Au sein d’une ASL, une majorité des colotis veulent procéder à l’aliénation de plusieurs lots de parties communes afin de réaliser une opération de promotion immobilière. Les colotis directement impactés par ce « programme » peuvent-ils opposer juridiquement la contrariété du projet immobilier à l’intérêt collectif du « bon vivre ensemble » en ASL ?
Article :
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel de Pau ce 26 mai 2026, N°RG 26/1559, et qui vient s’intéresser au conflit d’intérêt pouvant exister entre une ASL et une copropriété, ladite copropriété étant au sein de l’ASL.
I/ les faits et la procédure :
I-A/ Quels sont les faits ?
Dans cette affaire, Le syndicat de copropriété de la résidence D est, parmi les autres syndicats de copropriété des différentes résidences (allant de A à G), intégré au sein d’une ASL T.
C’est un schéma assez classique que l’on peut voir dans certains montages lorsque plusieurs immeubles se regroupent sur un grand terrain, à ce moment-là, l’ensemble des parties communes du tout est géré par l’association syndicale libre alors que chaque bâtiment est, quant à lui, réglementé par le droit de la copropriété, ce qui est un schéma que l’on peut rencontrer assez facilement et qui est effectivement le cas.
L’association syndicale libre représente l’ensemble du complexe immobilier et chaque immeuble est identifié à travers une copropriété distincte à travers des résidences allant de 1 à G.
La résidence D, quant à elle, s’est opposée à la politique amorcée par l’ASL qui souhaitait effectivement envisager de vendre à un promoteur des parties communes, notamment des espaces boisés, qui participaient au cadre de vie agréable de la résidence et de l’ASL, afin d’en faire un programme immobilier.
I-B/ La résolution en Assemblée générale organisée par l’ASL :
En effet, l’ASL, dans une assemblée générale du 15 juillet 2021, avait adopté une résolution n° 13 à laquelle s’est opposé le syndicat de copropriété de la résidence D, portant accord de principe à la mise en vente d’une parcelle CM 93 de 2456 m2 au prix minimum de 450 000 €.
La résolution n°14, non soumise à un vote, précisait les démarches obligatoires préalables à la vente.
La difficulté est que la résidence D était, quant à elle, directement confrontée à cette parcelle CM 93 de 2456 m2 et tout l’ensemble des copropriétaires de cette résidence ont rapidement compris que le cadre de vie paisible dont ils jouissaient avec un bord de forêt en face d’eux allait, en cas de vente, se retrouver impacté par la naissance d’un immeuble qui allait apparaitre juste devant eux.
I-C/ La procédure judiciaire :
C’est dans ces circonstances que par acte du 23 mars 2023, le syndicat de copropriété de la résidence D, représenté par son syndic, a assigné l’ASL devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de voir annuler les résolutions 13 et 14 précitées.
Suivant jugement contradictoire du 1er juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :
– débouté le syndicat de copropriété de la résidence D de ses demandes,
Dans sa motivation, le Tribunal avait considéré que le projet est conforme à l’objet de l’association et n’est pas contraire aux statuts et que la résolution 14 de l’assemblée générale du 15 juillet 2021 rappelle la nécessité d’effectuer diverses démarches vérificatives avant de procéder à la vente de sorte que le projet ne contrevient pas à l’intérêt collectif de l’association.
C’est dans ces circonstances que le syndicat de la copropriété de la résidence D a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.
Ainsi, à hauteur de Cour d’appel, celle-ci avait vocation à répondre à plusieurs interrogations concernant deux points majeurs.
II/ Le vote de l’aliénation des parties communes en assemblée générale au sein de l’ASL :
Tout d’abord, la demande en nullité des résolutions et, deuxièmement, la question de la contrariété à l’intérêt collectif de l’ASL.
II-A/ Sur la demande de nullité des résolutions litigieuses :
La Cour souligne que l’assemblée générale de l’ASL a adopté le 15 juillet 2021 une résolution 13 portant accord de principe à la mise en vente de la parcelle litigieuse et inscription à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales de chacune des copropriétés constituant l’ASL d’une résolution portant sur la vente de ladite parcelle.
Cette résolution a été adoptée à la majorité des copropriétés présentes ou représentées, le procès-verbal d’assemblée générale mentionnant qu’ont voté pour 6 copropriétés totalisant 129 voix sur 153 et qu’ont voté contre 2 copropriétés, la résidence D (13) et la résidence G (7), totalisant 20 voix sur 153.
À hauteur de Cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence D demande à la cour de prononcer la nullité de cette résolution en invoquant à hauteur d’appel trois nouveaux moyens et en maintenant que le projet de vente de la parcelle méconnaît l’intérêt collectif de l’ASL.
I-A-1/ Sur le premier moyen, le décompte des membres de l’ASL erroné :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence D soutient que le décompte des membres de l’ASL (et donc du nombre total des voix) est erroné comme étant de 147 au lieu de 153.
L’article 2 des statuts de l’ASL stipule que tout propriétaire de l’un des biens immobiliers du programme immobilier est obligatoirement membre de plein droit de l’ASL dès la signature de l’acte authentique d’achat.
L’article 10 des statuts énonce que la propriété d’un bien immobilier confère une voix. Au jour de l’obtention du permis de construire, il existe 146 biens immobiliers donc 146 voix. La modification de ce nombre de voix constitue une violation des statuts qui devra être votée dans les conditions de majorité ci-après définies.
Il n’est produit aucun procès-verbal d’assemblée générale de l’ASL portant modification du nombre des voix mentionné aux statuts de sorte qu’il doit être tenu pour acquis qu’il existe 146 biens immobiliers et donc 146 voix au total au lieu de 153 comme indiqué dans la résolution contestée.
Pour autant, cette irrégularité n’est susceptible d’entraîner la nullité de la résolution litigieuse que si elle a eu pour effet de fausser les résultats du vote, ce qui n’est pas établi en l’espèce.
En effet, il convient de rappeler que les associations syndicales libres sont régies par l’ordonnance n° 2004-632 du 1erjuillet 2004 et les statuts qu’elles adoptent.
Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative au droit de la copropriété n’étant pas applicables, les règles concernant les convocations, représentation, modalités des votes, répartition des voix et recours contre les décisions intervenues sont fixées librement par les statuts.
L’article 11 des statuts de l’ASL stipule qu’hormis les décisions portant modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement du programme immobilier qui obéissent à des règles de majorité particulières, toutes les autres décisions sont valablement prises à la majorité des voix exprimés par les membres de l’ASL présents ou représentés.
Ainsi, la résolution 13, qui n’emporte aucune modification des statuts, du cahier des charges ou du règlement de copropriété, était soumise à la majorité des voix exprimés et devait donc recueillir pour être adoptée 73 voix minimum.
Le procès-verbal d’assemblée générale de l’ASL du 15 juillet 2021 précise que seules les copropriétés A, B, C, D et F étaient présentes ou représentées et que les copropriétés A, B, C et F ont voté pour la résolution litigieuse.
Il ressort du calcul de répartition des SHON (surface hors œuvre nette) du 31 janvier 2011 produit par le syndicat des copropriétaires que le bâtiment A comprend 39 logements, le bâtiment B : 21, le bâtiment C : 21 et le bâtiment F : 41 (le bâtiment D : 13, le bâtiment E : 4 et le bâtiment G : 7, soit bien 146 au total conformément aux statuts).
La propriété d’un bien immobilier conférant une voix en application de l’article 10 des statuts, il s’ensuit que 122 copropriétaires (39 + 21 + 21 + 41) ont voté pour la résolution contestée.
Celle-ci a donc bien été adoptée à la majorité des voix exprimés par les membres de l’ASL présents ou représentés.
Par conséquent, pour la Cour d’appel de Pau l’erreur dans le décompte total des membres de l’ASL a été sans influence sur les résultats du vote litigieux. Le premier moyen de nullité n’étant pas fondé.
II-A-2/ Sur le deuxième moyen relatif à la convocation individuelle de chacun des copropriétaires :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence D soutient que les membres de l’ASL, copropriétaires du bâtiment D, n’ont pas reçu de convocation individuelle en violation de l’article 9 des statuts.
Il ressort des statuts de l’ASL que tout propriétaire d’un bien immobilier du programme est membre de droit de l’association (et ce conformément à l’article 2), que l’assemblée générale se compose de tous les copropriétaires (article 7) et que les convocations aux assemblées générales sont adressées à chaque membre de l’ASL par lettre recommandée avec accusé réception (article 9).
Cependant, l’article 2 des statuts indique que si l’un des lots fait l’objet d’une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 (ce qui est le cas en l’espèce des 7 bâtiments), cette copropriété doit désigner un représentant auprès de l’ASL qui aura les pouvoirs de vote et de décision pour le compte de la copropriété.
Les statuts précisent aussi qu’une copropriété est valablement représentée aux assemblées générales par le syndicat des copropriétaires, l’un des copropriétaires ou son syndic (article 7) et que les votes émis par le représentant de la copropriété sont considérés, à l’égard de l’ASL, comme l’expression de la volonté des copropriétaires ainsi représentés (article 10).
Il existe donc une contradiction entre les dispositions statutaires précitées qui nécessite une interprétation.
Et, pour la Cour, même si l’article 9 des statuts régissant les convocations aux assemblées générales stipule que les convocations sont adressées à chaque membre de l’ASL sans mention du représentant de la copropriété, il y a lieu de considérer que le syndic habilité par les statuts à représenter une copropriété pouvait seul être convoqué aux assemblées générales.
Si le syndic n’a pas convoqué chaque copropriétaire, cet élément, qui ne concerne que le respect par le syndic de ses obligations, ne saurait fonder la nullité de l’assemblée générale en question.
Ainsi, en l’espèce, la Cour souligne qu’il résulte de la pièce produite par l’ASL et des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la convocation à l’assemblée générale a été adressée le 18 juin 2021 à M. C, alors président du conseil syndical de la résidence D.
La copropriété D a donc été régulièrement convoquée à l’assemblée générale.
Au demeurant, la Cour souligne que le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires est inopérant dès lors qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 15 juillet 2021 que la copropriété D était représentée à l’assemblée générale par Mme S, que celle-ci a voté contre la résolution litigieuse et que son vote a bien été considéré comme l’expression de la volonté des 13 copropriétaires composant la résidence D conformément à l’article 10 des statuts.
II-B/ Sur l’aliénation des parties communes et l’intérêt collectif de l’ASL :
La question de savoir si oui ou non l’aliénation des parties communes est contraire à l’intérêt collectif de l’ASL.
Sur ce point extrêmement important pour la copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence D faisait valoir que la cession de la parcelle correspondait à une aliénation des parties communes qui nécessite en application du règlement de copropriété un vote à la double majorité qualifiée prévue à l’article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Que cette résolution litigieuse ne pouvait donc prévoir l’inscription à l’ordre du jour des assemblées générales de chacune des copropriétés d’une résolution portant sur la vente de la parcelle aux conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Cependant, la Cour considère que le moyen manque en fait dès lors que la résolution 13 ne prévoit pas l’inscription à l’ordre des assemblées générales de chaque copropriété d’une résolution portant sur la vente de la parcelle aux conditions de majorité des articles 25 et 25-1.
Il ressort au demeurant du procès-verbal d’assemblée générale de la résidence D du 24 juin 2022 que la résolution portant sur la vente de la parcelle a été rejetée à l’issue d’un vote soumis à la règle de la double majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, la question se posait de savoir s’il y avait oui ou non une contrariété à l’intérêt collectif de l’ASL et c’est peut-être sur ce point-là que l’arrêt de la Cour d’appel est finalement peut-être le plus décevant.
En effet, dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence D soutenait que le projet de vente de la parcelle était contraire à l’intérêt collectif de l’ASL en ce qu’il va impacter son cadre de vie par la suppression d’un espace paysager, fragiliser les copropriétés D, G et C situées dans le prolongement de la parcelle cédée et augmenter le nombre de colotis de manière significative, ce qui allait en complexifier son fonctionnement et impacter au quotidien son cadre de vie.
Pour autant, la Cour d’appel souligne que le Tribunal a justement relevé que le projet de vente de la parcelle était conforme à l’objet de l’ASL puisque l’article 3 des statuts prévoit qu’elle a notamment pour objet la cession de tout ou partie de ses biens.
Par ailleurs, il ressort d’un procès-verbal de constat établi le 27 décembre 2023 par commissaire de justice que la parcelle en cause présente une très forte pente, est difficilement praticable et nécessite des frais d’entretien.
En outre, la résolution 14 contestée rappelle la nécessité d’effectuer, avant de procéder à la vente, à des études préalables de sol afin de vérifier la stabilité du terrain.
Enfin, si la parcelle est vendue et s’il est édifiée une copropriété sur ce terrain, celle-ci ne fera pas partie de l’ASL qui n’aura donc pas à la gérer.
Il n’est donc pas démontré que le projet de vente litigieux contrevienne à l’intérêt collectif de l’association.
Le rejet de la demande en nullité de la résolution 13 entraîne le rejet de la résolution 14, corolaire de la première, et qui en tout état de cause n’a pas fait l’objet d’un vote.
C’est dans ces circonstances que la Cour d’appel vient confirmer le jugement de première instance et vient rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires de la résidence D qui venait finalement s’opposer à ce projet immobilier qui venait immanquablement impacter le cadre de vie quotidien des membres de cette résidence directement accolée à la parcelle qui devait être vendue.
II-C/ Sur la prise en compte de l’opportunité économique ou politique de la gestion d’une ASL :
Cependant, le propre de l’ASL, à travers ses statuts, est d’assurer un cadre de vie paisible entre les différents colotis et copropriétaires lorsqu’il y a en son sein différentes copropriétés, et il est vrai que la question d’une cession qui viendrait impacter directement le cadre de vie du lotissement, et ce de manière significative, a vocation à être posée.
Cependant, force est de constater que la Cour d’appel de Pau ne vient pas se positionner en termes d’opportunité économique ou politique de la gestion de l’ASL sur les conditions dans lesquelles l’espace paysager ou les conditions de vie au quotidien ou nombre de colotis ont vocation à être prises en considération.
Il est vrai que le raisonnement que la Cour retient qui consiste à dire que dans la mesure où la parcelle cédée serait en extérieur de l’ASL parait effectivement incongru lorsque l’on sait que, dans la mesure où celle-ci est une partie intégrante de celle-ci, tout axe pour les travaux et la jouissance par la suite par les nouveaux propriétaires se ferait immanquablement par les parties communes et les voies de ladite ASL.
Dès lors, cette jurisprudence est intéressante car, nonobstant l’approche juridique qui vient rappeler les conditions dans lesquelles l’imbrication entre ASL et copropriété au sein de cette ASL ont vocation à fonctionner, la question se pose également de savoir si le Juge judiciaire est finalement le gardien de l’opportunité politique et économique des décisions prises par l’ASL par une majorité qui n’est pas impactée par un projet immobilier qui va dégrader les conditions de vie de cet ASL et pour lequel ceux qui sont directement impactés mais malheureusement minoritaires viennent s’y opposer en considérant que cela va impacter durablement leurs conditions et leur cadre de vie, cadre de vie qu’ils ont pourtant choisi en connaissance de cause lorsqu’ils ont acheté les appartements au sein de cette ASL.
Article rédigé par Maître Laurent LATAPIE,
Avocat à Fréjus-Saint-Raphaël,
Docteur en Droit, Chargé d’enseignement,
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