Déchéance du terme non valable et assignation en paiement, quelle efficacité ?

Il convient de s’intéresser à une nouvelle jurisprudence, rendue cet été 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la question spécifique de la déchéance du terme d’un prêt bancaire lorsque l’emprunteur non commerçant est défaillant.

 

Cette jurisprudence rappelle que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf dispositions expresses et non équivoques, être déclarée acquise au créancier sur la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

 

Les faits sont les suivants,

 

Le 24 novembre 2007, la banque avait consenti à Madame X un prêt immobilier d’un montant de 277 635 euros, ce qui n’est pas rien, remboursable en 240 mensualités de 1897.92 euros au taux fixe de 4,95 % l’an.

 

Les échéances du prêt étant demeurées impayées, la banque se prévalant de la déchéance du terme à la suite d’une mise en demeure reçue par Madame X le 5 janvier 2010 et demeurée infructueuse, l’avait alors assignée en paiement de la créance.

 

La Cour d’appel considère que pour condamner Madame X à payer à la banque la somme de 298 381.22 euros avec intérêts au taux contractuel de 4,95 % à compter du 3 février 2010 et la capitalisation de ceux-ci,

 

L’arrêt frappé de pourvoi retient que s’il ressort des vérifications d’écritures que la signature figurant sur l’accusé de réception du 5 janvier 2010 n’est manifestement pas celle de Madame X, l’assignation en paiement qui s’en est suivie vaut déchéance du terme.

 

La Haute juridiction ne retient pas cette solution et cette motivation de la juridiction du deuxième degré,

 

Elle rappelle avant tout que l’établissement bancaire ne peut se prévaloir d’une déchéance du terme automatique pour un emprunteur non commerçant,

 

Or, la pratique bancaire démontre que les établissements bancaires ont pour fâcheuse habitude de prévoir une telle déchéance automatique dans des contrats rédigés de manière obscure leur permettant de prononcer la déchéance du terme et d’envisager, dans la foulée, une saisie immobilière du bien dans un délai extrêmement court et sur la seule base d’un ou deux impayés,

Cette déchéance du terme automatique est dangereuse car elle permet à l’établissement bancaire d’entrer dans ses droits de manière quasi automatique et de pouvoir lancer toute procédure de saisie immobilière à cette fin,

 

Elle est d’autant plus dangereuse lorsque l’offre de prêt est réitérée par acte notarié, par acte authentique, lequel acte authentique est revêtu de la force exécutoire, permettant ainsi au créancier, sur la seule base d’une déchéance du terme automatique découlant parfois d’un ou de quelques impayés, d’envisager sans grande difficulté la saisie immobilière de l’emprunteur en difficulté,

 

Pour que la créance soit exigible, elle doit faire l’objet d’une déchéance du terme,

 

Cette déchéance du terme doit répondre aux exigences du contrat de prêt mais doit également répondre aux critères jurisprudentiels qui imposent à l’établissement bancaire de solliciter l’emprunteur afin que celui-ci puisse régulariser les impayés avant de subir la déchéance du terme de l’intégralité du prêt,

 

Or, la pratique démontre que les difficultés rencontrées par l’emprunteur en situation d’indélicatesse financière demeurent conjoncturelles,

 

La préoccupation majeure de l’emprunteur est de faire face à ses obligations financières, nonobstant des difficultés économiques le plus souvent plus conjoncturelles que structurelles,

 

Or, dans pareil cas, avant le prononcé de la déchéance du terme il n’est pas rare de se retrouver face à un établissement bancaire qui se refuse à faire droit à une suspension des échéances du prêt, sauf à grand renfort d’intérêts intercalaires quasi prohibitifs, laissant l’emprunteur seul face à ses difficultés et l’exposant directement à une déchéance du terme,

 

Déchéance du terme prononcée, et nonobstant les efforts très importants de l’emprunteur en difficulté afin de rattraper son retard dans le paiement des échéances impayés, il est encore plus rare de constater que la banque envisage dans ce cas de remettre en place le prêt en litige afin qu’il se poursuive et que la dite déchéance soit purement et simplement annulée,

 

Pour autant, il est important de rappeler au débiteur qu’il n’est pas démuni et peut tout à fait contester cette déchéance du terme.

 

Il peut, en cas d’impayés, naturellement solliciter la suspension judiciaire des échéances en cas de silence ou de résistance de la banque, afin d’obtenir, bien souvent au forceps d’ailleurs, une suspension judiciaire des échéances du prêt,

 

Il peut également contester la déchéance du terme proprement dite lorsque si celle ci était déjà prononcée, en remettant en question son existence et sa validité voire son inopposabilité à son encontre pour amener judiciairement l’établissement bancaire à remettre en place le crédit avec son échéancier,

 

Il est bien évident que si le débiteur vient contester la déchéance du terme et que celle-ci n’est pas conforme, rien n’empêche l’emprunteur pendant cette période de poursuivre les paiements au profit des échéances à remettre en place et de faire constater par la juridiction saisie que l’ensemble des échéances ont été poursuivies de telle sorte que le prêt aurait vocation à se poursuivre naturellement.

 

Dans l’hypothèse où la déchéance du terme ne serait pas valable, il appartient à l’emprunteur, et son conseil, d’en tirer toutes les conséquences en reprenant le paiement d’échéances mensuelles,

 

Si la question de la déchéance du terme est génératrice de nombreuses jurisprudences et doctrines, cette nouvelle jurisprudence apporte une réponse complémentaire lorsque justement ladite déchéance du terme ne serait pas valable,

 

Cette jurisprudence de 2017 rappelle que peut constituer un abus la notification d’une déchéance du terme automatique à un débiteur de bonne foi sans avertissement préalable.

 

Mais surtout, elle précise, en sus que l’établissement bancaire ne peut palier sa déchéance du terme irrégulière en considérant que l’exigibilité de la créance en litige découlerait non plus de ladite déchéance du terme irrégulière mais de l’assignation qui s’en suivrait,

 

Ainsi, la jurisprudence étudiée rappelle que si le contrat d’un prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainera la déchéance du terme, celle-ci ne peut sauf disposition expresse et non équivoque être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

 

Mais surtout, elle précise, en ce que si la déchéance du terme peut-être remise en question, la banque ne saurait rattraper le « coche » en considérant que celle-ci a procédé à un commandement de payer par huissier ou bien encore en considérant que celle-ci en assignant en paiement vient consacrer l’exigibilité de la créance et donc sa déchéance.

 

Il ne faut pas s’y tromper,

 

Il est bien évident que l’assignation ne saurait entrainer par elle-même la déchéance du terme.

 

Dans la mesure où la déchéance du terme est subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception manifestant l’intention de la banque de se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance, il est bien évident que celle-ci ne peut-être compensée ou remplacée par une assignation ou même par un commandement de payer qui ne répond pas aux dispositions contractuelles du prêt.

 

Dès lors, dans l’hypothèse où l’établissement bancaire aurait manqué à ses obligations ou aurait « raté » la validité de la déchéance du terme, ce dernier ne peut tenter de régulariser la situation en assignant le débiteur ou en faisant signifier un commandement de payer,

 

L’établissement bancaire serait plutôt fondé à revoir la problématique à sa base,

La banque ayant plutôt vocation à procéder à la signification d’une nouvelle déchéance du terme conformément aux dispositions du contrat de prêt dont il se prévaut, sans tenter de créer une validation « a postériori » en signifiant tantôt un commandement de payer, tantôt une assignation en paiement, tantôt une assignation à comparaitre devant le juge de l’orientation aux fins de vente immobilière,

 

Ainsi, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entrainerait la déchéance du terme celle-ci ne peut, sauf dispositions expresses et non équivoques, être déclarée acquise au créancier selon délivrance d’une mise en demeure restée sans effet précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

 

De même, l’établissement bancaire ne peut faire découler de l’assignation ou de la procédure qui s’en suivrait une validation a postériori d’une exigibilité erronée,

 

Il appartient à l’emprunteur en difficulté, devenu débiteur fort de cette déchéance du terme particulièrement contestable d’être particulièrement vigilant, et de combattre cette notion d’exigibilité et de déchéance du terme,

 

Cette contestation permettrait à l’emprunteur de reprendre son prêt en cours, de reprendre ses paiements, au besoin sur la base d’un prêt au seul taux légal si le taux effectif global du prêt est également contesté,

Indemnité de recouvrement et déclaration de créance bancaire en procédure de sauvegarde

Il convient de s’intéresser a un arrêt rendu en ce printemps 2017 qui vient aborder la question spécifique de l’indemnité de recouvrement dans le contenu d’une déclaration de créances établie par un établissement bancaire contre l’un de ses débiteurs, en difficulté économique, en cessation des paiements, et qui se place sous le coup d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire,

 

Or, dans pareil cas, l’établissement bancaire ne manque pas de déclarer sa créance et ne manque surtout pas de l’agrémenter d’un grand nombre de frais divers et variés, d’intérêts majorés ainsi que des pénalités ou bien encore indemnité de recouvrement.

 

Or, chacun sait que la phase de déclaration de créances est cruciale, notamment parce qu’elle est insérée dans un délai assez court sous peine de forclusion tantôt de la déclaration de créances elle même, tantôt du surplus non déclaré de la créance,

 

Ce délai court de déclaration de créance et la forclusion qui l’accompagne amènent les créanciers à déclarer des créances avec un montant presque toujours majoré, quitte à rectifier à la baisse par la suite, l’inverse n’étant juridiquement pas possible,

 

Cette pratique « logique » pour le créancier est toujours source d’inquiétude pour le chef d’entreprise qui se retrouve très souvent au mois de 3 mois de procédure collective avec un passif bien supérieur à ce qu’il avait initialement imaginé.

 

Cette pratique donne tout son sens à la phase de vérification des créances qui est le véritable nerf de la guerre économique et psychologique en procédure collective,

 

En effet, la fixation du passif au sein de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire détermine toujours la faisabilité du plan de sauvegarde ou de redressement qui sera présenté pour les 10 prochaines années sur la base d’un prévisionnel.

 

A défaut, si l’entreprise tombe en liquidation judiciaire, ce même passif devient un élément déterminant utilisé par le mandataire judiciaire, le Procureur de la République, le Juge Commissaire ou encore le Tribunal de Commerce pour envisager la responsabilité du chef d’entreprise face à l’insuffisance d’actifs importante de la procédure collective,

 

En tout état de cause, cette jurisprudence est salutaire car elle vient mettre à mal l’établissement bancaire qui croit bon pouvoir déclarer, en sus de la créance due, une indemnité de recouvrement,

 

Dans cette affaire la banque avait consenti un prêt à une société PT,

 

Cette dernière ayant été mise en sauvegarde le 6 avril 2011, la banque a déclaré une créance correspondant à l’intégralité du capital prêté à échoir, majoré d’une indemnité de recouvrement stipulée au contrat de prêt,

 

Cette indemnité avait été contestée par le débiteur,

 

De prime abord à juste titre,

 

Dans l’hypothèse où le Juge Commissaire n’était pas nécessairement compétent pour trancher cette difficulté en matière de vérification et d’admission des créances, le contentieux avait été renvoyé au fond afin que la créance soit clairement et définitivement fixée.

 

La Cour de Cassation rappelle qu’au terme de l’article L 620-1 du code de commerce ;

« Il est institué une procédure de sauvegarde ouverte sur demande d’un débiteur mentionné à l’article L. 620-2 qui, sans être en cessation des paiements, justifie de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter. Cette procédure est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. « 

Ces dispositions d’ordre public sont claires et rappellent que le recours à une procédure de sauvegarde doit nécessairement conduire à faciliter la survie de l’entreprise, prévenir l’état de cessation de paiements ou en tout cas y remédier.

Cela est d’autant plus vrai que l’article L 622-13 du code de Commerce précise que nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

 

Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture.

 

Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

 

Des lors la décision de l’entreprise de se placer sous la protection judiciaire ne peut pas être librement envisagé si la conséquence immédiate consiste à se retrouver avec un passif majoré et une situation financière aggravée.

 

La Cour de Cassation est parfaitement fondée à considérer que : «  La clause qui alloue au prêteur une indemnité de 5 % de sa créance dans le cas où la banque serait obligée pour recouvrer sa créance de produire un ordre de distribution quelconque, notamment en cas de redressement judiciaire ; que cette clause aggrave la situation du débiteur lorsque ce dernier n’est pas défaillant à la date du jugement d’ouverture de la procédure collective, ceci d’autant plus quand il n’y a aucune échéance de retard et même dans cette hypothèse, cela n’implique pas nécessairement la résiliation du contrat ».

 

En effet par application de l’article L 622-13 du code de commerce le contrat a vocation à se poursuivre et l’établissement bancaire a vocation à déclarer sa créance au titre de l’arriéré.

 

En tout état de cause, il ne saurait y avoir droit à une indemnité de recouvrement sur la base d’un capital à échoir qui n’a pas été échu et n’a pas fait l’objet d’une quelconque déchéance du terme.

 

Pour autant la banque tente de combattre ce raisonnement juridique en rappelant en tant que de besoin que la clause contractuelle l’emporte et que la clause n° 10 prévoyait une indemnité de 5 % dans le cas où la banque serait obligée de recouvrer sa créance par voie judiciaire ou extrajudiciaire ou de produire celle-ci à un ordre judiciaire quelconque, notamment en cas de redressement judiciaire étant par ailleurs précisé qu’à ce stade, il ne s’agissait nullement d’un redressement judiciaire mais d’une procédure de sauvegarde.

 

La banque considère que le contrat de prêt s’entend comme un contrat en cours au sens de l’article l’article L. 622-13 du code de commerce et croit bon soutenir que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des actes qui leur sont soumis.

 

Pour autant la Cour de cassation ne s’y trompe pas et souligne qu’un contrat de prêt n’est pas un contrat « en cours », et qu’il est loisible de reprocher à la banque d’avoir calculé le montant de l’indemnité de recouvrement sur l’intégralité du contrat et non sur d’éventuelles échéances impayées au jour de l’ouverture de la procédure de sauvegarde de l’emprunteur.

Cette décision est salutaire,

Sans quoi l’établissement bancaire pourrait imaginer que la simple ouverture d’une procédure de sauvegarde conduirait, in fine, à la résiliation du contrat en cours,

 

Fort heureusement, tel n’est pas le cas,

 

L’admettre serait donner force à la résiliation du contrat de prêt dans le cadre d’une procédure collective, dite résiliation du contrat qui serait de nature à rendre exigible le montant intégral de la créance ainsi que l’indemnité de recouvrement qui irait de pair,

 

Or, tel n’est pas le cas,

 

Si le juge commissaire a vocation à fixer la créance correspondant au capital prêté dans son intégralité et à échoir, il n’en demeure pas moins que le prêt n’est pas exigible à la date du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde de la débitrice et que cette dernière n’était pas défaillante dans l’exécution de ses obligations,

 

Dès lors, c’est à bon droit que la cour d’appel, après avoir relevé que, selon la clause litigieuse, l’indemnité de recouvrement de 5 % était due si la banque se trouvait dans la nécessité de recouvrer sa créance par les voies judiciaires ou autres, et également si la banque était tenue de produire à un ordre de distribution quelconque, notamment en cas de redressement judiciaire de l’emprunteur, en a exactement déduit qu’en l’espèce, une telle clause aggravait les obligations de la débitrice en mettant à sa charge des frais supplémentaires du seul fait de sa mise en sauvegarde ;

Ce que confirme la Cour de cassation,

 

Cette décision est à mon sens salutaire, car elle vient rappeler en tant que de besoin que la banque ne peut avoir recours en permanence à ce reflexe détestable qui consiste à ne cesser de majorer sa créance d’intérêts, frais et pénalités diverses et variées en ce compris une indemnité de recouvrement qui n’a pas sa place en procédure de sauvegarde.

 

Il appartient au chef d’entreprise de vérifier les créances déclarées avec la plus grande rigueur possible afin de contester tout ou partie d’une créance qui ne paraît pas fondée en son principe,

 

Cela est parfaitement légitime en procédure de sauvegarde,

 

Cela doit également l’être en redressement judiciaire suivant ce que précisent les conditions générales ou particulières du contrat de prêt en litige,

 

Toujours est-il que cette attitude de la banque, visant à majorer les obligations du débiteur du simple fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, semble clairement contraire à l’esprit de la loi visant à permettre au débiteur de mieux faire face à ses obligations pour payer le passif tout en préservant son activité et les emplois qui y sont attachés,

Sort du prêt bancaire et nullité de la vente immobilière

Il convient de s’intéresser à un arrêt rendu en ce début d’été 2017 qui aborde la question spécifique du sort du prêt bancaire, prêt immobilier accessoire à un contrat de vente immobilière et pour lequel un contentieux est engagé aux fins de nullité de la vente.

 

La Cour de Cassation considère qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt bancaire accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indeMnisée au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

 

Cette jurisprudence est intéressante à plusieurs égards car il n’est pas rare de voir dans le cadre d’un compromis de vente, apparaitre des incidents entre acquéreurs et vendeurs qui font que la réitération de la vente ne se réalise finalement pas, dès lors qu’il y a un désaccord entre eux à titres divers : informations cachées, fosse septique, problématique de voisinage, règles d’urbanisme, carence du notaire, etc….

 

Dans pareil cas l’acquéreur peut se sentir malaisé de confirmer ou d’annuler la vente alors même que ce dernier a obtenu son prêt bancaire et que la banque a d’ores et déjà reversé les fonds entre les maIns du notaire pour assurer la réitération de la vente par acte authentique qui, finalement, ne se réalise pas.

 

Dans cette affaire, par acte authentique du 5 mai 2004, dressé par Maître  X notaire, la société PCC a vendu à Monsieur et Madame Y. deux lots de copropriété d’un immeuble devant être réhabilité.

 

Pour financer cette acquisition et le montant des travaux, ils ont souscrit un prêt bancaire auprès d’un établissement bancaire.

 

Or les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la société PCC, depuis lors en liquidation judiciaire et son mandataire judiciaire, Maître X (notaire) et la banque en annulation de l’acte de vente et en dommages-intérêts.

 

Cet arrêt est intéressant à plus d’un titre car il vient déterminer les droits et prétentions que peut avoir un établissement bancaire dans le cadre d’une vente qui ne se fait pas dans la mesure où les conditions suspensives ne sont pas levées.

 

Le temps que l’annulation de la vente se fasse sur le terrain judiciaire, la banque qui a versé le montant du prêt bancaire entre les mains du notaire, serait bien fondé à prélever intérêts, échéances ainsi que primes d’assurance,

 

Pour autant, il est bien évident que la procédure de nullité de la vente a vocation à générer un préjudice puisque la banque se retrouve à financer, par un prêt bancaire, un achat immobilier remis en question et devant être annulé judiciairement.

 

Cela crée également un préjudice à l’acheteur qui se trouve à la fois pris dans un contentieux en nullité de la vente avec un vendeur qui a manqué à ses obligations tout en devant faire face à des obligations bancaires.

 

Cet arrêt vient également caractériser la responsabilité du notaire qui a manqué à ses obligations et qui vient créer un préjudice tant à l’acheteur qu’à l’établissement bancaire qui a financé l’opération,

 

Cette responsabilité du notaire vient à point nommé dans la mesure où le vendeur est en liquidation judiciaire.

 

Le notaire s’en défend et fait grief à l’arrêt de dire qu’il sera tenu solidairement avec la société PCC (en liquidation judiciaire) à réparer toutes les conséquences dommageables résultant de l’annulation de la vente et de le condamner Solidairement avec celle-ci à payer diverses sommes.

 

Pour autant, la Cour de Cassation ne S’y trompe pas,

 

Elle rappelle qu’il résultait de l’acte préliminaire de vente sous conditions suspensives que la vente et les travaux de rénovation assurés par un financement global étaient indissociables et que la convention de vente ne comportait aucune des mentions légales imposées pour une vente en l’état futur d’achèvement,

 

La Haute juridiction retient souverainement que Maître X, notaire, n’avaIt pas assuré l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait alors que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération.

 

Dès lors la Cour de Cassation Considère que la Cour d’Appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire qu’il devait être condamné à réparer solidairement avec le vendeur, fut il en liquidation judiciaire, le préjudice des acheteurs mais aussi de l’établissement bancaire.

 

En effet, l’opération consistait bien En une vente en état de futur achèvement pour laquelle le vendeur devait se doter d’une garantie financière d’achèvement répondant à une obligation des articles L 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation afin de garantir à l’acquéreur que l’achèvement de l’immeuble serait réalisé.

 

Or, la convention de vente en question ne portait aucune des mentions légales imposées de telle sorte que celle-ci n’était même pas conforme aux diSpositions des articles L 261-11 à L 261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation,

 

La vente n’avait pas les qualités requises pour une vente en état de futur achèvement ce qui justifie en soi la nullité de la vente.

 

Dans pareil cas, le vendeur n’est pas seul à exposer sa responsabilité,

 

En effet, le Notaire, quant à lui, se Devait d’assUrer l’effectivité de l’acte juridique qu’il recevait.

 

Ce qu’il n’a pas fait,

 

C’est donc à juste titre que la Cour d’Appel a Retenu que son attention aurait dû être d’autant plus mobilisée qu’il était le seul notaire à intervenir pour cette opération passant plusieurs ventes sur le même programme immobilier.

 

La Cour de Cassation considère que l’étendue de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente incombant au notaire dépend de ce qu’il sait ou doit savoir ;

 

Qu’en déduisant la faute du notaire de ce que l’acte instrumenté aurait dû être soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement, sans établir que l’officier ministériel aurait eu connaissance de la collusion frauduleuse entre la venderesse et l’entreprise chargée des travaux et de tout autre élément de nature à établir que le notaire aurait pu suspecter que, malgré les termes de l’acte qui ne comportait aucune obligation de réaliser des travaux incombant à la venderesse, ce qui excluait la qualification de vente en l’état futur d’achèvement, la cession correspondait à une telle opération, la Cour d’appel ne pouvait qu’engager la responsabilité du notaire et prononcer la nullité de la vente.

 

Certes la motivation semble fastidieuse,

 

Pour autant, l’essentiel est dit,

 

En premier lieu, l’arrêt vient considérer que le notaire a vocation à subir les conséquences de la liquidation judiciaire du vendeur puisque la Cour d’Appel précise que si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs puisque ces derniers sont Justement En liquidation judiciaire.

 

Concernant les acheteurs lésés, immanquablement le noTaire est responsable et a vocation a être condamné à la restitution du prix de vente en raison de l’insolvabilité de la société PCC, placée en liquidation judiciaire,

 

Mais surtout la Cour de Cassation considère que le vendeur doit fAire face aux conséquences et au préjudice découlant de l’annulation de la vente.

 

Ainsi que le notaire par rIcochet,

 

En effet, la Cour souligne qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indeMnisée au titre de la restitution des intérêts échus,

 

Mais bien plus, la banque demeure aussi fondée à se prévaloir de la pertE de chance de percevoir les intérêts à échoir.

La Cour de Cassation fonde sa décision au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code Civil,

Elle considère que pour rejeter la demande de l’établissement bancaire de condamnation du notaire à lui payer le remboursement des frais de l’emprunt, l’arrêt retient à tort que la nullité du contrat principal de vente s’étendant au contrat accessoire de prêt, elle ne saurait invoquer un préjudice tiré de la non-application des dispositions de celui-ci jusqu’à son terme pour solliciter des sommes au titre des intérêts contractuels non perçus ou de frais de l’acte annulé, même de la part du notaire ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des frais, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

La haute juridiction considère que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt bancaire accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de la perte des intérêts conventionnels auxquels il avait droit

Elle rappelle encore que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt bancaire accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de son obligation de restituer à l’emprunteur les frais du contrat de prêt annulé.

 

Si la Cour de Cassation vient une fois de plus protéger l’établissement bancaire, elle ne le fait cette fois-ci non pas au détriment de l’acheteur lésé qui vient engager une action en nullité de la vente mais à l’encontre du vendeur qui n’a pas réalisé les travaux dans la cadre d’une vente en l’état de futur achèvement.

 

Elle vient également sanctionner le notaire qui a manqué à ses obligations.

 

Prêt immobilier et clause de domiciliation de revenus à compter du 1er janvier 2018

Il convient de s’intéresser l’encadrement de la clause de domiciliation de revenus en matière de prêt immobilier qui a fait l’objet d’une ordonnance en ce mois de juin 2017 et qui est venu apporter un certain nombre de modifications salutaires en pareille matière, tant il vrai que les établissements bancaires ont la fâcheuse habitude d’abuser de cette clause qui consiste notamment à imposer la domiciliation des salaires et des revenus de l’emprunteur au sein même de l’établissement qui lui prête de l’argent.

Cette pratique est acquise de longue date et consiste à imposer à l’emprunteur que celui-ci place l’ensemble de ses revenus de son activité salariale ou libérale sur un compte ouvert dans les livres de la banque qui a vocation à lui octroyer un crédit

Cette ordonnance de juin 2017 est salutaire car jusqu’alors cette pratique ne faisait pas l’objet d’une réglementation particulière et seule une recommandation de la Commission des clauses abusives était venue réglementer les abus et les pratiques critiquables des établissements bancaires.

C’est dire dans quelles mesures les établissements bancaires avaient les coudées franches….,

Déjà en son temps cette recommandation avait pour effet notamment de sanctionner les établissements bancaires qui consentiraient un prêt immobilier et qui n’auraient pas formalisé clairement par une offre particulière la contrepartie de la domiciliation des salaires ainsi que la mise en place des moyens de paiement.

En son article 7, la recommandation n°04-03 de la Commission des clauses abusives précisait qu’était abusive l’obligation pour l’emprunteur de verser, pendant toute la durée du prêt, l’ensemble de ses revenus sur un même compte de l’établissement préteur sous peine de déchéance du terme alors même que l’emprunteur aura satisfait à ses remboursement et de ne prévoir aucune contrepartie à ladite obligation

La condition de domiciliation doit être clairement indiquée dans l’offre de prêt, comme le précise l’article L. 313-25 du Code de la Consommation:

« Indique si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1. 

Si c’est le cas, sont mentionnés :

  • la durée de celle-ci, 
  • le cas échéant les frais d’ouverture et de tenue du compte sur lequel les salaires ou revenus assimilés sont domiciliés, 
  • ainsi que la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur.

L’offre doit permettre d’identifier clairement cet avantage en mentionnant les conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie, et qui seraient appliquées par le prêteur si l’exigence de domiciliation n’était plus respectée par l’emprunteur ».

Un nouvel article L313-25-1 est également rajouté au sein du livre 3 du Code de la Consommation et qui prévoit que le prêteur peut conditionner l’offre de prêt mentionnée à l’article L. 313-24 à la domiciliation par l’emprunteur de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement mentionné à l’article L. 314-1 du code monétaire et financier, sous réserve pour ce prêteur de faire bénéficier en contrepartie l’emprunteur d’un avantage individualisé.

Cette condition ne peut être imposée à l’emprunteur au-delà d’une durée maximale fixée par décret en Conseil d’Etat.

Au terme du délai prévu par le contrat de crédit, l’avantage individualisé est acquis à l’emprunteur jusqu’à la fin du prêt

Si, avant le terme de ce délai, l’emprunteur cesse de satisfaire à la condition de domiciliation susmentionnée, le prêteur peut mettre fin, pour les échéances restant à courir jusqu’au terme du prêt, à l’avantage individualisé mentionné au premier alinéa, et appliquer les conditions, de taux ou autres, mentionnées au 10° de l’article L. 313-25

Enfin, l’ordonnance précise que :

« lorsque les modifications au contrat de crédit initial portent sur » la domiciliation des revenus « l’avenant mentionne cette condition, sa durée, le cas échéant les frais de tenue du compte sur lequel les salaires et revenus assimilés sont domiciliés, la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur et les conditions, de taux ou autres« .

L’ordonnance vient clairement sanctionner les clauses contractuelles qui prévoiraient que l’emprunteur ouvre un compte de dépôt dans les livres de l’établissement bancaire préteur et que ce dernier serait autorisé à débiter le compte de l’emprunteur du montant des sommes éligibles,

Cette même ordonnance sanctionne également les clauses stipulant que l’emprunteur est obligé de domicilier auprès du préteur ses revenus quelle que soit leur nature et origine du prêt.

Immanquablement, fort de nombreuses dérives, l’ordonnance de 2017 relative aux offres de prêts immobiliers est la bienvenue puisqu’elle vient enfin réglementer clairement la domiciliation des salaires, revenus et assimilés de l’emprunteur.

Cette ordonnance reprend les recommandations prises par la Commission des clauses abusives en rappelant dans un article L 341-34 du Code de la Consommation « -Est réputée non écrite toute clause par laquelle le prêteur subordonne l’octroi du prêt ou la conclusion de l’avenant au contrat de crédit initial à la condition de domiciliation mentionnée à l’article L. 313-25-1 sans l’assortir en contrepartie de l’avantage individualisé mentionné au même article. Il en va de même de toute clause par laquelle le prêteur exige le respect de cette condition au-delà de la durée déterminée en application du même article. »

Ces dispositions sont satisfaisantes et vont s’appliquer aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiants les contrats conclus à la suite de ces offres.

Par conséquence, cela est une véritable réforme pour les établissements bancaires qui doivent faire des véritables efforts en terme de domiciliation des revenus,

Désormais, il leur appartient d’établir un avantage individualisé en contre partie d’une telle clause.

Cette réforme permet également une domiciliation délimitée dans le temps.

Tout laisse à penser que le délai qui va être fixé prochainement par décret en Conseil d’Etat devrait être de 10 ans, durée annoncée en Conseil des Ministres.

A l’issue de ce délai, l’avantage individualisé consenti par l’établissement bancaire à l’emprunteur est considéré comme définitivement acquis au prêteur et ce jusqu’au terme du contrat du crédit immobilier, ce qui est extrêmement rassurant et vient éviter des « sautes d’humeur » de l’établissement bancaire.

Surtout, il appartient d’assujettir l’établissement bancaire à une véritable obligation de conseil et d’information qui est désormais renforcée car le prêteur doit préciser dans l’acte de prêt la nature de l’avantage qu’il accorde en contre partie de la domiciliation, cet avantage devant être individualisé sous peine de sanction.

Cette reforme vient donc libérer l’emprunteur d’une certaine « prise d’otages », qui n’apparait pas forcément clairement au démarrage lorsque le prêt est octroyé et permet « in fine » à l’emprunteur une certaine liberté de manœuvre pour qu’il puisse clairement faire son choix en toute connaissance de cause et permet à l’établissement bancaire de mieux remplir ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde ce qu’elle omet parfois de faire.

Si la réglementation va dans le bon sens, il n’y a plus qu’à espérer que les juridictions du fond seront sanctionner comme il se doit les établissements bancaires fautifs,

Et en pareille matière, il est encore fort à parier que la jurisprudence sera foisonnante,

Pourvu qu’elle protège bien l’emprunteur,

Car de prime abord, tel est l’esprit de l’ordonnance en question.

Laurent Latapie Avocat à Fréjus, Saint Raphael,

Saisie immobilière, entre défaillance du débiteur et impatience du créancier vendeur

Il convient de s’intéresser à un arrêt en droit de la saisie immobilière qui a été rendu par la Cour d’Appel de Basse Terre en février 2017 et qui vient aborder une nouvelle fois la délicate question de la faculté qu’a le débiteur défaillant en première instance, de faire appel d’une décision rendue par le juge de l’orientation en son absence,

Alors qu’un récent décret vient mettre fin à l’effet dévolutif de l’appel dans le cadre des procédures de référé, tout laisse à penser qu’il y a un véritable recul du droit au procés équitable et à l’accès au juge, tant ce principe d’effet dévolutif de l’appel est malmené en droit de la saisie immobilière, alors que les enjeux immobiliers, patrimoniaux et financiers sont immenses,

D’aucuns y verront un moyen procédural efficace d’alléger la charge de travail des magistrats,

D’autres le vivront comme une atteinte majeure aux droits de la défense, au procès équitable, et finalement, à l’accès au juge tout simplement,

Or, droit de la saisie immobilière faisant, si le débiteur n’intervient pas devant le juge de l’orientation, il est très sérieusement mis en difficulté si, in fine, il décide de faire appel, pour soulever des moyens de défense, en fait, en droit, en hésitant pas à soulever plusieurs moyens d’irrecevabilités permettant d’annuler la procédure de saisie immobilière tout entière,

Cette faculté de faire appel est à mon sens particulièrement importante car elle permet au débiteur de faire valoir ses droits en rappelant bien que le droit de la saisie immobilière demeure par nature attentatoire au bien immobilier de l’emprunteur défaillant et par là même au droit de propriété pourtant constitutionnellement consacré.

Ainsi, on ne peut que déplorer cette absence d’effet dévolutif de l’appel en cas de recours contre la décision du juge de l’orientation,

Cela est d’autant plus dommageable que dans le cas d’espèce, la banque, nonobstant l’appel engagé par le débiteur qui souhaitait soulever des moyens notamment de prescription, a quand même pris soin de ne pas renvoyer l’audience d’adjudication et a fait adjugé le bien aux enchères publiques.

En effet, dans cette affaires les consorts S avaient conclu à Pointe à Pitre le 11 février 2005, un prêt avec une banque aux fins de financer l’acquisition d’un bien immobilier et ce pour prés de 207 000 euros.

Ce prêt avait l’objet d’échéances régulières qui n’avaient pas fait l’objet d’incidents particuliers mais par acte notarié de février 2007, les mêmes consorts S avaient conclu avec la même banque, un 2ème prêt de 77 000 euros.

Les deux actes de prêt précisaient bien que le préteur pouvait se prévaloir d’une exigibilité immédiate de la totalité de la créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur en cas de non paiement du prêt.

C’est que la banque a formalisé le 15 mai 2009 en mettant en demeure les emprunteurs de régler les échéances impayées et en prononçant la déchéance du terme.

Pour autant, ce n’est que par acte d’huissier en date du 9 juin 2016 que la banque en question a fait délivrer aux consorts S un commandement de payer valant saisie immobilière afin de voir ce bien vendu.

Pour ensuite se faire signifier à une assignation à comparaitre devant le Juge de l’orientation,

Malheureusement, il ressort des circonstances de la cause qu’en l’état des difficultés propres aux consorts S, ces derniers n’ont pas comparu et le juge de l’orientation a constaté qu’à l’audience d’orientation, le créancier poursuivant maintenait sa demande tendant à ordonner la vente forcée de l’immeuble, fixer l’audience à laquelle aurait lieu la vente aux enchères, déterminer les modalités de visite de l’immeuble, er arrêter le montant de la créance.

Dans la mesure où les consorts S n’ont pas comparu, le juge a considéré qu’au terme de l’article 472 du Code de Procédure Civile si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulier, recevable et bien fondée.

Le juge a considéré qu’au terme de l’article 311 -2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ».

C’est en l’état des deux actes notariés revêtus de la formule exécutoire, du décompte de la créance et sur la base de la déchéance du terme contractuellement prévue et prononcée par le prêteur, que le juge de l’orientation a jugé que le créancier était bien muni d’un titre exécutoire que la créance était exigible et que le bien était saisissable.

Il ordonne la vente aux enchères publiques du bien saisi à l’audience du 15 juin 2016 et fixe la mise à prix à hauteur de 140 000 euros.

Cependant, après mure réflexion, les débiteurs saisis ont souhaités frapper appel de la décision, notamment au motif de la prescription de l’action.

En effet, ces derniers considèrent que dans la mesure où la déchéance du terme est intervenue en mai 2009 et que la saisie immobilière n’a été engagée quant à elle que le 9 juin 2016, ils étaient parfaitement fondés à soutenir la prescription biennale consacrée par l’article L137-2 du Code de la consommation, et par une jurisprudence clairement acquise.

Deux particularités dans cette affaire.

La première est relative à la procédure de saisie immobilière et la deuxième est relative au fait que la banque n’a pas cru bon patienter la procédure d’appel et a procédé à la vente du bien par un jugement d’adjudication rendu le 15 décembre 2016.

En effet, classiquement, lorsque le jugement d’orientation est frappé d’appel, et nonobstant l’issue « probable » de l’appel en question, l’audience de criée fait l’objet d’un renvoi, afin de procéder à l’adjudication avec entre les mains une décision rendue par la Cour d’appel,

Pour autant, le juge d’adjudication prend acte de l’acte de l’appel et pour autant considère qu’au visa de l’article L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qu’« A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. »

Par cette motivation, le juge de l’adjudication rejette ce qu’il considère être une demande incidente, au motif pris que cette prétendue demande incidente n’aurait pas été formalisée par dépôt de conclusions au greffe,

Or, il ne s’agissait pas tant de formaliser une demande incidente mais bel et bien de solliciter un renvoi en l’état de l’appel en cours dont le juge ne pouvait ignorer l’existence.

La banque poursuit donc sa vente et le bien est adjugé à hauteur de 186 000 euros, soit bien en dessous de la créance bancaire et bien en dessous de ce que pourrait valoir le bien selon les débiteurs.

Il est vrai qu’en ces temps de rigueur économique et de marché immobilier encore fragile, les adjudications ne brillent pas par des élans d’enchères portées « endiablées, les biens étant bien souvent adjugés à des valeurs inférieures à ce que pourrait estimer le débiteur dans le cadre d’une vente immobilière sereine,

Devant la Cour d’appel, l’établissement bancaire ne manque pas de contester l’argumentation du débiteur attachée à la prescription de la procédure de saisie,

La banque rappelle que la déchéance du terme est intervenue le 15 mai 2009, et qu’une première saisie immobilière a été engagée.

En effet, sur la base de cette déchéance du terme, une première saisie immobilière avait été engagée suivant commandement du 20 janvier 2010, publiée en mars 2010, soit seulement quelques mois après la déchéance du terme, et force est de constater que dans le cadre de cette procédure, les consorts S avaient usé de tous les moyens juridiques et judiciaires pour s’y opposer.

Ainsi, ces derniers avaient pris soin de se défendre et un jugement d’orientation avait été rendu le 14 octobre 2010 frappé d’appel car ils avaient été déboutés de leurs prétentions.

La Cour d’Appel de Basse Terre a le 14 février 2011 également débouté les consorts S de leurs prétentions et le 1er jugement d’adjudication avait eu lieu le 12 mai 2011.

L’immeuble objet de la présente procédure avait été une première fois adjugé à Monsieur C pour le prix de 180 200 euros.

Cependant, Monsieur C n’ayant pas réglé le prix d’adjudication, ni les frais, une procédure de réitération des enchères avait été engagée à son encontre.

La vente sur réitération des enchères avait alors été fixée au 12 mai 2012.

Aucun acquéreur ne s’étant présenté, le juge avait refusé la demande de renvoi de l’adjudication formulée par la banque et avait prononcé la caducité du commandement.

La banque, contestant cette décision avait alors fait appel et par un arrêt en date du 17 juin 2013, la Cour d’Appel de Basse Terre avait infirmé le jugement en toutes ses dispositions et renvoyé les parties devant le Juge de l’Exécution pour fixation d’une nouvelle date de vente sur réitération des enchères.

C’est ainsi que par jugement du 20 février 2014, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de Pointe à Pitre avait ordonnée une nouvelle vente forcée avec une mise à prix de 80 000 euros en prorogeant les effets du commandement de payer valant saisie.

Appel avait été interjeté de cette décision et par arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre du 14 novembre 2014, celle-ci confirmait le jugement du Juge de l’Exécution.

Pour autant, les consorts S ont alors soulevé par conclusions en date du 25 mars 2015 un nouvel incident de péremption du commandement.

En effet, la banque avait prorogé le commandement le 27 février 2014, sur la base d’une décision du 20 février 2014 ordonnant la prorogation des effets du commandement aux fins de publication, mais en raison d’une erreur des services de la publicité foncière, le dépôt n’a été pris en compte que le 6 mars 2014.

En conséquence, le juge de l’orientation n’a pu que constater la péremption du commandement publié le 2 et 26 mars 2010.

Deux thèses s’affrontaient alors, en suite de cette « épopée judiciaire »,

Les consorts S considéraient que l’ensemble de la procédure qui avait été initiée entre le 20 janvier 2010 et le 16 juillet 2015 ne pouvait être interruptif de prescription au motif pris que le Juge de l’Exécution avait constaté la péremption du commandement publié en mars 2010.

A l’inverse, l’établissement bancaire considérait que la prescription ne pouvait nullement acquise en l’état de la prescription d’un commandement de payer.

Pour autant, les débiteurs ne se contentent pas de cette seule argumentation et soulèvent également bon nombre de moyens de droit récurrents en matière de saisie immobilière, et outre la question de la prescription, il soulevaient des questions de validité de la signification du commandement de payer par voie d’huissiers notamment afin de vérifier que la signature était la bonne.

Sont également contestés les éléments relatifs à la validité de l’assignation à comparaitre, des moyens relatifs aux obligations contractuelles de la banque, tout comme la demande d’annulation de la clause de stipulation des intérêts,

Pour autant, la banque se garde bien d’entrer en discussion sur ces différents points et se cantonne à soutenir l’irrecevabilité de l’appel, au visa de l’article R 311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution qui stipule : « A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte ».

Dans la mesure où les consorts S ont été régulièrement assignés mais non pas comparus en première instance, la banque considère qu’ils ne sont plus recevables à formuler des contestations de fond ou de forme sur la procédure antérieure à l’audience d’orientation.

Pour autant, les consorts S tentent de s’affranchir de cette cause d’irrecevabilité au motif qu’il appartenait au juge de première instance de vérifier si les conditions des articles L 331-2, L 331-4 et L 331-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution étaient réunies.

Cette argumentation était subtile car elle permettait de pallier l’irrecevabilité d’office, alors même qu’il appartient quand même au juge de vérifier si oui ou non la créance était prescrite.

Faute pour le juge de le faire et de se satisfaire d’un simple commandement de payer valant saisie, la débiteur s’estimait bien fondé à contester le jugement, ce qui fait que c’est l’analyse du juge faite après l’audience d’orientation qui pouvait dès lors être contestée.

Palliant ainsi l’absence d’effet dévolutif de l’appel de la décision du juge de l’orientation…,

Pour autant, cette faculté de contestation de l’absence de vérification du juge de l’orientation est rejetée car la Cour d’Appel de Basse Terre,

La Cour considère que le débiteur n’est pas recevable à formuler pour la première fois devant la Cour d’Appel des moyens de fait ou de droit tendant à contester les poursuites du créancier, car il n’a pas comparu à l’audience d’orientation alors qu’il a été régulièrement assigné.

La Cour d’Appel considère que l’appel n’est pas manifestement abusif mais qu’en tout état de cause, les consorts S sont irrecevables.

Ils sont donc déboutés de l’ensemble de leurs contestations,

Ce raisonnement juridique vient malheureusement clore le débat,

Il ressort surtout de cet arrêt que la Cour d’Appel ne s’intéresse même pas à la question de la prescription et ne tranche pas la difficulté qui aurait pu laisser à penser qu’en l’état des éléments fournis par la banque, la première procédure de saisie immobilière était oui ou non prescrite.

La Cour considère qu’il n’y a même pas matière à répondre à cette question et que dans la mesure où ces arguments sont soulevés pour la première fois en cause d’appel, il y a donc lieu de les déclarer comme étant parfaitement irrecevables.

Cette rigueur juridique interpelle forcément,

Pour quelles raisons, le débiteur ne pourrait il pas évoquer devant la Cour d’Appel des nouveaux moyens de fait et droit dans la mesure où il n’a pu le faire en première instance, alors que dans tous les autres contentieux, l’effet dévolutif permet justement de le faire ?

Cela est contestable,

D’autant plus quant on connaît les calendriers spécifiques en pareille matière,
En effet, sous l’ancien régime du droit de la saisie immobilière, avant la réforme de 2006, les audiences du juge de l’orientation ne pouvaient faire l’objet de renvoi en tant que tel,

Désormais la procédure est plus « souple » sur ce point en première instance,

Pour autant, la procédure devant la Cour d’appel demeure strictement encadrée,

En effet, la procédure devant la Cour d’Appel est faite sur la base d’une assignation à jour fixe, laquelle est très souvent fixée dans des délais courts, sinon dans les deux mois de l’appel.

Dans pareil carcan procédural, il n’y a pas lieu de craindre que l’effet dévolutif de l’appel vienne engluer la saisie immobilière dans une procédure sans fin.

Une telle rigueur est salutaire pour l’établissement bancaire,

En effet, il ne faut pas oublier que l’établissement bancaire, qui semble avoir pressenti la décision de la Cour d’Appel rendu sur la base de l’article R311-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et qui semble s’être « irritée » de cette nouvelle tentative de contestation du débiteur, n’a pas hésité à solliciter la vente aux enchères du bien immobilier du débiteur sans attendre la décision de la Cour,

Cela est regrettable car il est bien évident que l’adjudication en tant que telle n’est pas contestable et l’effet translatif de propriété est de toute façon acquis dès le jugement d’adjudication.

Dès lors, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la Cour d’Appel de Basse Terre considérait que la créance était prescrite et que l’établissement bancaire ne pouvait procéder à une saisie immobilière, dans la mesure où le jugement d’adjudication entraine un effet translatif de propriété quasi immédiat au profit de l’acquéreur, la banque ne pourrait pas rendre le bien au débiteur qui dans tous les cas perdrait sa maison.

Le débiteur pourrait s’exprimer seulement sur le terrain indemnitaire en engageant la responsabilité de la banque dans une nouvelle procédure qui viendrait exposer le débiteur à une précarité certaine le temps de la procédure.

Par voie de conséquence, il est regrettable, voire téméraire, que l’établissement bancaire ait cru bon vendre alors même que la Cour d’Appel ne s’était pas encore exprimée.

Ce que n’avait d’ailleurs pas manqué de remarquer Madame la Présidente à l’audience,

En tout état de cause, l’adage suivant lequel rien n’est gagné d’avance est de vigueur en droit de la saisie immobilière,

Le débiteur saisi, doit se défendre, tant dans une première saisie immobilière que dans la deuxième, et ce, à chaque fois, des l’audience d’orientation, sans attendre un appel jugé irrecevable, à tel point que le banquier, guère impressionné, n’hésite même plus à renvoyer la vente et fait adjuger le bien,