant, l’accord de l’A.S.L, celui-ci n’est plus obligatoire pour le dépôt d’une demande de travaux en mairie de telle sorte que le propriétaire en question n’a pas vocation à se voir opposer un refus particulier de celle-ci qui ne peut s’opposer au projet en question.

 

A cette fin, il convient de rappeler les définitions de surface habitable et surface plancher.

La surface habitable, exprimée en mètres carrés, sert à donner une valeur au bien.

Font partie intégrante de la surface habitable :

  • les pièces principales de plus de 8 mètre carrés hors pièces d’eau ;
  • les pièces de moins de 8 mètres carrés (bureau, buanderie, débarras, placard) ;
  • les pièces d’eau ;
  • les combles aménagés.

Cette notion est rarement utilisée dans le cadre de l’obtention des autorisations d’urbanisme.

 

On utilise plutôt la définition de surface de plancher.

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,
  • des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,
  • des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
  • des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
  • des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
  • des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
  • des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
  • d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent s’il y a lieu de l’application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Enfin, une dernière notion est à prendre en considération à savoir l’emprise au sol qui se définie par la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus en ce compris un balcon par exemple.

Ceci étant rappelé, il importe de préciser que la loi ALUR du 24 mars 2014 ayant supprimé le coefficient d’occupation des sols dans la zone U des communes dotées d’un PLU seule peut être limitée l’emprise des constructions.

La surface de plancher ne sera encadrée que dans le cadre de l’emprise, la hauteur du bâtiment ou encore les distances par rapport aux limites séparatives et aux voies.

Une commune ne pourra donc pas refuser une demande de permis de construire ou de déclaration préalable au seul motif d’un déplacement du C.O.S.

Si cela était le cas, le propriétaire serait en droit de faire un recours gracieux auprès de la commune dans les deux mois suivants la notification du refus du permis de construire ou opposition à la déclaration préalable dans un premier temps et dans un deuxième temps, si la commune persiste dans son erreur, il conviendra d’envisager un recours devant le Tribunal Administratif compétent.

Dès lors, les notions sont importantes car si le propriétaire souhaite construire un bâtiment de plus de 200m2, il faudra vérifier si cela correspond à la surface d’emprise ou à la surface plancher.

La surface plancher sera quant à elle limitée par les différents articles du P.L.U avec le prospect qui va de pair par rapport aux limites séparatives, les voies et la hauteur, mais pourra être supérieure à 200m2 suivant l’architecture choisi en créant par exemple un étage.

Dès lors, rien n’a vocation à empêcher la construction d’un édifice important dans le lot dès lors que son emprise au sol respecte les différentes dispositions du P.L.U, qu’importe le dépassement du C.O.S dans la mesure où de toute façon, la loi ALUR a bien bouleversé l’ensemble de ces éléments.