En cas d’impayés du crédit immobilier, la banque peut se « précipiter » pour vous adresser une mise en demeure, préalable désormais obligatoire pour prononcer la déchéance du terme. Cependant, la question se pose quel délai raisonnable doit être proposé à l’emprunteur en difficulté pour tenter de régulariser l’impayé ? la banque peut-elle imposer un délai de 8 jours, de 15 jours, plus ?
Article :
Il convient de s’intéresser à une jurisprudence qui a été rendue par la première Chambre civile de la Cour de cassation ce 29 mai 2024, N°23-12.904, et qui vient aborder la notion de clause abusive concernant les clauses de résiliation de plein droit d’un contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées.
Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, il ressort des circonstances de la cause que le 18 juillet 2011 la banque avait consenti à Monsieur T, l’emprunteur, un prêt immobilier.
Des échéances étant demeurées impayées, la banque a, le 30 mars 2018, mis en demeure l’emprunteur de régulariser la situation dans un délai de quinze jours, puis, le 5 juin 2018, prononcé la déchéance du terme.
C’est dans ces circonstances que Monsieur T s’est pourvu en cassation.
Ce dernier faisait notamment grief à l’arrêt de la Cour d’appel de Metz de le condamner au paiement de la somme de 126 516.55 € avec intérêts au taux contractuel de 4,05 % l’an à compter du 20 juin 2018 en rejetant ses demandes alors que, selon lui, méconnaît son office, la Cour d’appel qui fait application d’une clause d’un contrat de prêt immobilier autorisant la banque à exiger immédiatement, sans préavis d’une durée raisonnable, la totalité des sommes dues au titre de ce prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans examiner d’office le caractère abusif d’une telle clause ;
I/ Les conditions contractuelles de prononcé de la déchéance du terme :
I-A/ les conditions dans laquelle la Cour d’appel s’est exprimé sur la validité de la déchéance du terme
Monsieur T reprochait à la Cour d’appel d’observer que les conditions générales du prêt stipulent en page 7 sous l’intitulé « exigibilité » qu’en cas notamment de défaillance dans le remboursement des sommes dues par l’emprunteur, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du prêt en capital, intérêts et accessoire sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ;
La Cour d’appel en avait déduit qu’en application de cette clause, la déchéance du terme a été valablement prononcée par la banque dans son courrier daté du 5 juin 2018 et que la déchéance du terme est donc opposable à l’emprunteur et la créance de la banque est bien exigible ;
L’emprunteur considérait qu’en statuant ainsi, sans examiner d’office le caractère abusif d’une telle clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans préavis d’une durée raisonnable, la cour d’appel a violé l’article L. 132-1 du code de la consommation.
La Cour d’appel, quant à elle, semble adhérer à cette approche puisque celle-ci précise au visa de l’article L. 132-1 du Code de la consommation que, selon ce texte, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
I-B/ Les apports de la jurisprudence européenne :
Il convient de prendre en considération les apports de la jurisprudence,
En effet, par arrêt en date du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, § 1 de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause,
Ainsi, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.
`Ainsi, la Cour de cassation souligne que par arrêt en date du 8 décembre 2022, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) dans sa décision C-600/21 a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.
La Cour de cassation considère que, pour exclure le caractère abusif de la clause stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en cas de défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leur échéance, l’arrêt retient que la déchéance du terme a été prononcée après une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont les emprunteurs disposaient pour y faire obstacle.
II/ la validité de la déchéance du terme en lien avec un délai raisonnable :
II-A/ un délai de 15 jours bien trop court pour valider le prononcé de la déchéance du terme :
La Cour de cassation considère ainsi que, en statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, de telle sorte que la Cour d’appel a violé le texte susvisé.
Cette jurisprudence est extrêmement intéressante puisqu’elle vient justement sanctionner dans le cadre de crédits immobiliers qui sont parfois inscrits sur des périodes de vingt ans, vingt-cinq ans, voir même trente ans aujourd’hui, et pour lequel l’emprunteur pense avoir comme partenaire privilégié son établissement bancaire qui l’accompagnera dans toutes les épreuves de la vie surtout sur une période aussi longue, ne peut que s’étonner qu’en cas d’impayé un simple courrier recommandé et un délai de quinze jours puisse prononcer la déchéance du terme et faire vaciller tout le patrimoine immobilier, bien souvent d’ailleurs la résidence principale et familiale de l’emprunteur, en l’espace de seulement quinze jours.
II-B/ Réflexions sur les délais liées à la validité de la déchéance du terme en cas d’impayés :
J’ai déjà souligné à travers de nombreuses chroniques cette inadéquation entre la durée du crédit, les capacités qu’a tout un chacun à surmonter une épreuve qui ne se règle pas en quinze jours mais en cas de séparation, de divorce, de licenciement, de maladie, amènent forcément à des délais un peu plus longs.
Cette jurisprudence vient confirmer l’idée suivant laquelle une mise en demeure avec un délai de quinze jours pour régulariser un crédit qui est inscrit dans une durée de plus de vingt à trente ans est parfaitement inadaptée et clairement abusive.
Cette jurisprudence vient saluer cela en venant caractériser le caractère abusif d’un délai aussi court par rapport aux délais globaux du crédit.
https://www.laurent-latapie-avocat.fr/saisie-immobiliere-et-validite-de-la-decheance-du-terme/
Cette vision d’ensemble est salutaire.
Ainsi, la Cour de cassation précise à travers cette jurisprudence que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.
Cette jurisprudence est satisfaisante, il convient de bien sûr de l’évoquer dans le cadre de saisie immobilière lorsque la banque se précipite dans le cadre de procédure de saisie immobilière afin de procéder à la vente du bien mais également dans le cadre d’un contentieux liant l’emprunteur malheureux désormais débiteur et un organisme de caution lorsque la banque a proposé à son client ce montage-là.
Dans les deux cas, la notion de délai raisonnable a vocation à être prise en considération et force est de constater à la lueur de cette jurisprudence que désormais un délai de quinze jours est clairement insuffisant et abusif.
À bon entendeur.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,
Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,
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